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大道至简，感悟投资之美
如果误读这次房地产调控，你的人生将发生剧烈改变
■文 | 马光远 ? 扑腾话最标肿的正经经济学家
阅后即焚
房地产政策只有真假之分，没有见效不见效这一说。政策如果动真格，每次都是见效的。
库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。
当一个市场陷入真正癫狂的时候，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物精神，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力量。
自今年3月以来，一场覆盖全国很多城市的调控风暴仍然在蔓延，从一线城市到全国贫困县，从东部到西部，差不多有40多个城市出台了加强版的楼市调控政策。
对于本次调控，我在之前的多篇文章中提醒：房价的逻辑变了。千万不要用过去的思维来看待本次调控，更不能置若罔闻，一根筋地认为调控不会改变房价的走势。一定要重视本次调控。
01
首先，调控的目标和过去不同。
过去每一次调控，目标都是抑制房价过快上涨，本次调控的目标非常明确，是防止房地产泡沫。“两会”以来，包括张高丽、周小川、何立峰等在内的高层，都将房地产泡沫列为中国经济当下重要的风险点。这意味着什么？如果你能够理解高层明确提出预防房地产泡沫在中国房地产调控史上是第一次的话，你就应该明白，为什么当前的政策如此狂暴。
抑制泡沫的前提是承认有泡沫，而泡沫对中国经济可能造成极大的伤害，这是当前政策的重要出发点。在稳增长和防风险之间，高层毫不犹豫地选择了防风险。我一直说，不要和政策对抗，在中国房地产的历史上，政策一直在起作用，只是政策总是认为房地产泡沫不大，所以每每关键时刻，政策总会放松，导致房价反弹。
02
其次，政策的手段可谓前所未有。
北京的认房认贷又认离得到了住建部的背书。北京对商住房赶尽杀绝，厦门福州等限制新买的住房卖出，央行明确要求商业银行调整房贷在新增贷款中的比重，这些极端的措施，在中国房地产的历史上前所未有。资产价格最怕什么？一是禁止交易，一是控制流动性。厦门和福州两年内不让交易的规定基本断绝了投资性需求出手的念头，而央行通过窗口指导要求控制房贷，事实上会让很多银行短期内大幅度减少房贷的数量，等于让这个市场彻底冷冻。
03
第三，后续可能有更严厉的政策储备。
更可怕的是，如果市场仍然我行我素，后续还有更严厉的政策储备。比如，增值税的调整，比如，调整印花税等等。当然，也有可能扩大房产税的试点。
所有这些政策体现出来的目标昭然若揭，就是，绝不愿意看到投资性资金入市导致房价恐慌性上涨的局面持续，为此不惜让整个市场彻底冷冻。这种决心，在中国房地产市场的历史上也是前所未有的。为什么我讲房价的逻辑变了，为什么我一再提醒大家不要焦虑，可以有更多的时间等待市场的变化。对于中国的房价，其实绝大多数人并不清楚其中的逻辑，只是人云亦云，跟着市场走而已。在市场过去10多年单边上涨的情况下，很多人更是认为市场会永远涨下去，这种惯性非常可怕。这种惯性一旦到了极致，就是市场彻底反转的时候。
记住，在中国房地产市场20多年的历史上，房价受三个维度的影响：
1
政策的维度
一定要懂得，中国房地产市场本质上是政策市，市场的好坏受政策的影响非常大。每一次政策变化，对房价的影响都非常大。房地产政策只有真假之分，没有见效不见效这一说。政策如果动真格，每次都是见效的，只是在下一次反弹的时候，很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过。
2
供求的维度
供求规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，城市人均居住面积接近40平米，住房已经告别了短缺的基本面。但是，由于中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。再加上中国大城市错误的限制人口，以及中国以中小城市为中心的错误的城镇化方向，人为控制大城市的人口和建设用地，必然导致供需矛盾长期存在。
我一直强调，库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。
3
价格的逻辑
中国房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。价格是一个历史和时空概念，在每一个时点上，衡量价格高低的标准是不一样的。美国房地产市场1940年以来，从长期趋势看，一直是上涨的，但几乎每十年都要经历一次调整。现在很多人经常用1989年《人民日报》的一篇报道来嘲笑那些认为中国房价已经很高的人，当时房价只有1900元，大家惊呼房价太高。其实，在那个时点，按照各个元素分析，1900元一平米的房价的确很高。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，中国很多城市的泡沫化程度已经很高。
北京六环之内每套房的均价已经超过了700万，一个低于收入平均线的家庭差不多需要100年才能攒够一套房的价格，如果认为这个价格不高，实在是荒唐至极。我们从来不否认中国房价目前已经处在一个非常高的历史高位。
按照以上三个维度，中国房地产本来不应该如此疯狂，为什么在经历去年的疯涨之后，市场仍然高烧不退？甚至更加疯狂？
这也可以从三个维度进行解释：一是动物精神。当一个市场陷入真正癫狂的时候，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物精神，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力量；二是市场要见顶的时候，都是市场情绪最疯狂的时候。日本房地产泡沫最狂热的时候，就是泡沫破灭前、几乎每个人都认为日本房价不会下跌的时候；三是我多次强调的政策的“塔西陀陷阱”。政策总是变来变去，导致公信力丧失。在调控使房地产下行的情况下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松调控，然后是全国性的刺激。从逻辑上说，去年“9.30”调控的力度不可谓不大，那为什么市场对任何严厉的调控都置若罔闻？原因很简单，就是过去的历史告诉大家，调控不可能持久，未来一定会反弹。这种对政策不信任导致的恐慌远比中介违法和投资者入市抢房子造成的恐慌要大。
从目前的态势看，管理层对房地产泡沫的担心远甚于调控之后对经济增长的影响。考虑到今年下半年的政策周期，至少在今年，管理层不希望房价继续上涨，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价上涨的动能和概率已经很低，多数城市的房价会出现实质性的调整。我之前讲，六个月后中国房地产会变天，其实，天已经变了。那些为没有买到房子而焦虑的人，大可以放宽心观察市场的变化，至少在今年，你没有在这个敏感的时刻急吼吼地杀进去，做悲催的接盘侠。
七 嘴 八 舌
管理层出重拳抑制房价泡沫，你所在的城市房价停止上涨了吗？你认为抑制房价过快上涨最有效的手段是什么？
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