来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃
下车满眼是烟头，没人打扫，可见一个城市的文明程度，以及环卫建设的不足；上楼明明有电梯但不开，需要拿着行李爬楼梯，彰显城管水平的低下。
我是3月8日到达福州，元宵节刚过一周，应该是流动人口返城高峰，但火车站人流不多，与我刚去的南京杭州明显不在一个量级，福州市区才三四百万人。
从福州南站离开，再次让我震惊了，拖着行李默默往里没走50米，就到了检票口，堂堂一个省会的高铁站规模还不如一个县城，进站后，又是一个长楼梯，福建是全国难得的几个财政盈余的省份之一，福州高铁站就不能弄个电梯吗？
这是我第一次来福州，两三天走马观花蜻蜓点水，并不能深入了解一个城市，细微之处见真章，至少从城市形象上看，福州还是比较弱，他的魅力是比不过厦门的，但他的房价却已比肩南京杭州，为什么？
我尝试着去寻找原因，在这个弹丸之地上，暗藏着很多看不到的民间财富，就拿陪我看盘的几个小伙伴来说，一个是生意人，原来是老师出身，名下几套房；一个是公务员，但自己也做着生意，同时炒房；一个是年轻的90后，已经是包租公了；一个是上班族，但却投资几套房。很多福建人除了去厦门，也许从教育和医疗资源上考虑，只有福州可选。
经过三年的上涨期，福州房价本已开始进入调整期，然而意外的事情发生了！就在最近，福州宣布三年大规模拆迁计划，高房价又将何去何从？
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踩盘情况
第一部分先重点介绍下我们踩盘的情况。
（1）仓山区，奥体
我们3月8日去看的第一个盘是阳光城融侨檀府，2015年底拿的地，楼面地价1.59万/平米，当时还没有开盘，销售说价格预计是3.-3.1万/平米。
福州陪我看盘的朋友后面给我提供的信息是，该盘4月1日开盘，172套，均价30000元/㎡（含精装标准4000元/㎡）+绑定车位27.5万/个；去化约160套，去化率93%，备案价销售，无优惠。
檀府在2016年12月就有网友留言说买的是2.8万，现在均价3万，确实没涨价，因为有政府限价，必须控制在2016年10月的价格，大部分热点城市都是这样。
檀府因为备案的时候就是精装修，所以没办法另外再加价，因此性价比挺高，去化率较高，但是既然这么高性价比的房子都没有达到百分百去化，当天售罄，说明这个市场已经没有那么疯狂了。
第二个盘，依然是奥体，万科翡翠里，跟檀府只隔了三四百米，5号线凤山路地铁口。
当时没有样板房看，价格没出来，都是复式，95平米四房，105平米四房，看户型图赠送面积较多。
最新是3月30日开盘，共191套，均价35000元/㎡（含精装标准4000元/㎡）；优惠：一次性付款9.4折，按揭首付多交30万总价优惠2万仅一次，万科业主再购，可享受9.9折；去化：截至3月31日中午12点，累计去化190套，去化率99%。
万科的价格看起来比檀府高，但赠送面积多，如果按实用面积算，可能单价比檀府还划算，而且万科品牌认可度更高，因此卖的比檀府更好。
奥体片区属于2015年后新开发的片区，各种规划和建筑都比较新，周边的二手房价格，阳光城丽兹公馆，3.2万/平米，融侨奥体圆著，3.1万/平米。所以檀府和翡翠里跟二手房比起来没有多大价差，但毕竟是新房，价值比二手房高，税费也低。
外滩
融侨外滩b区，二手房4.3万-6万多的都有，看不同户型，2013年开始建，当时价格只有1.9-2.1万，价格也涨了几倍了，我们去小区里面看了看，品质还是不错的。
旁边就是融侨水乡温泉别墅区，十多万一平米，我看麦田上挂的最便宜的一套303平米，3500万，这应该是福州最贵的小区了。
我们在周边转，外滩绿化很好，路面干净宽敞，第一感觉非常好，福州的投资客告诉我，融侨是福州最早的豪宅开发商，在福州本地代表着高端，福州人都向往买它的房子，他们的广告语叫一生要有一套融侨房，而福州最有钱的人又都住融侨外滩，这是身份的象征。陪我看房的90后小伙子也很向往住到外滩。
