2月13日，“越秀租赁住房一号资产支持专项计划”，简称“越秀租赁住房类REITs”，获得深圳证券交易所审议通过。该产品采取储架分期发行机制，产品规模人民币50亿元。2005年，越秀集团旗下房地产投资信托基金赴香港上市，是全球首只投资于中国内地物业的房地产投资信托基金。越秀集团成为内地第一家赴港进行REITs上市的企业。此次越秀集团在内地市场推出类REITs，体现了国内类REITs市场的吸引力。越秀集团相关人士表示，此次租赁住房类REITs成功获批，是越秀集团践行国有租赁住房试点企业带头示范责任的切实举措，将有效实现“开发→孵化→持有运营→REITs/类REITs退出”的闭合商业模式，提升住房租赁板块运营竞争力。
近年，类REITs市场风生水起，发展迅速。特别是2月2日，碧桂园百亿储架租赁住房REITs获批，成为标志性事件。证监会相关业务负责人员表示，龙头房企在租赁住房领域的战略布局，特别是与REITs工具有机结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性。下一步，相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。
业内人士介绍，由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善，大多数房地产企业搭建的REITs融资平台实际上是对标准化REITs做了细微调整，通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，所以被称为类REITs产品。
中联基金执行总经理范熙武接受记者采访表示，无论是碧桂园百亿租赁住房REITs，还是越秀租赁住房类REITs，都引入了“储架发行”的机制。储架发行机制的核心，在于一次核准，多次发行。也就是说，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能。储架发行机制有助于简化审核程序，降低监管机构的审批成本以及企业的发行成本，同时“储架机制”为发行人提供了持续再融资的便利性。目前，国内类REITs的设计和探索，为公募REITs积累了交易结构与商业经验，同时也为公募REITs培育了投资人，这都为迎接公募REITs的到来创造了良好条件。
类REITs产品的密集挂牌，推升了市场对公募REITs出炉的预期。日前，深交所正式对外发布战略规划纲要，特别提到将重点支持REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持，探索发行公募REITs，引入多元化投资者。市场预计，监管部门正在积极研究出台公募REITs监管相关业务规则。
专家认为，目前，国内交易所挂牌的类REITs产品在法律关系、底层交易结构、监管要求等环节与国际成熟市场产品基本一致，只是交易平台、发行方式等方面存在差别。如果公募REITs推出，会在集中竞价交易系统交易，降低投资者准入门槛，增加金融产品流动性。
通过资产证券化，为房地产企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义，也是未来的方向。以租金作为收益来源的REITs安全性高，能够给社会资金提供比较好的投资渠道。从这两点看，可以说，公募REITs产品的推出，已不再遥远。不过，公募REITs法律架构和业务规则还需要一个顶层设计过程，因为真正的REITs要在资本市场上全流通。其次，整个市场上操作过创新REITs项目的人员不多，人才储备和投资者教育还需要跟上。
此外，现阶段通过一事一议的方式，类REITs项目的税收问题得到了解决，但是从长远来看，形成系统化、常态化的税收优惠体系很有必要。在发达国家成熟市场，REITs可以免缴公司所得税，个人投资者持有REITs期间的资本利得也可能享有一定的税收优惠政策，这是RETIs市场得以蓬勃发展的重要原因之一，而建立完整的优惠税收体制不可能一蹴而就。
（见习编辑：于浩）
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