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怕吗?北京再对60万套商住房限购!

  文丨金融之家 刘信凤

  金融之家3月28日讯,经过一波“限房限贷又限离”的大规模楼市调控后,北京市出台史上最严商住房限购政策,调控的最终目的也从单纯的抑制房价过快增长,直接过渡到调控北京市的人口规模。

  3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,提出对个人购买商办类项目的限制措施,在全国范围内打响了商住房限购的第一枪。

  该政策对北京商住房市场产生强烈冲击。公告明确要求,开发企业在建(含在售)商办类项目,应销售给合法登记的企事业单位、社会组织,将个人购买者排除在外。且要求企事业单位、社会组织购买商办类项目后,不得用于居住使用。

  公告另强调,在政策执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给个人,但个人购买者应当符合下列条件:1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。这两项硬性规定相当严苛,或将大部分意向个人购买者拒之门外。

  此外,北京市建委站出来再补一刀。要求开发企业新报建商办类项目时,最小分割单元不得低于500平米。不符合要求的项目,规划部门不予批准。

  商住房调控自去年年中流传至今,但靴子落地仍然震惊业界。最终落地政策的严厉程度,已经超出业界所有人的想象,业内人士直言“文字很少很可怕”。本次调控基调从过去的抑制房价过快上涨,直接转变为人口疏散,相当于将商住房逼进死胡同,未来交易不容乐观。

  小编查阅资料发现,业界对“商改住”并没有明确定义,它是开发商将商办用地的规划性质改建成住宅形式的使用产品类型,从而衍生出的一种打政策擦边球的违规产品。相比正规住宅用地70年的使用年限,商办用地的使用年限明显缩短,多为40年或50年。值得注意的是,“商改住”虽然改变了建筑形式及使用功能,但用地的规划性质不会改变,故产权仍是40年或50年。

  此外,购买“商改住”不能落户,更不能享受学区房等配套设施。但购买“商改住”的首付款与商办物业相同,需要50%首付10年贷款期,且不能使用公积金贷款,不计算住宅贷款次数。尽管“商改住”缺点甚多,但是随着北京市住宅用地稀缺性逐年攀升,“商改住”反而一飞冲天,成为近年来市场销售主力军,并在北京拥有巨大库存。

  

  下面用数据说明。据中原地产对最近10年成交房源的统计数据显示,北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业,其中约25万套为商住类物业,其中90%被个人购买。另外,市场上存在约超过15万套商办类物业的潜在供应量,故本次商办物业调控政策将直接影响起码60万套物业,未来这些房源将全部纳入限购或者企业购买。

  政策一出,北京市住建委立马响应。近日,北京市住建委加强对商办类项目的执法检查,严厉惩处违规销售、代理、宣传商业办公类项目用于居住的行为。目前,林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目因涉嫌“商改住”,已被停止网签。

  这场关于商办物业的严厉调控已经开始,相关辅助政策也在快速跟进。3月26日,北京市推出《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途,禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。3月28日,北京市发布《北京城市总体规划(2016年-2030年)》草案,确定北京常住人口规模2020年控制在2300万人以内。2020年以后,长期稳定控制在2300万人左右,不断优化人口结构,提高人口素质,积极应对老龄化问题。

  北京市连发三份文件,调控人口规模的基调已经非常明显。也进一步明确北京市楼市调控的逻辑已经完全改变,当初市场预测的单纯抑制房价过快增长的思维已经一去不复返,通过楼市调控间接达到人口调控的最终目的才是王道。

  三管齐下,自然威力巨大。北京中原地产分析师张大伟认为,史上最严商住房限购政策落地后,北京过去的二手房公寓或者商办的购买条件,比购买住宅更严格。如此严格的约束条件,将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。故其预计,商办物业市场成交量很有可能出现50%以上的跌幅,房价很可能在未来有30%以上的跌幅。

  北京市“商改住”政策应该是所有城市当中最严格的,但绝不是唯一的。北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治,意味着这是全国“一盘棋”的行动。当前,上海、天津、合肥、南京等城市已经同步开展“商改住”项目整治活动。过去一年多房价上涨过快的十几个城市,比如深圳、广州、苏州、厦门等开展类似活动已经指日可待。

  无论如何,北京市已经打响商住房限购的第一枪,星火燎原的战况或在不久的将来席卷全国。对此,你怕了吗?

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  责任编辑:刘信凤

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