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【年报有料·中国恒大】2016年规模登顶,恒大开始转型求“效益”

  2016年恒大荣获行业销售冠军,全年销售金额为3734亿元,同比增长85%;投资态度持续保持勇猛态势,全年新增土地储备1亿平米,土地储备总量达2.29亿平米,居行业首位,完善多元化布局,形成房地产、金融、旅游、健康四大产业,完成了由“房地产”向“房地产+服务业”的转型,房地产业务开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。

  一、规模登顶,销售金额同比增长85%

  2016年恒大新开盘项目116个,分布于北京、上海、广州、佛山、东莞、南京、长沙、天津、武汉、福州、大连、岳阳、三亚、珠海、惠州等75个城市,其中一二线城市项目数量占比64%。全年集团新进入25个城市市场,至年底时在售项目累计达到473个,覆盖中国191个不同城市,其中一线城市4个,二线城市38个,地级市128个,县级市21个。

  恒大深知规模的重要性,持续坚持规模导向。2008年至2016年恒大销售业绩飞速提升,复合增率高达68%。2016年销售金额为3733.7亿元,目标完成率为124%,稳坐房地产行业头把交椅,合约销售建筑面积4469万平方米,同比增长75.2 %;合约销售均价8355元/平米,同比增长5.9 %。一线城市的销售额达498.8亿元,占比13.4%;二线城市的销售额达2016.6亿元,占比54.0%;一二线城市合计销售额占比达67.4%。

图:2008年-2016年恒大销售金额走势(亿元)

表:2015年-2016年恒大合约销售额地区分布(亿元)

  二、勇猛投资,土储超2亿平米

  恒大持续将“规模”置于集团战略高度,在土地市场上均表现抢眼。

  2016年新购项目土地储备10238万平方米,新获取项目213个,并就现有22个项目进一步收购周边土地。新购项目中,一线城市项目11个,二线城市项目116个,一二线城市新增项目数量占比为59.6%。新购的项目主要旨在进一步优化一二三线城市项目布局,提升总体盈利能力;新项目主要位于广州、北京、上海、重庆、成都、佛山、珠海、惠州青岛、福州、苏州、绍兴等109个城市,由于65.7%新项目通过转股或合作方式取得,新增土地储备成本下降至1996元/平方米。

图:2007年-2016年恒大新增土储(万平米)

  2016年年竣工消耗土地储备2963万平方米之后,截止2016年年末,土地储备总建筑面积为2.29亿平方米,同比增长7328万平方米,增幅约46.9%。恒大的土地储备原值为3600.7亿元,分布于中国209个城市,覆盖了中国全部一线城市、绝大多数省会城市及大多数有潜力的地级城市,其中,一二线城市项目土储原值2689.5亿元,占比74.7%;面积1.33亿平方米,占比57.9%;项目数量330个,占比56.7%,平均楼面地价2026/平方米;地级市项目土储原值827.4亿元,占比23.0%;面积8947万平方米,占比39%;项目数量228个,占比39.2%;平均楼面地价925元/平方米;县/县级市项目土储原值83.8亿元,占比2.3%;面积715万平方米,占比3.1%;项目数量24个,占比4.1%;平均楼面地价1172元/平方米。项目数量总计582个,一二线城市项目数量占比为56.7%;土地储备平均成本约1570元/平方米,仍处于业内较低水平。

图:2011年-2016年恒大土地储备(单位:万平米)

  在深圳的旧改市场上,恒大无疑也是扩张最迅猛的外地房企,在16年3月的业绩会上,恒大透露其在深圳的储备项目已有20个,总规划建筑面积1179.2万平方米,可售面积741.3万平方米,总合约销售额预计3700亿以上。2016年12月与湾厦村城市更新项目签约的仪式上,恒大向外宣布他们持有的开发项目已经达到32个,其中6个位于南山。

表:恒大典型城市更新项目列表

  三、完善多元化布局,

  地产转向“规模+效益型”

  恒大有意持续壮大房地产、金融相关业务,因此开始逐步缩小多元化版图,将盈利情况不佳且与房地产相关性较弱的粮油、乳制品及矿泉水业务出售,实现“瘦身”,专注房地产发展——于2016年9月28日公告宣布,将以总代价27亿元出售旗下的粮油、乳制品及矿泉水业务。为进一步夯实房地产主业,恒大拟分拆地产业务到A股上市。2017年1月24日,恒大已取得香港联交所对拟拆分上市方案的原则批准。

  恒大于2016年12月30日与8家战投订立协议, 8家战投将合计出资 300 亿元取得恒大地产13.16%股权。此次战投的引入不仅可以改善恒大一直以来相对较高的负债率,还可为重组深深房进一步做铺垫。

表:恒大引入300亿元战略投资

  夯实房地产板块的同时,恒大亦着力打造多元化发展的产业布局,形成了房地产、金融、旅游、健康四大产业,完成了由“房地产”向“房地产+服务业”的转型,房地产业务开始由 “规模型”向“规模+效益型”转变。

  恒大金融是集银行、保险、互联网金融等多元化业务为一体的金融控股集团,持有盛京银行17.28%的股份,为第一大股东,银行总资产9055亿元,存款余额4152亿元,同比均保持较高幅度增长。恒大人寿2016年规模保费收入565亿。稳步推进互联网金融业务,旗下恒大金服平台注册用户数超1500万,2016年全年交易金额339亿。

  恒大旅游集团以童世界为主打产品,致力于打造服务于儿童的特大型文化旅游综合体。旅游集团2016年合约销售额174.7亿元,总在建面积1060万平方米。

  恒大健康集团是开展健康颐养、新型高端国际医院、医学美容及抗衰老等业务的综合大型健康产业集团。

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