微舍公寓CEO：分散式公寓核心在于运营和金融

　　自2014年起，长租公寓市场进入上升风口期，截至日前，近30家公寓企业获得投资。

　　乘着资本的春风，拿到融资的公寓企业迅速在一二线城市开始攻城略地，让原本过着安逸日子的二房东群体渐渐感到一丝丝寒意，因为二房东们发现，原本很好拿的房源，一下子多出了很多竞争对手，租金价格剪刀差日渐稀薄。继续扩张还是慢慢萎缩？这是摆在所有二房东面前的难题。

　　继续扩张不仅要与获得资本投资的品牌公寓进行正面价格竞争，还要面临空置率控制难题，一旦空置率下降到90%以下，做得越大亏得越多，这让原本就是小本经营的二房东们惶恐不已。

　　如果不扩张，那手里的房源数量将会慢慢萎缩，最终也慢慢被迫退出这个市场。

　　这些焦虑的二房东里面，就包括微舍公寓的CEO朱成通。

　　在市场竞争最激烈的2015年-2016年，微舍公寓逆势飞翔，管理规模从0-2000间

　　上海交大毕业的朱成通，毕业之后就去了海南从事新房代理，所负责的楼盘销售率总是第一，后来回上海，对房子特别敏感的他，发现在上海，租赁市场是一片蓝海，兼职之余，小试牛刀，喜获甜头，后来干脆把工作也辞了，全职开始做二房东。很快，20多岁的他有房有车，迅速甩开了与同龄白领的差距，但也成为他的一个困扰，因为他觉得，钱来得太容易了，年纪轻轻的做包租公，总觉得人生少了很多历练。

　　所以，通过租赁市场挖到第一桶金后，他又先后投资连锁主题酒店、餐饮等。然而兜兜转转，他始终觉得，自己擅长的，还是做公寓。

　　2015年，站在行业发展的十字路口，他跟多年的好友，4A广告公司设计师出身、有着多年品牌运营经验的李磊一起策划着，要换一种思路来玩公寓行业，要抛弃掉原来粗放式管理的二房东模式，走精细化管理的品牌路线。

　　很快，微舍(WE SHARE)公寓这个品牌诞生，然后势如破竹，在2015年-2016年资本在公寓市场最热的两年，他们仅靠不到1000万元的自有资金，便完成了从0到2000间房的逆势飞翔，一跃成为上海一线公寓品牌。而高速增长的背后，更是管理团队依托多年的行业经验，从拿房、运营，到最后的销售，完美的避过了很多坑，实现了厚积薄发。

　　为优化租金成本，提高拿房效率，微舍公寓70%房源属于集散式

　　区别于其他品牌公寓，微舍拿房的模式比较特别，他们主动避开了中介渠道，因为中介手里的房子贵且散，既要承担比较高的租金成本，过度分散的房源还会降低运营管理效率。因此，在有限的自有资金及有限的运营团队下，微舍选择了集散式的扩张路线，即以点带面，重点突破某个小区，然后将小区的房源迅速吃进。事实证明集散式的策略非常成功，月均100间的增长成为微舍的常态，也为微舍的高速增长奠定了非常坚定的基础。

　　品牌是公寓扩张的武器，品牌背后是苦练运营内功

　　自微舍诞生之初，朱成通与李磊便做好了微舍的品牌定位及规划。

　　针对公寓产业上游，也就是各小区居委会、物业、业主，微舍是“专业存量资产管理平台”，为其提供全面专业的房屋溢价方案，专业的运营管理可以让业主租后无忧，所以微舍进驻的小区，往往会形成好口碑，越多越多业主选择将房屋交给微舍运营，像上海浦东的德川佳苑、张江公馆等都是口碑转化的结果。

　　针对产业下游，也就是终端租客，微舍一直致力于打造“高品质租住空间”的品牌形象。无论是房间硬软件装修，还是贴心的管家服务，都让租客拥有家一样的租房体验，所以老租客推荐新租客入住也成为微舍出租率始终超过96%的主要原因。

　　而品牌背后是微舍运营团队始终坚持精细化运营的决心。从房源开发、签约，到装修、销售、租后服务，微舍均制定了标准运营流程（SOP），员工可在最短时间内熟悉运营流程及细节，并贯彻在服务中。因此，无论是业主交房，还是租客租房，均能在细节处感受到微舍服务的品牌化、标准化。

　　“做公寓就跟卖水果一样，房间一天没卖出去，就会烂一天，租金成本就浪费了”，朱成通笑着说道，“因此，微舍实行了管销一体的策略，每位管家都有销售KPI”。这一举措也将微舍的出租率牢牢锁定在96%上方，2000间房源也只需要30人的团队管理，人房比位于行业前茅。

　　【配图：业主收房图及租客签约图】

　　金融是支撑扩张的弹药，适度的杠杆比率将有效提升项目的ROE

　　公寓行业属于重资产行业，每新增一间房源，都需要新增硬软装投入，装修回报期也在3个月至2年不等。数千间房源规模公寓的现金流水往往能过亿元，如何提高资金周转率、如何合理利用杠杆（业主的装修免租期、供应商装修款的账期、租客的租金、外部债权融资）等等金融问题，成为公寓运营投资回报率提升的关键。目前中小公寓由于财务透明度及规范度低，难以获得银行等金融机构的贷款，只能依靠民间借贷或互联网金融机构，自有资金及负债的杠杆比率不超过1:1，行业平均融资成本高达13%-15%，导致行业平均投资回报率降至约20%。

　　微舍团队目前管理房源约2000间，杠杆比率约1:1.2，项目投资IRR约30%，且随着未来的有质量的规模扩张，杠杆比率增加，融资成本降低，ROE将会有大比例提高。这也是目前公寓企业规模化发展的动力之一，唯有扩大资产管理规模，提高财务透明度，规范财务流程，优化关键财务指标，才能增加杠杆比率，降低债权融资成本，从而大幅度提高投资回报率。

　　公寓运营是海陆空三栖作战，团队基因很重要

　　公寓行业经过近三年的资本市场洗礼，大家渐渐意识到，由于品牌集中度低，O2O、大数据、互联网离公寓还有段距离。目前大家能聚焦的，除了高速规模化扩张的能力，只有公寓的剪刀差。如何又快又好的拿到低成本的房源，再迅速高价销售掉房源，结合低成本的杠杆，才能交出公寓资产管理满意的答卷。简言之，需要实现房源开发、销售管理、融资三轮驱动，因此，团队应该具备海（房源开发）陆（销售管理）空（金融）三栖作战的基因及能力，实行精细化管理，方能实现战无不胜。

　　【配图：微舍产品图】

　　多地租赁利好政策持续出台 租赁市场格局将加速洗牌

　　7月20日，成都鼓励企业在工业区可修建一定比例人才公寓，7月24日，武汉试点租购同权写字楼或可改建出租住房；7月28日，无锡落户新政9月起有合法稳定居所和职业者均可落户，7月28日，山东建立健全租购并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务。而据链家地产研究院数据显示，目前我国的租金规模在整个房屋交易额中只占7%，与美国的50%相去甚远，租赁市场的确存在巨大的发展空间。

　　十年磨一剑。在万亿级租赁市场启航时，留给微舍团队的，更多的是对未来的期待，十年行业摸爬滚打的经验，富有激情的8090后团队，高速变革的运营体系，成就了一个不一样的微舍。

　　“2019年末，微舍公寓的管理规模将达到3万间房，成为存量资产管理平台，我们已经准备好了。”80后的朱成通与李磊目光笃定的跟笔者说道，等待他们的是前方的挑战和无限的未来。