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调控这么严, 为什么房产商就不愿意降价呢?

江瀚视野 阅读(0) 评论()

  文/江瀚

  图/来自网络

  最近,房地产的新政可谓是连轴出现,从北京这样的首都级大城市,甚至到贫困县各式各样的房地产新政层出不穷,根据《法制日报》的不完全统计,三月份以来,已经有66个地市出台了限购政策或者限购政策升级措施,新的一轮调控热点已经从一二线城市向着周边城市,甚至三四线城市延伸了,全面调控的时代可以说已经来临了,包括高层都已经给全国房地产确定了总基调:房子是用来住的,不是用来炒的。

  但是,最近很多朋友都在问瀚哥一个问题:”为什么万恶的房产商总是不愿意降房价呢?“碰到这个问题,瀚哥也觉得很好玩,房产商是不是”万恶“的瀚哥真不好说,不过不愿意降房价却是一个比较明显的现象,面对着如此力度的市场调控,碰到其他的商品恐怕早就降价了,为什么房产商们宁愿用一些五花八门的促销手段,却都不愿意降价呢?

  今天,我们就来讨论一下,房产商们为什么宁愿“死撑着”,都不愿意去降房价呢?

  一、房地产价格对于开发商来说究竟意味着什么?

  现在说到房地产的事情,基本上是个人都能够说出个子丑寅卯来,前些年瀚哥观察到的问题还是在一线北上广这样的特大城市中,大家纷纷谈论房地产的问题,但是对于二三线甚至更小的城市来说,房地产还不算是什么问题。但是,这一切都在发生的变化,前几天瀚哥的一个读者给瀚哥留言,她在一个并不算太发达的一个三四线城市里面,但是即使如此大家也都在讨论着房地产的问题。

  几乎所有人都知道房地产对于中国经济支撑作用是什么,也从自身的感觉上能够深刻地体会到自己的幸福感和房地产的关系,但是,作为房地产这个庞大产业链条中最重要的一环,房地产开发商们又是如何看待房地产的?记得瀚哥的一个房产商朋友曾经和瀚哥说过,现在他自己看房价的感觉是一种又爱又恨又怕的感觉,爱的是房价价格上涨意味着自己能够赚到钱,但是恨的是作为中小型房产商,自己并没有多少囤地的储备,这样房价涨上去,自己还有没有实力去开发下一个楼盘都很难说,怕的是房价如果开始下跌了,自己该怎么办?

  这个心态可谓是很多中小型房产商的统一心态,因为房子的价格就像股市的股票价格一样,任何一个投资品都不可能一直涨上去,肯定要有下跌的时候,但是就像股市最为疯狂的那几年一样,谁都不觉得自己是击鼓传花的最后接盘侠,所以,都不顾一切的向上面扑去,房价同样如此,这就是房产商们心中对于房地产的心态问题。

  二、为什么他们始终不愿意降价呢?

  关于政策管理的变严格了,房地产在中国的地位也开始从“投资品”向居住属性回归了,谁都觉得房地产价格应该要回到一个合理的价位去,但是为什么开发商还是不愿意降价呢?关于这个问题,瀚哥得到了不少答案,原因不外乎是几个方面,我们来一一剖析:

  一是对于房价上涨依然存有幻想。由于最近几年来,房地产的调控其实并不少,所以很多房产商心目中都有一些见怪不怪的思想,觉得市场再坏最多坏一阵,等熬过这段时间就会反弹回去,特别是房产商都觉得房地产对于经济有着很大的支撑作用,更何况对于广大一二线中心城市而言,虽然房价很高但是人口还是在流入,只要有人就会有刚需,这么强烈的刚需之下,房产商依然在赌房地产市场只是暂时的停滞,所以没必要现在就降价。

  二是房地产的开发成本也让房产商骑虎难下。很多时候房地产的开发有着一种空手套白狼的情况,就是房产商用很少的一笔启动资金就向银行申请到了开发贷,然后不用花多少力气,通过做几个沙盘,盖个售楼处就能够通过预售拿到楼花,然后再用预售的钱去做房地产开发,这一系列的过程几乎不用花多少的钱,既然成本不高那能不能降价了呢?还是不行,因为问题也同样存在,因为上面的模式如果要玩通关,必须要拿下囤地这个关键点,大批的开发商虽然开发的成本不高,但是囤地的成本很高,甚至有些开发商通过高杠杆拿地,这种高昂的成本让开发商自己也骑虎难下,如果降价的话,自己就可能无法偿还杠杆,最终资不抵债直接破产。

  三是开发商和购房者的心理博弈。一直以来,我们总觉得开发商都是无奸不商,但是我们还忘了一件事,这就是房价其实存在着严重的多元博弈问题,虽然有些人可以冷静地看待房地产问题,但是对于大多数人而言都存在着一个现象,这就是有房一族和无房一族的心理博弈,对于大多数买了房的人都有着一个很矛盾的心理现象,这就是在自己没房的时候往往极度期盼中房价下跌自己好买得起房,但是等到自己真正买了房之后,却又极度盼着买的房子涨价,这样自己的资产才不会有损失。所以有开发商曾经直言不讳的对瀚哥说过“现在别看喊房价高喊得热烈,实际上都是没房的那批人,真正有房的人都在偷着乐,盼着赶快涨了”。所以,在这场心理博弈的过程中,开发商为了维护自己之前树立的价格预期,都不会愿意房价下跌。

  四是开发商根本不敢降价。还有一部分原因是开发商根本不敢降价,因为房地产市场和中国的所有投资市场一样都存在着追涨杀跌的过程,一旦降价改变所谓的市场预期之后,开发商就不是降价促销那么简单的事情了,中国人向来的特征都是买涨不买跌,一旦市场预期被改变,所有人认为房价拐点到来的话,到时候引发房地产价格的雪崩将会是满盘接输的下场。轻点的已经购房的人打砸售楼处的新闻还是时有听到,重则开发商自己会陷入万劫不复的地步。

  在上面四个逻辑的多重组合下,市场陷入了一种极度诡异的博弈循环中,市场各方都在博弈,这个时候开发商绝对不愿意主动降价卖房,硬扛着不动静待市场的发展才是开发商自己的一种明智的选择。而对于市场而言,尤其是房地产市场而言,由于房地产对于中国经济的重要作用,无论是大涨还是大跌都可能严重影响经济,最好的办法是一点点的扭转市场的扭曲现象,不断地从供给侧增加供应,最终让房地产市场回归到一个合理的水平,这才可能是一种比较好的选择吧。

  作者:财经专栏作家,经济观察员,财经评论员。

  作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

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