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18天16城加码楼市调控揭示背后真相

  【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经) 昨天(318日),国家统计局公布了20172月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,70个大中城市新建商品住宅价格指数中,仅12城价格下降,58个城市房价上涨或止跌。

  就在统计局公布数据的数小时之后,长沙市宣布了自己的限购政策。这恰是自228日以来的18天里,第16个宣布加码楼市调控的城市。数据显示:自本月以来,除了杭州、南昌等二线城市限购升级,还有滁州、三亚、赣州等三四线城市也出台了新政调控城市,类似于去年10月的又一轮楼市调控的“小高潮”已经来临。

  对此,专家们认为,3月份开始各地调控政策纷纷出台,这说明房价上涨的潜在压力还是存在。但是上半年房价环比增幅数值不会太大,房地产市场总体会停留在平稳运行的区间中。预计各地在出台新的管控政策后,房地产市场后续将趋于稳定。

  面对近期又出现新一轮楼市密集的调控政策。笔者觉得,近期内地房价下降的城市数量正在减少,上涨的城市突然增多,这就是本轮“调控潮”的背后逻辑。从数量上看,256座城市新建商品住宅环比上涨,而1月仅为45座。实际上,此前6个月房价上涨的城市数量总体处于减少态势,但2月份有明显增加。

  现在的问题是,2月份全国楼市数据为何会出现较大反弹呢?从去年10月开始,一线和部分二线城市开始了楼市调控。而到了今年2月份,又有更多二三线城市也加入到了楼市调控政策中来了。面对限购、限价的城市越来越多,国内开发商明显放缓推出新盘速度,城市新建住宅供应突然减少,而这些城市的购房需求一下子却难以降温,这就导致了2月份多地房价止跌反弹。

  随着楼市调控政策频繁出台,关于谁是下一个的猜测也蔓延开来。有市场观点认为,一二线城市调控政策的加吗,更多的资金将流向热点城市周边的三四线城市,这部分三四线城市恐怕还将接着出台严厉的楼市调控政策。不过,笔者认为,国内部分城市房价已呈强弩之势,2月份房价反弹肯定不可持续。

  第一,房价出现反弹的城市,成交量都出现了较大的萎缩。从成交量看,2月份12个城市新建商品住宅网签成交量比上月有所下降。其中,5个城市成交量环比下降60%-40%2个城市下降40%-20%5个城市下降20%以内。我们发现,当一些热点城市房价开始反弹时,成交量却没有跟上来,这意味着,这类城市房价反弹没办法持续下去。

  第二,各地受到调控政策的影响,房价只是呈现微涨。从分城市看,2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%,二线城市上涨0.3%,三线城市上涨0.4%。此外,从涨幅较大的城市来看,三亚环比上涨1.3%,西安上涨1.1%,重庆上涨1%,广州、海口、扬州、韶关等城市上涨0.9%。总体来看,这些房价上涨的城市还处于“可控区”,后续若经历新一轮调控政策,房价上涨势头很快会被遏制。

  第三,除了各地频繁出台房地产调控之外,像2016年房贷增速过快上涨的势头,在2017年肯定难以重现。去年由于受到货币宽松政策的影响,银行将个人房贷视为“安全业务”。而现在不同了:一方面是国家今年要全面“去杠杆,抑资产泡沫”,另一方面随着房价越涨越高,银行也感觉到房地产业前所未有的系统性风险。试想,如果房地产贷款不给力,这些城市房价反弹终究还是会“昙花一现”。

  在短短的18天内,却有16座城市拿出了房地产调控新政。这主要是地方政府觉得房价短期内有反弹可能,想尽快将房价稳定下来。房价之所以会短期出现反弹,主要是开发商看不清楼市走向,减缓了新楼盘的推出进程,而需求量却下降有限,这使得房价得以反弹。笔者认为,短期房价有所波动不代表什么,而各地方政府密集推出调控政策,也彰显了对各级政府对楼市的“因地施策”的方针。

  本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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