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房地产服务万亿蓝海,群雄逐鹿,谁能问鼎?

  2017年,房企在布局房地产服务方面动作频频,未来房企竞争的主战场不但包括土地、资金等资源的争夺,还将比拼谁更能理解客户需求,为客户创造真正价值。

  

存量时代降临

房地产服务大势所趋

纵观房地产行业发展历史,将经历“开发主导”、“开发+持有”和“持有+服务”三大阶段,其中城市化的不断推进,居民生活水平不断改善是核心推动因素。

图:房地产行业发展模式及收益率变化

据国家统计局数据显示,截止2016年,我国城镇化率达到57.35%,已经进入房地产存量持有高速发展阶段,房地产服务也将伴随着城镇化率的提升,业务需求开始逐步释放。

房地产服务产业链包含中介行、物业管理、城市配套服务商和地产金融四大主要业务板块,最为核心的中介行常年由线下中介门店和互联网服务机构占据,而物业管理则主要由开发商衍生的物业管理公司经营。但在互联网及大数据技术的支持下,跨行业数据共享,跨平台业务对接逐渐成为趋势,未来将极大提高房地产服务效率和业务范围。

图:房地产服务产业链

  

  

传统开发企业战略布局地产服务

掘金新蓝海

1. 全面布局型:万科

作为房地产行业领军梯队的核心企业,万科早已开启房地产后黄金时代业务的全面布局,通过全面布局,打造全生命周期服务,旨在以消灭客户痛点、提升客户幸福感为己任,为客户创造真实价值。

图:万科全生命周期服务

在物业管理这一房地产服务的核心业务领域,万科物业在住宅及商写、开发商、资产、楼宇智能化和生活服务六大业务单元均有涉猎。截至2016年底,已布局全国65个大中城市,服务项目超过1800个,服务361万户家庭,超1075万人口。

除了占领物业管理服务市场外,万科在存量房交易市场亦有所动作。今年4月19日,万科就曾30亿元入股链家集团,这意味着无论是从单纯的财务投资,还是未来战略协同、业务合作的角度出发,万科都对链家这一房地产服务企业在存量房市场的发展潜力备受肯定。

此外,在现阶段房企转型的重要阵地长租公寓和养老地产市场,万科也在大力布局。除了较为可观的市场空间外,其更为注重服务和运营的业务特征,也正与万科的优势资源能力和业务转型目标相契合。目前万科旗下已拥有万科·泊寓长租公寓品牌,和万科·幸福家、橡树汇、随园嘉树、智汇坊、怡园等养老地产品牌。

  2. 战略合作型:恒大

近年业绩增长迅猛的恒大集团则更擅长跨界战略,无论是恒大足球亚冠的体育荣耀还是恒大健康的美好生活愿景,都显示出恒大一直在寻求地产开发以外的业务突破。而在房地产服务业务的拓展上,恒大也自然打出了一手战略合作牌。

图:恒大联手腾讯

  

2015年7月31日,马斯葛(现名:恒腾网络)发布公告,拟认购公司75%股份的腾讯控股与恒大地产,将成为该公司两大股东,恒大将利用其社区规模及物业管理服务的优势,与腾讯的互联网优势及规模合作,共同建立互联网社区服务网上平台(ICS网上平台),为社区用户提供订购、物流安排及产品或服务交付等O2O一站式服务,至此,恒大腾讯联手入主马斯葛后,将打造全球最大的互联网社区服务商。

3月21日,恒腾网络在港公布2016年业绩,恒大、腾讯入主后首年便实现扭亏为盈, 相较上一财年,净利润增长102.35%,营业额增长31.13%,毛利率上浮15.95%,达到42.78%。截至2016年底,恒腾密蜜APP已完成产品功能搭建且用户数持续增长,目前已有功能53项,注册用户近26万人,试点社区交楼业主认证率达93.8%,APP功能使用覆盖率达98%。据称,未来除了继续扩大智慧社区规模外,还将探索互联网家居业务,打造“一站式”互联网家居服务。

此外,作为恒大健康产业的重点之一,恒大社区医养是集团布局房地产服务的核心业务。未来将着力整合国内三甲医院优质资源,建立社区健康管理服务体系。通过中西医结合,提供涵盖传统养生、基础诊疗、健康体检、慢病管理等在内的社区医疗健康服务。同时,针对长者提供居家照料、护理、康复等服务,打造“15分钟健康服务圈”。2015年6月18日,恒大第一家互联网社区医院已在广州正式亮相。