确实，论环境，品质，地段，交通配套，周边商业配套都非常好，有钱人当然会喜欢这里，现在已经是高端居住区，未来依然是。
对面就是福州最高楼，世贸108米，风光好。
福州南站
阳光城大都会，住宅价格23500元/平米，我刚好要去南站坐车，一路开车过去，真的感觉还是乡下，其实距离也不算多远，因为福州市区本来就小，南站坐地铁到三坊七巷不过半个小时而已。环境和配套还需要大力改善，以后发展就看拆迁的力度有多大了。
（2）晋安区，东二环
东二环距离鼓楼区市中心非常近，如上图区域内，以后地铁通了后，通勤还是非常方便的。周边拆迁比较干净了，有公园，有泰禾广场商业，对老城区有感情的人可以选择这里。
看的第一个盘，香开连天，当时只有商住公寓卖，2.7-2.8万/平米，楼面地价1.5万/平米。
后来3月29日开盘卖了住宅，总共306套，均价27500元/㎡（另加精装4000元/㎡）+车位33-38万/个(10F以下不捆绑)，按备案销售，无优惠去化，截止3.31日中午12点，共去化138套，去化率45%。
去化率比较低，因为价格没有优势，精装四千要一次性付款，车位比市场价贵了十万左右。
周边二手房价格，我在麦田网上看的报价，比如保利香槟国际均价3.3万/平米左右，我们现场看保利小区的入住率也是非常高的，融信后海（上图）3.9万/平米，档次比较高，香开新城3.5万/平米，金尊府在3-3.4万/平米之间，香开连天的新房价格跟二手房差不多，明显没有套利空间。
旁边的阳光城檀越（上图白色的楼盘），地价1万，卖2.7万/平米，去年年底已售完。
陪我看房的一位的大哥，去年年底抢了一套檀越，2.5万/平米还带精装修，连夜开盘，异常火爆，排队排到马路上，而且没有捆绑车位，后来开发商发现卖亏了，剩下的几套才要求捆绑车位，26万一个，跟香开连天一比较，确实有七千多一平米的套利空间，还不用买车位。
说到了这里，这位大哥感叹，这也是限价带来的负面作用，他在2016年12月改善了一套奥体的融侨方圆，本来不需要再买房了，但政府限价后，导致明显的价差套利，檀越开盘打出买到就赚到的口号，他就跟着抢了一套作为投资，真正想买房的刚需买到的机会肯定就少了。这种情况很多见，面对转手就能套利的诱惑，有钱的投资人肯定想买。
第二个盘，泰禾金府大院，定位是豪宅，门槛设的很高，需要验资600万才能看房，所以我们也没有看到样板房，全是大户型，销售说预计卖6万/平米带精装。
结果3月22日开盘，134平米100套，183平米62套，毛坯价格3.4万+4000精装合同+8000装饰合同+1万现金差价=5.6万元/㎡，周末2天，去化100%。
豪宅比普宅有30%的溢价都是正常的，卖这么好，应该是购房者对泰禾品质的认可，但花五六万买这，为什么不去买外滩呢？那么好的江景风光，不比被隔断，有化工土壤，偏安一隅的东二环舒适吗？而且以这个价格买下来如果是作为投资，我估计还跑不过3万买到的奥体万科盘回报率高，不信可以过三年回头看，因为买豪宅的群体肯定不如买普宅的群体多，流动性没普宅好。
泰禾金尊府，2015开盘卖1.6万/平米，现在二手房卖3.5万，也翻倍了，但之前因为基数低，翻倍容易，3万涨到4.5万也容易，但你金府大院在5.6万的基础上，想再涨50%到八万还是比较艰难的，豪宅回报率肯定不如普宅，不过对于富豪来说，肯定不可能去买普宅的，因为你200万的房子翻倍涨到400万，他1000万的房子，只需要涨20%，就相当于你翻倍了，所以不在一个层级上。他们只需要考虑买哪个地段的豪宅，东二环的豪宅升值潜力不如外滩，核心地段的江景资源，是不可复制的稀缺资源，不管是自住还是投资两相宜。
不过据说买金府大院的人不在乎升不升值，他们买的是一个身份的象征，能买得起七八百万上千万的房子，那代表的就是有钱，好吧，福建土豪有钱就是任性。
3、马尾区
马尾，我们开车一路走过去，绿化非常漂亮，背山靠江，但风貌比较狭长，商业和公共配套可能一般，也较为偏远，如果稍微有点购买力的，应该不会选择这里，接盘的不多，投资不合适。
