文/张婷婷
距离出售上海虹口SOHO不足十天，SOHO中国（00410.HK）又宣布卖卖卖了，这次拟出售的两个项目中，竟然包括北京CBD区域的光华路SOHO，这也是SOHO中国首次出售北京资产。7月4日，SOHO中国召开渠道沟通会时宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售。
消息一出，市场哗然，光华路SOHO地理位置十分优越，出租率非常可观，一直被视为SOHO中国的核心资产，为何要卖掉？7月7日，SOHO中国董事长潘石屹、总裁阎岩等在即将卖掉的光华路SOHO中接受媒体采访，解释了要整售上述物业的原因，同时发布最新的SOHO3Q发展战略。
潘石屹面对媒体仍然是一贯的论调，“做生意永远不变的规律就是低买高卖。SOHO中国这么多年发展时间里，永远在遵循这样一个原则。集团会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”
在媒体的追问下，潘石屹表示，从租金回报率来看，国内的资产价格处于高位，同时，银行的利率在提升，从这两个指标来看，目前是可以出售项目的“高点”。
而之后午餐与媒体闲聊的言语之间，潘石屹透露了出售光华路SOHO的深层次原因，除了光华路SOHO的出租率将近100%，可以在市场上出售个好价钱之外，相比较SOHO中国的其他在京物业，CBD区域过去一段时间的租金上涨水平是最慢的，“我猜因为这里的外资企业多，其他区域的中国企业多，外资企业大规模扩张的时代已经过去了。”
除此之外，整售北京物业也与政策有关。“随着北京市的商业物业不能散售这个文件的出台，就标志着商业物业除了整售这一条路，其它的商业模式已经不存在了。我们只有一个路子，没有第二条路可以走了。”潘石屹在沟通会现场表示。
在媒体沟通会上，潘石屹从文艺复兴讲到人工智能，认为公司要从重资产的房地产公司变为平台化的轻资产公司，才能够符合这次人类突变。对于目前SOHO中国的转型策略，他用一句话来概括就是，“使用比拥有更重要，分享比使用更重要。”
在后续与媒体的闲谈中，当被问及对个人是否应该在北京买房的看法时，潘石屹沉思着笑了笑表示，“还是那句话，‘使用比拥有更重要’，现在连自行车、汽车都没必要自己买了，随着共享经济的发展，未来的住房还需要买吗？”
可以印证上述观点的是，潘石屹在沟通会上表示，SOHO3Q业务会往二三线城市拓展，因为大量的房子都在过剩，以后SOHO中国不会再拿地开发新项目，也基本不会收购改建。
光华路SOHO 2是SOHO中国转型后首次欲整售的在京资产，但在上海市场，SOHO中国过去4年内已经出售了5个半上海项目，总计金额达236亿元。若光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目在今年成功出让，意味着从2014年开始，四年内，SOHO中国将通过销售京沪两地办公物业套现超过340亿元。
据了解，出售上述两个最新项目获得的资金将会用于拓展SOHO3Q业务和分红。业内人士分析这两个项目可以获得资金超100亿。
截至目前，SOHO中国还有21个项目。潘石屹指出，剩下的项目具体什么时候卖，还要走一步看一步，不过，上海外滩SOHO和北京望京SOHO是永远不会销售的，前者位置太重要了，后者太漂亮了。
只有两个项目不会卖
7月4日，SOHO中国在北京和上海(楼盘)同时召开渠道沟通会，董事长潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售，而位于北京CBD光华路的SOHO 2并非其曾公布的出售名单当中的物业。
在7月7日新闻发布会上，面对出售光华路SOHO 2原因的提问，潘石屹仍然并称一贯的论调：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国这么多年发展时间里，永远在遵循这样一个原则。”
在媒体的追问下，潘石屹进一步表示，首先，从租金回报率来看，国内的资产价格处于高位。中国的物业资产租金回报率并不高，利率水平却并不比国外低。不管这个物业在CBD还是在外滩，还是在什么地方，商业上衡量的标准只有一个，就是租金回报率。全世界的租金回报率基本上都在一个大体的范围之内，当然跟国家的利率有很大的关系。现在中国商业物业净得租金回报率大概在2.7%或者2.8%左右。
第二个辅助性的指标就要考虑银行的利率是高还是低，基础利率是高还是低。中国现在办公楼的价格、商场的价格高，比办公楼、商场更高的价格是住宅的价格。住宅的价格你就看，北京、上海任何一个住宅的价格，租金回报率不到1%。
在潘石屹看来，通过上述指标来衡量，就算地理位置也不一样，楼的形状不一样，楼的大小都不一样，目前已是可以出售项目的“高点”。
光华路SOHO一直被视为SOHO中国的核心资产，这次为什么会被列入出售资产？在会后与媒体的闲谈中，潘石屹透露到，第一，这个项目很成熟，98%的出租率，是潜在买家能够根据回报率、风险率算清楚的；第二个考虑，北京尤其是CBD核心区商业物业未来的供应量比较大，会对市场生态发生一些影响，同时，对于SOHO 中国来讲，过去一段时间，CBD的租金上涨水平是最慢的，望京上涨最快的，金融街、中关村的上涨都比CBD快，其猜测是因为CBD外资企业多，其他区域是中国企业多，外资企业大规模扩张的时代已经过去了。
自2012年SOHO中国宣布告别散售模式、从“开发-销售”转向“开发-自持”后，潘石屹几乎一年甩卖一个项目。2014年2月28日，SOHO中国宣布将其在上海的两个项目“SOHO静安广场”和SOHO海伦广场“以52.3亿元的对价，出售给金融街控股。随后的三年间，SOHO中国相继出售了凌空SOHO、SOHO世纪广场等项目。
SOHO 3Q是未来主营业务
潘石屹表示，面对急剧变化的社会，SOHO中国要从重资产模式向轻资产模式转变，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务。SOHO 3Q是SOHO中国推出的共享办公品牌，目前是北京、上海最大的共享办公空间。目前，SOHO 3Q已经有17000个工位，出租率80%左右，预计年底将达到95%。
潘石屹透露，未来SOHO 3Q规模将会“数量级发展”，目前SOHO 3Q仅在一线城市有布局，他认为SOHO 3Q已经成熟，可以在其他城市包括二三线城市进行数量级发展，。
“我做事情特别聚焦，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务，其他的业务我都不会做。”潘石屹说。
转型共享办公空间SOHO 3Q，潘石屹是怎么考虑的？“我觉得SOHO 3Q的模式比较简单，我们没想是一个贴牌的输出管理模式，我们还是把它的房子租过来，租过来以后装修、收租金等等，这还是我们认为比较成熟的商业模式。”在存量市场日益受到关注的当下，租用“破房子”改造再出租成了潘石屹瞄准的下一个目标。
潘石屹透露，未来两个月，SOHO 3Q会进行新一轮融资，融资以及公司本身的资金将会投入SOHO 3Q的后期发展。潘石屹称，“虽然SOHO中国并不缺钱，但是融资有助于推广SOHO 3Q”。
)
