文丨金融之家 药糖
金融之家6月16日讯，用“热锅上的蚂蚁”来形容房企当下的处境，再合适不过了!
在近期热点城市房价环比下跌的同时，土地市场却日益火爆，溢价率不断攀升。今年5月份，全国100个大中城市土地挂牌均价同比上涨了111%，其中一线、二线、三线城市涨幅分别为46%、81.85%和122%，均处于历史高位水平。三线城市土地成交溢价率连续3个月接近60%的历史罕见高水平。
土地溢价率节节攀升的背后，房企疯狂抢地的现象浮出水面。本来，在楼市调控不断加码、楼市成交额逐渐回落的前提下，外界预料房企抢地的热度也会随之降温。但是反观现实，房企的做法却是截然相反。
先来看看一线房企的抢地战况。自去年“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让方式问世以来，自持面积的认购比例成为房企在传统招拍挂市场最终胜出的关键。在此前提下，一线房企通过不断加大自持比例的方式，在传统土地市场展开激烈竞争，以期“拔得头筹”。
日前，万科在广东佛山拿下一幅自持70年的住宅地块，被外界渲染为“70年限售”，而实际上，这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。
无独有偶，万科并不是第一家拿下100%宅地自持的开发商。其实早在2016年11月17日，首创天恒中粮联合体曾以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京市海淀永丰20号地块，一时间业界哗然。
除此之外，其他大型房企也拿了不少自持地块。据不完全统计，近半年来，保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，分别在北京、广州、天津、杭州等地拿下自持宅地或商地近20幅，支付地价款逾百亿元，自持比例从36%-100%不等。
除在传统土地市场抢地之外，大型房企还开始尝试通过并购业内中小型房企的方式，实现“曲线拿地”的目的。日前，素爱“买买买”的融创开启疯狂并购模式，5月至今已斥资123亿元先后收购天津星耀、重庆华城富丽等项目，还曾对金科股份大手笔出击，而背后的真实目的无非觊觎它们手中的土地储备。
再来看看二线房企的抢地战况。受地缘因素影响，一线房企大多占据热点城市，而二线房企大多散落于二、三线城市。前两年，三、四线城市楼房建好也没人买，土地自然没人要。但近期随着楼市调控政策的层层推进，一、二线城市楼市逐步降温，购买需求逐步向三、四线城市扩围，三、四线城市的土地日益枪手，地价随之大幅上涨。
日前，中南置地在苏北地区发布的一则土地求购信息引发外界关注。公告称“诚寻优质土地，收购、合作开发等模式均可。”主要目的是在江苏徐州、盐城、淮安、泰州、扬州和连云港等地，寻求住宅土地的收并购或者合作开发机会。该区负责人甚至直言，“地块大小、是否取得土地证等并无特殊要求，只要有土地资源，怎么样合作都可以谈。”
其实，在传统土地招拍挂市场上，二线房企一直没有优势可言。本轮楼市调控政策全面铺开后，一线房企从传统市场抢地的难度都已加大，更别提二线房企了。在此背景下，二线房企不得不将战火转移到三、四线城市的土地市场。
房地产本身属于高负债行业，加之管理层全面收紧楼市融资渠道，房企已相当于“在夹缝中求生”。而且当下的楼市调控仍将持续，未来房屋销售不畅、土地成本提高、融资压力增大等问题会与房企如影随形。但是房企想要活下去，规模支撑是关键，否则能否活到下一轮楼市转机也未可知。
事实上，在当前楼市前景不明朗的情况下，房企疯狂抢地的做法显得用力过猛。业内人士认为“最近太疯了，地拍得太贵了!”但是房企面临“不拿地马上死，拿了地慢慢死”的尴尬处境，无论如何也要尽最大努力把更多的土地抓到手里。但是，然后呢?
房企手里的土地资源变现似乎遥遥无期，这对于需要大量资金支撑的房企而言非常不利。针对大型房企自持抢地的做法，业内评价喜忧参半。喜的是大型房企实力雄厚，自持土地变现的漫长过程中，资金流不至于轻易断裂。忧的是自持意味着房企成为机构租赁者，土地变现的最核心的问题变成如何最大化和稳定租金收益。这对于缺乏租赁经验的房企并非易事。
故业内有声音认为，未来合作开发或将成为房企更好的生存方式。有钱的出钱，有力的出力，通过合作开发提高项目收益、实现互惠共赢。还可各取所长，通过深耕产业地产、特色小镇等新兴、细分领域，形成核心竞争力，避免被市场淘汰的厄运。
刚刚拿下100%宅地自持地块的万科，在未来如何运营并盈利方面，也表达了类似的想法。万科北京区域总经理刘肖曾透露，万科将采用合作建房和众筹方式，引入合作企业共同开发项目。通过推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等多个业务，寻找新的盈利增长点。但是该想法尚未落实，合作结果如何，仍需时间解答。
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