3. 专注社区型:花样年

作为2016年房地产销售金额仅122亿元的中小型房地产开发企业,花样年旗下地产开发业务规模有限,但其打破传统物业管理模式桎梏,全面吸纳社区产业链相关资源、合作伙伴资源并加以整合,打造出多元化的“彩生活”社区O2O服务平台的业务模式,却塑造了成功的企业战略定位,并在房地产服务领域获得了较大突破。

图:彩生活服务模式

  

2014年6月30日,花样年分拆彩生活成功上市,彩生活IPO引来360、新浪易居等众多带有互联网基因的投资者关注。随后,其业务迅速扩张,截至2016年12月31日,旗下社区服务平台——彩之云APP的注册用户数增加至400万左右, 活跃用户近200万。

目前,彩生活已经形成了基础物业服务+增值服务平台的组合。物业管理服务从传统的保安保洁保修保绿到成为连接客户的重要入口,服务领域得到全面延伸。商业模式则由管理架构和经营理念的转变实现了商业模式的全面升级。

据花样年集团2016年度业绩公告显示,增值服务对集团的分部溢利贡献已经达致30.2%,其中,彩生活2016年内总收益同比增加62.2%至人民币约13.42亿。未来,彩生活住宅模式及合伙人制度将成为其轻资产扩张的重要方式继续扩充规模,到2020年彩生活服务管理面积将增加至25亿平方米,用户量达到1亿人。

图:彩生活合约管理项目数量(个)

  

  

房地产服务空间广阔

未来商业模式殊途同归

从国际经验来看,发达国家的房地产市场起步较早,经过几十年发展,已经进入较为成熟的运营阶段,这对于仍处于发展阶段的国内房地产市场趋势预判具有重要的参考价值。我们发现,与国外相比,我国当前二手房交易占比较低,这也预示着,未来存量的机会将愈发明显。

以日本为例,1965-1974年间,日本新建住房占住房总存量的96%,而1975-1985年间仅占45%。1985年以后,二手房交易活跃度开始逐年提升。从2001年开始,以东京圈为主的核心都市圈二手公寓成交数量连续13年保持正增长,日本存量房市场已经占据主导地位。

而从美国经验来看,2012年,美国房地产开发、房地产其他服务、房地产经济业务收入占比分别为38%、42%和20%。综合而言,美国房地产服务业务收入占比达62%,远高于房地产开发业务的38%,已经成为房地产行业支柱产业。

图:相比国外,中国二手房交易占比较低

  

除了我国二手房交易市场空间巨大以外,据目前开发速度推测,未来五年全国商品住宅销售面积约52.6亿平方米,新开工面积50.6亿平方米,物业管理市场将有50多亿平方米增量,加上2016年全国物业管理面积约185亿平方米,未来五年全国物业管理规模约235亿平方米。按照2016年百强企业管理项目平均物业服务费计算,未来五年全国基础物业管理市场规模将达到1.2万亿元,物业管理行业同样将成为新的万亿级市场蓝海。

此外,在房地产服务行业的发展过程中,不管经营企业来路如何,开发商转型也好,互联网企业切入也罢,服务需求决定了其最终的商业模式都将以搭建房地产服务生态系统,为业主提供全方位、全生命周期的服务平台为核心。由此,商业模式的升级也将经历前期的资源争夺,中期的差异竞争和后期的服务生态构建三个阶段。

图:房地产服务竞争三阶段

  

第一阶段——跑马圈地:单一盈利模式快速复制,如链家的门店,彩生活的物业管理面积快速扩张。

第二阶段——创新主导:寻求差异化,通过创新来提升服务的溢价能力,例如社区O2O。

第三阶段——构建生态:搭建服务平台,为业主提供全方位、全周期服务。

总体而言,房地产服务商业模式最终都将走向生态化、平台化,能整合各方资源,构建生态闭环的企业方能可持续地创造更大价值。

business.sohu.com true 搜狐媒体平台 https://business.sohu.com/20170725/n503838189.shtml report 7271 2017年,房企在布局房地产服务方面动作频频,未来房企竞争的主战场不但包括土地、资金等资源的争夺,还将比拼谁更能理解客户需求,为客户创造真正价值。一存量时代降临
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