◎作者 | 掘金大师
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01
涨房价，有个国家比中国更狠
都知道去年中国房价飙升，但是，英国知名刊物《经济学人》最新公布的数据显示，有一个国家的房价涨得比中国更猛。
这个国家叫新西兰。
新西兰房价去年涨幅12.7%；中国整体涨幅12%位列第二；第三是加拿大，涨幅为11.1%。
《经济学人》有个数据库，跟踪全球各国房价数十年，从它最新公布的房价指数来看，我们可以发现：
1.去年有三个国家的房价整体涨幅超过两位数：分别是新西兰、中国、加拿大，构成第一阵营，第四名的爱尔兰仅5.9%，还不及中国一半。
2.在排名前十的国家里面，只有中国属于发展中国家。很多排名靠前的发达国家都是国人出国买房的热门国家，如新西兰、加拿大、英国、美国、澳大利亚。
3.从过去十年来看，香港涨幅129.8%，全球最高；颇令人意外的是，英国和美国的房价整体上尚未回归到金融危机前的价位。纽约、伦敦等超级都市的楼市早就复苏，不过，大量中小城市从金融危机的泥淖中爬出来还需要一定时间。
02
中国买家推高全球房价
而从最新的全球房价数据中，《经济学人》最为关注的，则是各国房价的上涨和中国买家的推波助澜。
在3月11日刊发的这篇以《国外买家推高全球房产价格》的文章中，《经济学人》把不少篇幅留给了中国买家群体：
美国受到外国资本的影响，房价已经回升，名义价格创下新高。之前买美国房子的外国人主要来自加拿大，如今，中国人已经成为主力。2014年秋以来，中国从境外流出1.3万亿美元，其中一部分就进入美国房产市场。
美国房地产经纪人协会估计，在2015年3月—2016年3月一年间，中国投资者购买了2.9万套美国住宅，总价达270亿美元。热点区域包括旧金山、西雅图、纽约和迈阿密。
在外国资本的冲击下，全球多个国家的房价及楼市政策正发生快速变化。《经济学人》重点介绍了4个国家的最新情况：
1.新西兰。依据《经济学人》房价指数，新西兰的房价去年涨了12%，全球第一！海外买家功不可没。
2.澳大利亚。接下来十八个月，悉尼和墨尔本将有26000套新房上市。澳大利亚决定遏制外国炒房的势头，规定外国人只能买新房，但需求太火了，当地正掀起房屋兴建热潮。
3.加拿大。去年房价上涨11.1%，外国买家扮演了重要角色。但是，去年温哥华对外国买家的房产交易施加15%的税率后，外国卖家减少80%，产生断崖式下跌，其实这也不是当地政府想要的。
4.英国。自2014年以来，伦敦已经建了45000套房子，达到十年来的高峰。伦敦房价四年内上涨54%，伦敦市长因而下令调查外国人在当地拥有房产的情况。伦敦，一直是外国买家的聚焦点。
总之，新西兰、澳大利亚、伦敦和英国楼市都很火，跟外国资本的进入关系很大，中国买家是其中最重量级的群体。
03
泡沫浮现，注意风险
大家比较关心的问题是：《经济学人》怎么研判外国资本接下来对全球房价的影响？
文末有这么一句话：
Some foreigners will stump up even if cost srise.
虽然房价上涨了，但入场者将会奉陪到底。
换言之，在《经济学人》看来，全球房价还会继续在外国资本的带动下走高。
不过，《经济学人》在文中提醒，我们评估一个地方楼市有没有泡沫，根本上还是看两大指标，房价收入比和租售比，“长期而言，要是当地房价脱离收入水平，或租售比失衡，那么肯定无法持续”。
也就是说，要是当地民众得用五六十年的收入才能买得起一套房子（正常情况在二十年以下），或者买一套房子得出租七八十年才能回本（正常情况在40年以下），那么，房价肯定存在泡沫。
从这两大指标衡量，《经济学人》做出的判断是：现在澳大利亚、加拿大、新西兰已经有泡沫了，房价显然高于正常水平，而美国整体上正常，但是洛杉矶和西雅图高出正常价格20%，也存在泡沫。
《经济学人》网站有一个房价数据丰富的数据库，最新数据截止到2016年年底，我们从中可以看到不同国家的房价收入比和租售比。
先来看澳大利亚、加拿大、新西兰和美国的房价收入比指数，很明显，新西兰、澳大利亚和加拿大的指数都高于140，美国却低于100，美国基本上不存在泡沫。
注：从高到低依次排序：新西兰、澳大利亚、加拿大、美国
来源：经济学人房价指数
再来看这四个国家的租售比。新西兰最高，加拿大和澳大利亚次之，这三个国家租售比今年飞涨，泡沫扩大，而美国租售比指数低得多，显示泡沫有限。
来源：经济学人房价指数
因此，虽然《经济学人》认为澳大利亚、加拿大、新西兰的房价被外国买家继续推高是大概率事件，但是，这三个地方已经有泡沫存在，入场时得比以往更加谨慎。
相反，在美国，除了洛杉矶和西雅图外，其他地方的房价普遍还比较合理，是重点关注对象。
04中国的一线城市，房价泡沫之城
在这里，掘金大师发现了一个悖论，按照《经济学人》上的房价收入比和租售比来衡量，中国整体上房价风险系数不高，但是，个别城市却相当值得警惕。
掘金大师在上述的表格中添加进中国数据。在房价收入比方面，中国整体指数（红色线条）较低，泡沫程度小于澳、新、加、美。
但你要分城市来看，全球房价收入比最高的前十五个城市中，却有四个中国大陆城市，北上广深一个不落。
深圳，一套房价的价钱相当于普通家庭的44年收入，广州看似房价比深圳低一大截，也要抵上25年的年收入。而美国、澳大利亚、加拿大、新西兰这几个国家，却没有城市上榜，他们房价收入比均低于21。
“房价收入比”过高，说明房价和当地人的收入脱节。从“房价收入比”来衡量，国内大城市的房价泡沫显然很大。
来源：数据网站NUMBEO
从租售比的角度来衡量，情况几乎如出一辙。中国房价整体的租售比（红色线条）高于美国，但明显低于澳、新、加三国，说明中国整体的房价泡沫其实不高。
但你要看全球租售比最高的城市，前十五名中中国城市占有四席，依然是北上广深！在深圳，平均得出租76年才能抵得上一套房的价格，上海接近50年。而普遍城市的租售比通常在40年以下，甚至在经历了房地产泡沫破灭之后，现在日本东京有些房子甚至出租20年即可回本。
从“租售比”来衡量，国内四大一线城市简直上天，房价泡沫巨大。
来源：数据网站NUMBEO
掘金大师最后告诉大家三个要点：
1.无论是房价收入比还是租售比，从全球范围看，中国都是整体偏低，但四个一线城市的楼市存在相当明显的泡沫，且有极端化倾向。
2.加拿大、新西兰和澳大利亚三个国家，房价收入比和租售比整体偏高，小有泡沫，《经济学人》就此已发出警告，但他们的大城市与北上广深相比，仍是小巫见大巫。
3.美国，楼市整体健康，大城市（除了洛杉矶和西雅图）都比较正常。
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