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■ 文｜张伟伦，香港财华社资深财经记者。
恒基地产（00012-HK）以震惊全城的232.8亿元，呎价高达5万元，将中环美利道商业地王囊括其中，破近年来地皮成交总价及平均呎价记录。政府在过去中环并无推出新的商业地，所以此地王尚未正式推出招标时，已成为各发展商的力争对象，当中同为中环地主的长实地产（01113-HK）﹑新鸿基地产（00016-HK）及新世界发展（00017-HK），以及具有内房背景的中渝置地（01224-HK）均有入标。世茂房地产（00813-HK）则伙拍新世界入标，这次美利地道王成功吸引中资财团。
地王地点优越，市场人士早已预测，该地王可以为政府库房进账逾百亿元，甚至中标价可以高达200亿元，最终恒地斥资近233亿元夺得此地王，反映出人称四叔的恒地主席李兆基，对地皮前景信心十足。恒地主席李兆基孻仔﹑恒地副主席李家诚其后表示，公司合共斥资260亿元发展有关项目。若该项目落成，肯定会成为中环另一个地标式商厦。
恒地高价取得商业地王，投资者反应不太正面，该公司在5月17日股价跌1.5%，跑输大市，股价更失守50元。大行亦不看好这次恒地以高价取得地王的做法，不论是麦格理或是摩根大通均予负面反应，摩通更直言恒地高价取地不利股价。从5月17日股价反应，大行的看法是相当实际的。
大行及投资者不看好恒地，当然是与项目预期回报率太低有关，摩通预料项目回报率只有3%，美银美林更预期项目回报率只有2%。目前美国十年期国库债券孳息率约2.3厘，即该美利道商业地王的回报率或及不上美国十年期国债。既然回报率低企，投资者反应负面亦可以理解。但是精明的四叔，为何仍然一掷逾200亿元，投资这个不被看好的项目?
就如上文所述，恒地﹑长实及新世界均是中环地主，当然中环的最大地主是置地。该英资财团在中环核心持有置地广场﹑交易广场等多个超甲级写字楼物业及商场。单是交易广场一﹑二期的写字楼楼面积已超过130万平方呎。当恒地以超过5万元呎价投得美利道商业地王，一众地产商持有的中环商厦价值自然水涨船高。目前多间大行均认为，长实是这次地王投标结果的大赢家。长实在中环持有多个商业物业，除了作为总部的长江中心肯定不会出售外，中环中心早已成为一众潜在买家的猎物。去年更有报道指出，有中资机构拟出资逾380亿元，悉数向长实购入由该蓝筹地产股持有的中环中心75%权益，反映出该物业价值逾500亿元。若交易最终落实，肯定再次创下历来成交纪录。更何况长实在美利地道王旁边，亦持有另一个投资物业——和记大厦，相信美利地道王的中标结果，或会加快和记大厦重建，所以不少大行均指出，长实才是这次的大赢家。
其实为人精明的四叔，又岂只会为一众商界朋友获益而忘却自己。如上文所述，恒地在中环持有不少物业，当中最贵重的物业肯定是国际金融中心(IFC)一、二期。虽然恒地只有IFC一、二期40.77%权益，可是美利地道王的超高呎价，投资者定会对IFC的价值另眼相看，恒地的资产值自然会增加，届时会否引发投资者对恒地追落后?
恒地今次斥巨资竞投中环美利地道王，有意见认为与其过去较少在香港高调投地的策略相违背。其实恒地并非缺席于土地竞投市场，相反恒地在过去数年均有参与竞投商业及住宅地，可是每次均空手而回，这明显是出手不及其他发展商进取，特别是中资发展商。翻查近年政府地皮招标记录，多幅住宅地均落入中资发展商手中，其中启德区更成为中资发展商的集中地，在该区拥有4幅住宅地的海航系，更是区内的大地主。
随着竞争加剧，住宅项目的毛利率已明显下降，由以往的30%以上，降至20%以下。同时住宅楼价持续攀升，住户的供款对收入比率已大升至逾6成，若美国加息步伐加快，导致香港银行同业拆息高企，届时香港住宅业主的按揭供款负担将会进一步提高。楼价会否见顶甚至出现较大幅度调整，目前仍属未知数。届时发展商难再透过出售住宅物业来套现。
可是收租物业落成，往往可以为发展商带来长远及稳定的租金收入，同时中资机构对来港收购投资物业的兴趣有增无减。近年的成交个案包括中国恒大(03333-HK)以125亿元购入，现称为中国恒大中心的美国万通大厦，以及光大集团斥资100亿元购入大新金融中心。投资物业的租金收入，可为发展商带来具有防守性的资产。更何况若未能获买家垂青，也可以考虑透过房地产信托基金方式，将物业的价值释放。所以四叔今次买下的资产，可以让其日后处于「进可攻退可守」的位置。所以今次四叔愿意高价投地王，其实反映出其本人如何为恒地的业务作出更长远的部署。对于大孖沙的投资方式，应从另一个观点来作评价。
当然今次四叔成功以高价投得商地王，引发另一个观点，就是回报期较长的商业地产项目，目前仍是中资发展商较难进入的领域，相比之下，进入商业地产项目的门坎较高。预料在短期内，商业地产仍是本港发展商的天下，中期而言香港发展商会更趋向担任收租佬角色。投资者日后宜用另一个角度来分析香港地产股。
■ 编辑｜徐冰莹，财华社财经编辑。
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