中海地产公布的第一季度拿地面积，比当地国土局官方公布的实际数字多出93.8万平方米，相当于131个足球场的大小。
为何中海所计算的每宗地总楼面面积远超国土部规定的最大规划建筑面积？超出的面积究竟有无获得有关部门的批准？这和香港资本市场通常以土地储备数量对内房股估值的做法有无关系？
对此，《国际金融报》记者试图联系中海地产投资者关系部，但截至发稿，尚未获得相关回复。
比官方数字多93.8万平方米
记者将中海地产最新公布的2017年第一季度拿地数据和国土部门的数据进行对比，发现确实有出入。尤其是，每宗地中海所计算的总楼面面积远远超出土地出让时国土部门规定的最大规划建筑面积。
比如其此前拿下的哈尔滨松北区的一宗地块，国土部门披露的最大总楼面面积为203778.96平方米，而中海披露的是259306平方米，两者相差近5.6万平方米。
再比如，中海在武汉江汉区拿下的一块土地，国土部门披露的最大总楼面面积为15万平方米，而中海披露的总楼面面积为191405平方米，两者相差4万多平方米。
这并非中海地产的土储情况首次受到质疑。
在今年3月份的投资者说明会上，一位外资券商提问中海地产董事局主席肖肖：“截至2016年底公司土地储备为何只剩4900万方，去年是6900万方，去除剥离至中海宏洋的900多万方，加加减减，和我概念中的差不多少了1000多万方，这1000万方土储是做了重估或是重新规划吗？”
当时，肖肖回答称，“关于土储问题也不用在此纠结，逐条核对了，土地是始终不会跑掉的。”
“类似数据的出入，或和项目修改规划有关系。”一位不愿具名的第三方地产研究机构资深分析师告诉《国际金融报》记者，不过，在具体项目操作过程中，也有可能会采取对容积率等内容进行调整的可能，所以会形成数据公布和实际情况有差异的现象。
该分析师进一步表示，从实际情况看，尤其是在市场营销条件较好的情况下，开发商规划修改的可能性很大，这时候要警惕偷逃税或者随意增加各类违规面积的做法。
地下面积纳入土储？
“总建筑面积增加，也不排除是算上了地下建筑面积。”一位房地产行业资深人士告诉《国际金融报》记者。
如果此分析为真，那么，中海地产为何要将地下面积纳入土地储备？这和香港资本市场通常以土地储备数量对内房股估值的做法有无关系？
对此，海通（香港）金融控股有限公司投资咨询部副总裁郭家耀此前公开表示，香港资本市场对内房股的估值，很大程度取决于开发商的土地储备和销售能力，较多可供销售的优质地块会提高开发商的股票估值。
“也就是说，将没法通过销售取得收益的地下面积算进土地储备，对房企来说，可通过增加土地储备来提升公司的股价。”上述房企人士如是说。
郭家耀表示，香港提供股权抵押借债的银行和债券发行机构，往往是根据股价决定贷款金额，提高估值有利于公司借到更多的钱。
他进一步介绍，在港交所上市的内房股将地下面积大量计入土地储备的为少数，而香港本地的开发商中虽有开发地下空间，但多数是因政府限制容积率。
根据国家相关规定，地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途，应依法办理有偿使用手续，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价（容积率为2.0）的20%收取。
也就是说，地下空间的面积和用途，同样要以规划为准，房企不能随意增加和改变土地性质。若将地下空间用于经营，需要补交土地出让金。
中海还要拿更多的地
土地和资金是判断房地产企业未来的依据。
中海地产董事局主席肖肖此前放出豪言，2017年要花1000亿元拿地，且2020年实现4000亿元的销售目标。
4月21日，中海地产的控股公司——中国海外发展有限公司披露2017年一季报称，中海第一季度实现营收274.2港元，同比增长约10.92%；盈利78亿港元，同比增长约9.7%。净借贷水平因买地升至13.3%。
市场能够直接感受到的是，中海近期在公开市场拿地动作迅猛。
“2017年中海预计的土地金是1000亿港元，对应的土地建面是1600万平方米。”日前，肖肖的一番话透露出中海今年欲在土地市场发力，他表示，“除了正常的招拍挂途径，公司还会通过并购、一级开发、棚户区改造等方式获取土地”。
2017年1至2月，中海耗资109.3亿元获得土地储备306.6万平方米。
另一组数据是：2016年12月至2017年2月，3个月的时间中海耗资近283亿元拿地，这远超中海2016年前11个月210亿元的拿地支出总额。
“中海地产业绩追赶是有一定压力的，尤其是恒大、碧桂园等企业的赶超，使得中海在土地市场的扩张方面比较急迫。”上述地产研究机构分析师如是说。
▼ 好文推荐
国际金融报∣解锁更多精彩内容
)
