作者董希淼系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员，本文原标题是《住房信贷应实施差别化政策》，刊于3月29日《经济参考报》头版。
热点城市降杠杆和三四线城市去库存，是今年房地产市场调控的两大重点。金融是房地产市场的血脉，住房信贷政策既关系国家房地产宏观调控，又与普通百姓利益息息相关。为此，应加强房地产市场研究，实施差别化的住房信贷政策，合理把握信贷投放，既要满足居民合理购房需求，又要防范风险、抑制泡沫。
2016年我国贷款新增12.65万亿元，以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款占到近一半。大量信贷资金流向房地产市场，既有我国居民住房真实需求不断增长的影响，更是房价大幅上涨刺激下的居民投资热情带动所致。房地产具有较强的金融属性，相较于行政强制色彩浓厚的限购政策，住房信贷政策对于调节房地产市场短期的投资性需求和投机性需求都有更明显的作用。
本文刊于3月29日《经济参考报》头版
因此，调整住房信贷政策，可从四方面入手：一是调整贷款总量，合理确定银行个人住房贷款总量；二是调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率水平；三是调整贷款条件，收紧或放松购房主体贷款资格条件（包括贷款资格和贷款期限）；四是调整贷款首付，控制购房主体购房杠杆率。下一步，应根据购房区域、主体的不同，综合运用四种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既着眼当下又引导预期，将差别化的住房信贷政策落到实处。
毫无疑问，对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。
而对多数三四线城市而言，房地产市场库存量居高不下，去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。我们还应该看到，我国城镇化还将持续较长时间，中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。目前，个人住房贷款占全部贷款的比例在20%左右，其中不良贷款率不到0.5%，远远低于银行业2%左右的总体水平。相比2016年，今年个人住房贷款增速将有所回落，但仍应保持适度增长。
值得注意的是，收紧住房信贷政策虽然有助于抑制投资和投机需求，但也容易“误伤”刚性需求和改善性需求。因此，对于热点城市居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，还应继续予以积极支持。这是差别化住房信贷政策的重要方面。当然，要采取措施，防止部分人群利用优惠政策“钻空子”。如日前北京出台文件规定，离婚一年之内申请房贷的，执行二套房贷政策。对于三四线城市居民购买第二套以上住房的，虽不必严防死守，但也要有一定的差别化措施，防止少数地区借机炒作，进而推动房价虚高、市场虚热。
需要强调的是，住房信贷政策总体上由中央银行和金融监管部门制定和调整，地方政府切勿随意染指，更不能自行其是。央行、银监分支机构在政策总体框架下，应严格按照相关程序，根据各地不同情况进行适时调整。除窗口指导、价格引导之外，住房信贷的差别化措施还应更多由商业银行自行决定和实施。
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