中报点评『四』
前7月新增土储同比翻番，酒店和写字楼运营良好，但商业地产资本化仍无时间表。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、冯惠
近日，中国金茂召开了2017年中期业绩发布会，1-7月销售业绩达288亿元，新增土地储备达515万方，同比增长142.92%。2017年上半年，金茂“双轮两翼”皆有突破，其中金茂酒店经营和商务租赁方面表现亮眼。
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业绩：1-7月累计业绩288亿元，同比上涨11%
中国金茂2017年1-7月份累计完成销售额及一级开发销售额288亿元，对比去年同期小幅上涨11%。参照公司580亿元的年度销售目标来看，1-7月完成率约为年度目标的50%。其中金茂1-7月累计取得物业签约销售额为274亿元，较去年同期的178亿元，同比增长54%，参照公司510亿元的年度物业销售目标来看，1-7月完成率约为年度目标的54%。
2017年1-7月，随着国家一系列调控政策的推出，北京、上海、广州、深圳等一线城市呈现量跌价稳的态势，从在单月销售业绩来看，金茂月度销售额呈现一定的波动，其中单月最高销售额达到92亿，而最低则不到20亿。而从单月销售均价来看，金茂月度销售均价波动不是很大，普遍在1.9万元/平米至2.6万元/平米之间，在2月出现单月销售均价最低值1.76万元/平米。上半年均价为2.19万元/平米，与去年同期的2.38万元/平米基本持平，可以看出与金茂快周转策略基本一致。
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土地：前7个月新增土储515万方，首进成都市场
2017年1-7月，金茂持续深耕北京、上海、南京、苏州、合肥、重庆、佛山等重点城市，并竞得多幅优质地块，新增土地成本达585亿元，总建筑面积达515万平方米，同比去年的212万方增长142.92%。目前金茂业务已覆盖22个城市，在开发项目数增至67个。
值得一提的是，2017年上半年金茂拿地节奏较快，土地总价较高。2017年2月，金茂耗资73.4亿元在南京拿得一块地；4月，金茂又以土地成交总价46.42亿元获取成都一宗地，首次进入成都市场，完善了西南地区业务布局；5月，金茂以联合体的形式获取北京一块地块，土地成交总价43.4亿元； 6月又在上海耗资41.24亿元拿下一宗地块。
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财务：盈利水平有所下滑，但依然较高
2017年1-6月，中国金茂实现营业收入178.37亿人民币，较上年同比增长104%；毛利润为64.10亿人民币，同比增长83%；毛利率36%，同比减少4个百分点；但核心净利率13%，与去年基本持平。整体来看，利润水平依然处于行业较高的位置。
金茂的利润依旧维持在较高水平，主要是城市及物业开发项目的收入较上年同期增长所致。2017年上半年，金茂的城市及物业开发收入以及土地一级开发收入约为158.18亿元，较上年同期增长127%，主要源自长沙梅溪湖国际新城土地一级开发项目交付结算及销售物业完工后交付结算金额较去年同期大幅增长。
截至2017年上半年期末，金茂现金人民币178.37亿元，现金短债比1.12，企业短期内无还款压力。长短债务比为1.14，净负债率69.59%，由于2017年上半年金茂赎回了永续可换股证券，企业债务结构与去年同期相比更为健康。
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战略：酒店、写字楼运营良好
商业板块资本化仍无时间表
自中国金茂从“地产商”转型为“城市运营商”后，在2016年5月19日又提出了从“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级。2017年上半年，金茂在“双轮两翼”四个方面也取得了不同程度的突破，其中持有物业方面表现最为亮眼。
截止2017年6月底，金茂所持有的酒店业务板块有10家酒店，全部位于中国一线城市或旅游热点城市的黄金及优越地段，其中长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店于回顾期内开业。长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店开业以后平均入住率达到了41%，而其余9家平均入住率都在稳步上涨。并且在酒店经营管理方面，金茂上半年通过莫干山金茂天籁之梦度假酒店项目首次实现轻资产管理输出。
金茂在持有物业方面的亮眼表现不仅仅体现在酒店经营方面，2017年1-6月，金茂各写字楼项目租赁情况良好，出租率保持高位，租金水平持续提升，其中中化大厦、凯晨世贸中心、长沙梅溪湖国际研发中心等物业持续实现满租，持有业务的行业地位得以稳固。
金茂2016年给出了金茂商业未来的发展路线及上市时间表，到2018年金茂将实现管理面积200万平方米，确保所管理资产具有良好的业绩表现，早日具备上市条件，择机进军资本市场。但金茂商业在2017年上半年仅青岛金茂湾购物中心开业了，就目前发展来看，金茂商业未来进军资本市场的发展路线处于搁置阶段。
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总结：2017年上半年，金茂在物业开发方面继续强化区域布局与区域深耕，不断巩固质量领先的地位。上半年，金茂成功进入成都市场，完善西南地区业务布局。金茂在中期业绩发布会上对外公布了2018年800亿元的销售目标以及2019年达到1000亿元的销售目标，从目前企业拿地迅猛的状况来看，还是可期的。但是在商业板块，何时上市还不能够确定。
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