【月度金牛简介】
为让读者更深入了解房地产板块上市企业，亿翰智库将在每月8日、18日和28日重磅推出“月度金牛”系列企业研究报告，每次将深度解剖1家房企，并逐步覆盖所有在内地从事房地产开发业务的上市企业。旨在从亿翰所擅长的战略视角，对上市房企进行更为专业的研究分析，为读者甄别企业优劣尽一份绵薄之力。
本文作者/ 张化东 王昆
中国海外发展有限公司是中国海外集团（中国建筑工程总公司）房地产业务平台，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688）。截止2017年3月，中海地产业务遍布英国伦敦、港澳以及内地近60个城市，累计开发项目超过450个。
2016年，中海地产稳居净利润额第一的宝座，净利润率高达23%。在此我们将揭开中海地产高盈利之谜。同时，2017年上半年，中海地产调整投资策略，发力规模，中海地产如何凭借自身优势实现效益与规模的双重提高，将在房地产行业发展中留下浓墨重彩的一笔。
一
利润之王养成记
一直以来，中海地产都被冠以“利润王”的称号，其净利润额连续多年保持行业第一。2016年，中海地产净利润率高达23%，远超行业翘楚恒大、万科与碧桂园等房企。
图1 2011年-2016年中海地产利润走势
图2 房企净利润率对比
注：数据来自各房企年报。
中海地产的超高利润源自于多方面的优势：
1、行业榜样：费用控制
2011年到2016年中海地产销售费用率虽然逐年增长，但基本保持在2%以内，处于行业低位。三费费用率控制较好，维持在5%以内。
图3 房企销售费用率比较
图4 2011年到2016年中海费用率走势
注：图3、图4数据来自中海地产年报。
2、抓住融资窗口期，低成本融资
中海地产作为于香港上市的国资控股企业，尽享两地融资优势。2016年中海地产的平均借贷成本为4.76%，虽然高于同为央企的保利地产，但显著低于中国恒大、万科和碧桂园。
表1 各房企融资成本比较
注：表1数据来自各房企年报。
同时，中海地产能够摸准市场脉搏，在低息窗口期发行债券。2016年8月中旬，中海一次性发行10年期60亿人民币的公司债券，其利率创五年期以上债券全行业新低，仅为3.1%。
3、拿地成本中规中矩，但售价更高
中海地产土地购置由公司高层集中管理，在目标城市的拿地相当谨慎。公司拿地成本中规中矩，但售价很高，2012年-2016年五年合同销售均价为12539元/平米，高于万科、保利等房企。
表2 各房企合同销售均价（单位：元/平米）
注：数据来自各房企年报。
4、严格工程成本控制
中海地产依托中国建筑强大的工程施工成本控制能力，以及其出身工程代建所积累的成本控制经验，能比其他开发商节省更多工程成本。用建安来代表工程成本，中海地产的建安占签约销售额的比例远低于中国恒大。
表3 中海、恒大建安占销售额比例
注：恒大建安采取其开发中物业和持有做销售竣工物业的数据，中海建安数据直接来自年报。
二
2017中海恢复扩张战略
2012年以来，中海地产销售额增长缓慢，规模落后渐渐成为其进一步发展的掣肘。在2016年全年业绩发布会上，中海地产表示将在利润率保持高位的情况下进行战略目标、拿地方式和管控模式等方面的优化。
图5 房企销售额对比（单位：亿元）
注：数据来自各房企年报。
1、投资节奏加快，2017年上半年新购土储超越2016全年
截至2017年6月底，中海地产已以358.67亿成功购入27块新地，远超2016年全年的土地购置数量。根据2016年以来投销比的变化，得到中海地产投资节奏明显加快，其中2016年12月出现了500%的投销比，相较于前11个月转变巨大，同时2017年1-6月投销比较2016年全年提升近11个百分点。
表4 2016年-2017年6月中海新增土地储备总量
注：表4数据来自中海地产年报及相关公告，销售额分别用当月月底的港币汇率计算与图5直接选择年底港币汇率计算结果略有不同。
2、一二线重仓，三四线为辅，传统区域崛起2016年，中海地产将主要精力放在各二线城市中的省会或经济较为发达且产品销售良好的城市，二线城市资金注入占土地总购置金的近90%。
2017年上半年，中海地产继续围绕一二线布局，并且一线城市“补仓”意愿强烈，已在一线城市投入资金116.7亿元。同时，截止6月，中海地产已相继拿下了东莞、烟台、镇江等6幅三线城市地块，占投资总金额的22.5%。
表5 2017年1-6月新增土地储备城市分布
注：表5是中国海外发展集团新购土地，不包含合营机构中国海外宏洋集团新增土地。数据来自中海土地收购更新公告。
2017年，中海地产延续之前的产业布局向北移动的同时，也恢复了对西部地区的重视。截止2017年6月底，西部地区销售面积大幅提升。
表6 2012年-2017年中海合约销售面积区域占比情况
注：数据来自中海地产年报以及2017年相关公告,2017年截止到6月。
三
展望中海：利润和速度的抉择
2017年，大量城市出台调控政策，在需求受限、成本上升的环境之下，房地产行业净利润率持续下滑在所难免，寻求效益成了许多企业的诉求。同时，集中度屡创新高，竞争日益加剧，规模代表着行业地位，也十分重要。
面对如此形势，作为利润领军者，中海地产如何凭借自身优势实现效益与规模的双重提高，将在房地产行业发展中留下浓墨重彩的一笔。
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