我们没有看到新盘，马尾西提湾，二手房价格1.8万/平米，目前的入住率也就一半左右，别墅没人住。最新有个新盘三木公园里，开盘均价1.85，据说去化率也只有65%，卖的一般吧，没有价差优势的地方，买来只能长期自住了。
4、台江区，金融街
富闽时代广场，只有一栋住宅，毛坯房，价格未定，在限价的情况下，销售说到时候会要求一次性付款，不接受贷款，周边地价都三万多了，所以他们也不急卖。
第二个，中庚香开长龙，就在万达广场旁边，但我们中午吃饭了就没有去看了，这个盘比较神奇，根据业内获得的信息，还没有拿到预售许可证，3月21日关系户就选房内定了，总共9栋，这次推了5栋，145㎡/4房/192套；165㎡/4房/144套；117㎡/复式3房/12套；126㎡/3房/48套，总套数252套，瞰江4.7万元/㎡，全部售罄，不瞰江去化60%，现在已经闭馆。
周边二手房，比较旧的大概在2.5万左右，次新房，比如阳光凡尔赛宫，在3.4-3.6万/平米，中庚香江万里，3.9万多接近4万。
5、鼓楼区
我这次去福州，刚好住在鼓楼区三坊七巷，老城区生活气息更浓，但也是同样的毛病，老破旧多，陪我看房的小伙伴们说，因为福州最好的学位房都在鼓楼区，比如我上图拍的这个福州实验小学，破旧的学位房价格都在6万多了。我搜了下麦田房产上鼓楼二小的学位房也要6万多了，所以很多人为了孩子会留在鼓楼区。
鼓楼区的新楼盘很少，有一个盘，开发商搞饥饿营销，具体的故事，因为这次见面的粉丝买了，他嘱咐我不能对外说。【可关注微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点】
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板块
福州的主要热点板块，差不多我都踩盘了，上面部分也有谈到，再做下概述吧。
从上图可以看出，福州的地形属于盆地，除了长乐属于平原，可以通海外，周围被群山环抱，平原面积很小，福州市区面积只有1786平方公里，但山地丘陵又占了7成多，建成区面积260平方公里，所以福州的可建设用地并不多。
在传统的福州人眼里，他们只认鼓楼区为中心城区，他们想不通为什么鼓楼区的房子有的只要两万多，为什么奥体能卖到三万多，连南站都要两万多了，那不是虚高吗。
其实每个城市老城区的老破旧比新城区的新房子、次新房便宜，很正常，老破旧除非是学位房，不然谁想住呢，买的人少，价格自然上不去，对老城区有感情的本地人可能会固守老城，但外地来的年轻人对老城的拥堵，老旧很厌恶，会更喜欢去新城区。老破旧涨的慢泡沫也小，抗跌，新城如果在起始阶段就遭遇调控风险较大，因为后期竞争盘多，供给量大，降价压力会较大，但如果发展到后期才遇到调控供给量不多了，那价格的安全度就大多了。
从福州规划的地铁线路分布图来看，相对分布线路较多的主中心肯定还是三环以内，其他长乐，闽侯虽有地铁通达，但往往只有一条，且太过偏远，地段偏远的地方，价格是便宜，但升值一般会跑输城市副中心区域，注意，是新的城市副中心，不是传统的老中心。
就板块来说
1、东二环，距离鼓楼区位置很近，对普宅来说，3万多的价格问题不大，东二环的档次定位就是普宅，豪宅在这里虽然是鹤立鸡群，但我仍然觉得，对于富人来说，买五六万的豪宅，不如去外滩，有钱人在这里真是被埋没了。
2、买鼓楼区两万多的老房子，还不如买仓山区两万多的新房子升值更快。鼓楼区的优势是教育和方便的生活配套，但过于老气，不够高大上。鱼龙混杂，既有6万多的房子，也有2万多的，未来还会是这样，价差明显，老板们讲究的是面子，别人问你住哪，鼓楼区，显示不出身家，但说住外滩，纯粹，身份显赫。当然，鼓楼区的新盘也会是非常稀缺和贵的，只是不可能成片。
未来富人区，肯定在外滩，富人区匹配的不一定是最好的学位房，但却是最好的品质和居住环境，因为代表的是身份，富人区不一定在CBD，但距离CBD不是太远，CBD全是写字楼，居住肯定不舒适。好地段是稀缺的，比如江景房，城市内部的分化以后也会越来越明显。我在金融街的对岸沿江走，才能感觉到这是一个省城，金融街那边一路往西才具有现代化大都市的气息。
