港股解码，香港财华社王牌专栏，20年专注港股，金融名家齐聚，做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。
内房股作为港股的中流砥柱，本就惹人关注。近日又到了众多内房股公布业绩时期，作为成功跻身今年中国1-7月房企销售金额排行榜TOP10的黑马，龙湖地产(00960-HK)却无自满心情，仍然保持着理智与清醒。然而昨日(16日)龙湖股价却不跟业绩走，一度跌约3%，尾盘拉升，收盘微跌0.1%。
提前达成年度目标
这是一家市值比销量先一步冲破1000亿大关的公司。2017年上半年，龙湖地产签约额同比增长140%至926.3亿元（人民币，单位下同），而在刚公布的首7月签约额已逾1000亿元，完成了年度目标的94%，并在业绩会上宣布将全年销售目标升至1500亿元。
营业额同比仅增长1.2%达185.9亿元，核心溢利同比增长18.6%达28.4亿元，毛利率也大幅上升至36.5%。CFO赵轶表示，上半年业绩中计入多项毛利率较高项目，令毛利率同比大幅增长8.6个百分点，而集团整体毛利率一直稳定于25-30%之间，未来亦将保持在这个水准。至于业绩的大爆发也得益于去年第四季龙湖对自身的持续调控，其中供货提前及前置供应为上半年销售大涨帮助。
对于股东来说还有另一个大好消息，就是龙湖首度派发中期股息20分。董事长吴亚军表示，公司业绩稳定时也将继续中期派息，且派息率将维持在目前的水平，原则上不会下调。龙湖此举也给大小股东吃了一颗定心丸。
但高速发展仍带来一定的弊端，6月底龙湖净负债率较去年底升2.3个百分点达56.2%，且时有两笔年息6.75%的美元债务即将到期。龙湖方面称，将会考虑置换债务使融资成本温和下降，亦会看准时机在国内分批发行熊猫债。
预判准确提前布局
因预判全年的市场情况前高后低，龙湖从去年三、四季度已经在铺排供货节奏，并把下半年一些供货提前到上半年。以致公司上半年销售较高回款迅速，看到优质土地亦有充足现金进行购买，这一招可谓妙极。
龙湖地产上半年新增40幅土储，新增土储总建筑面积为1075万平方米，权益面积为646万平方米。相比2016年全年拿地面积1255万平方米，权益面积744万平方米，龙湖上半年扩充的土储规模和去年不相上下。从新增土储方面看，主要集中于环渤海地区以及长三角地区，分别占总新增土储的34.5%和32.8%，公司透露拿地主要是地铁或高铁规划沿线或是交通便利城市。
至此，龙湖的发展战略可窥一斑，相较于现时调控较厉害的一线城市，看得出其更加喜欢需要发展的非一线城市。现行国家大力建设十纵十横的交通网络，未来高铁动车将会打通各个城市间的互通互联，而众多二线城市内部也在大力建设地铁轻轨交通，因此对于深耕二线城市龙湖来说，这是不可多得的好机会。关于龙湖于香港合资购得启德地块，CEO邵明晓指进驻香港实为大湾区布局，并不会重仓，而是更加关注深圳、广州等其他大湾区城市。
从重庆本地到现今全国布局，龙湖用实际行动改变了很多人的居住理念：从活着到生活。预期下半年龙湖仍然维持着看淡市场的审慎观点，但经营仍要继续。1000亿元已经达到，1500亿看样子也没有什么问题，下一个目标应该是2000亿了吧？但面对渐渐进入下行周期的市场，龙湖将怎样应对？且让我们拭目以待。
现场直击问答：
Q1：龙湖仍有不少地块位于一线城市，最近一线城市房价显示下跌趋势，是否会对公司的拿地策略造成影响？
A1：一线城市房价下降不是从需求端产生，而是来自政府的行政调控，公司想维持25%-30%左右的毛利率，因此在一线城市拿地不会过于激进，但有好的地块仍会关注。
Q2：关于合伙人制度，预计将拿出多少资金进行员工激励？
A2：每年会根据公司业绩，提取股东核心净利润的3-4%作为资金池奖励予业绩出众员工。
Q3：龙湖对于香港启德项目的看法？
A3：龙湖此前伙同合景泰富投得启德地块，双方曾于北京有过合作，投资香港主要看中未来大湾区的机会，而香港属于大湾区核心，但项目推进也不会太快。公司对香港不会重仓，仅为通过启德项目了解客户喜好及需求做市场定位，将更加关注深圳、广州等其他大湾区城市。
Q4：一线城市的租房率会不会因空气污染而有所下降？对冠寓项目是否有影响？
A4：第一，现时一线城市空气污染正在改善，未来会越来越好；第二，现在很多年轻人还是向往一线城市工作，因此公司也非常看好这些高人口密度城市，并不会对冠寓业务产生过多影响。
作者：朱亦丹
编辑：徐冰莹
)