3、很多城市的奥体板块，比如南京，杭州，由于是新规划的片区，非常气派，配套完善，都会成为房地产投资的新热土，但现阶段主要还是因为政府严格限价导致的价差套利，吸引了投资客蜂拥而入，而福州虽然没什么价差，但奥体板块位置还是不错的，二环三环之间，周边有公园，有商业配套，有地铁，各类体育场。避开火葬场周边就行。
4、城南板块，目前环境确实还比较差，不过从福州的地形来看，以后的发展只能往东南，而且地铁线路图，城南就分布了4条，可见政府对城南的投资还是挺多的，如果拆迁较多的话，城南的前途还是挺看好的。
5、北区，给我的感觉是属于乡下，没多大前途，连地铁都没规划，因为福州的发展重心是往南，购买力弱的就没办法，2017年福州出让了很多北区的土地，供给量大，如果房价卖到两三万，最先跌的就是这种地方，马尾也是，供给量大，配套不足，接盘的人又少，投资尽量避开。
6、整个福州三环以内的面积都不大，现在站在二环看三环，可能觉得三环还有些偏，但过五年后看，地铁一通，新盘逐渐开发完毕，三环以内都是中心城区了。买房一定要发展的眼光看未来，政府的投资指向哪，未来的发展前途就在哪。
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市场行情
福州楼市表面看似繁荣，但实际上已开始走下坡路，这从二手房市场已提前体现出来。福州二手房自从2015年4月到2017年9月，曾经出现30个月连续上涨，房价也普遍翻倍，如果从2012年算起，很多次新房普遍涨了3倍，后从去年10月开始止涨，并从12月，到今年1月，2月，实现三连跌。
到了2018，新房也开始出现变化。新楼盘已不再是个房子就可以卖出去了，客户也要挑价格，看下图3月份的开盘去化情况。
除了位于闽侯县乌龙江西岸橘园洲大桥南侧的中海寰宇天下去化100%，奥体万科翡翠里去化率99%外，其余楼盘去化率都不高，最低的正荣府去化率只有28%，正荣府2.75万/平米，首付要5成，当天要交齐，还要绑定车位32.5-38.5万一个，首付高，捆绑车位这么贵，这就是作死的节奏，我怀疑开发商到底有没有提前蓄客？开盘这么惨，后期要怎么卖哦。
首开中庚香开连天，因为精装另算，同时捆绑三十多万的车位，去化率也只有45%。
中海2万，其中1.6万首付是3成，另外的4千装修款一次性付款，没有捆绑车位，虽然在闽侯县，但价格算合理，所以开盘就卖完了。
本身福州的调控政策其实并不严厉，限购只需一年社保，限售只有2年，而且政府监管也不到位。
捆绑搭售，价外加价的现象就十分普遍，难道政府不会去暗访查处？难道没人投诉？但即便监管松也卖的不好了。
但从3月份开盘看，这种分化的情况说明市场已经在走下坡路了，没有价格套利的楼盘，投资客已经逐渐离场，剩下的主要是刚需和改善，那开发商再设置高的购房门槛，就没有人买账了，这种情况只要持续一段时间，开发商只能妥协，降低购房门槛，不再捆绑销售，否则你房子去化率太低，资金回笼就成了问题，除非是你后面没什么项目，不急于卖，如果追求快速周转的房企，绝对不会这么愚蠢。
而福州从去年下半年开始也加大了土地供给量，几乎与2013年持平，如果按照这个节奏，2019年的房价整体降温是无疑的。
因为供应的都是偏远地区，比如北区桂湖片区，去年上半年卖的一万四五，下半年卖的地价七千多，地价差这么多，假如行情不好，便宜拿地的开发商想降价就有空间了，政府明白，想调控市场，多卖点郊区的地出来，地价降温，房价自然就降温了。
一切都在向房价稳定和下降的方向发展。【可关注微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点】
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拆迁
然而，新的意外又出现了。
4月3日，福州市房管局公布了2018年福州城区连片旧屋区改造项目清单。共计划改造51个项目，占地约16755亩，涉及旧房约1041万平方米，征收户数约38189户。51个项目中，鼓楼9个、台江8个、仓山21个、晋安10个、马尾3个。
福州计划2018年~2020年五城区改造106个项目，这些项目占地约35259亩，涉及旧房2339万㎡、户数92907户。宣告福州打响城区三年旧改攻坚战！
这次旧改力度这么大，有点像杭州，福州以后的城建估计也会提速，看样子像是要大干一场，将城市面貌焕然一新。
拆迁户最多只能就地选择一套120平米，其余选择货币补偿或异地安置，这样可以最快速度启动拆迁，货币补偿直接带来的就是一些拿着现金可以马上买房的需求。
我算了笔账，2018年涉及1041万平米，征收3.82户，也就是平均每户272.5平米，而每户只能选120平米，那剩下的就是152平米要折算成现金，或者给你名额买低于市场价的安置房，但市场上肯定没有那么多安置房买，所以大部分估计还是货币补偿。
152平米，折算成现金是多少钱呢？
蓝房网上的价格，福州的二手房均价，今年3月是2.9万/平米，152平米，粗略的算一下，平均每户拆迁补偿款也是440万元。
而福州一年的供给量和成交量大概是多少呢？
2017年，福州五区加闽侯，普通住宅市场供给量166万平米，成交量174万平米，仍是供不应求。
我们先假设这3.82万户的额外152平米不接受货币补偿，那就是需要另外购买580万平米。而福州有多少商品房供给量呢？
目前住宅新房库存是218万平米，2017年出让的土地，五区住宅用地总建面是115.5万平米，可售85.6万平米，闽侯住宅用地为0。
如果按照正常的节奏开发，今年住宅的供给量加起来大概是333万平米，是远远不够满足580万平米的需求，如果把商住算进去当然就多了，但一般人不喜欢买商住，优先买住宅。
所以今年福州出让的很多地，政府都要求配建安置房。
而我们假设3.82万户的拆迁户有一半人选择货币补偿，一半人选择买政府的安置房，那也就是有1.9万户会拿着现金去市场上买房，因为拆迁户拿到钱后，一般不会把钱存起来，他们会立刻购置成房产，这是一种安全感。
福州的体量本来就很小，1.9万户对福州市场来说，无异于平地上扔下一颗炸弹，要知道2017年福州新房成交只有11956套，2016大牛市也只有24445套。【可关注微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点】
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总结
我原来还想分析下福州的宏观经济数据和人口，但看到这个旧改计划，我觉得没必要再分析其他的因素了，因为人口是一种长期因素，银行信贷虽然有所收紧，但目前没有加息，并不影响存量，且二线城市对信贷的敏感度还是不够，短期更多关注价格和供需。
就像杭州，满城全是拆迁户，别人拿着几百万，乃至上千万的现金去售楼处抢房子，短期房源严重供不应求，你能奈何？一种深深的无力感。
左手卖郊区的地，可以有效降低房价预期，右手全城拆迁，给补偿款，制造新的购房需求，让拆迁户，接过接力棒，成为房价的有力支撑者。这是一步好棋。当然，我们不可否认，确实可以在外观上让城市旧貌换新颜，但可能需要承受高房价的压力。
未来三年，总共9.29万户，我已经无法想象，福州要怎么成功调控楼市了，我能想到的只有一个办法，取消所有货币补偿，全部改为安置房，但从文件上看，好像拆迁户不止这么一个选择，那么只要有选择，肯定就会有拆迁户拿钱，因为有的安置房位置不好，而他们拿了拆迁款后，想买哪就买哪。
如下图，5月7日，福州市将公开出让城区4宗地，除三江口清富地块外，其余三幅均需配建80%-90%安置型商品房，并且规定了销售价格，比商品房便宜一半以上。
如果选择买这种安置房多，拿拆迁款的少，那稳房价还是有希望的，后续就看选择哪种的多了。另外看福州今年还将出让多少这样的地，可以算算面积和缺口。
后续大家需要观察的是拆迁户的选择，这个将会影响整个福州房价走势。
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