统计局2018年1-4月房地产数据点评：房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因
事项：
2018年5月15日，国家统计局发布了2018年1-4月全国房地产开发投资和销售数据。
评论：
指标增速全面回落，行业仍处于小周期降温阶段
根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，当行业主要指标的累计同比增速见顶回落，则可判断行业进入小周期降温阶段。本轮小周期降温期始于2016年4月，确认于2016年6月，其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落，表明行业持续处于降温期，最新的行业主要指标显示当前仍处于这一阶段。
一、销售额及销售面积增速继续显著回落
2018年1-4月，商品房销售面积累计同比增速1.3%，较1-3月回落2.3个百分点，较2016年1-4月回落35.2个百分点，保持回落态势；商品房销售额累计同比增速9%，较1-3月回落1.4个百分点，较2016年1-4月回落46.9个百分点，降温态势显著。预计在“房住不炒”、居民去杠杆等调控背景下，行业销售增速仍将保持回落趋势。
二、新开工与施工面积增速保持回落趋势
2018年1-4月，新开工面积累计同比增速7.3%，较1-3月回落2.4个百分点，较2016年1-4月回落14.1个百分点；施工面积累计同比增速1.6%，较1-3月提升0.1个百分点，较2016年1-4月回落4.2个百分点，均处于显著降温通道。
三、房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因
2018年1-4月，虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势，但房地产投资仍然较热，房地产投资累计同比增速10.3%，较1-3月回落0.1个百分点，仍然保持在近三年的高位。我们认为：这是房企彼此博弈的“囚徒困境”所致。
房地产投资主要由建安费用及土地购置费构成，价格因素也是导致投资增速反弹的因素。
从2018年1-4月的情况来看，价格因素包括——
①土地购置费：2018年1-4月土地购置面积增速仍维持在低位波动，而土地成交价款增速则由1-3月的20.3%显著回落了6.7个百分点至1-4月的13.6%。
②建安费用：2018年1-4月，从选取的样本价格来看，螺纹钢价格平均同比增长12.9%，水泥价格平均同比增长44%，均有显著增幅。
四、房企开发资金持续回落
2018年1-4月，房地产开发资金累计同比增速2.1%，较1-3月回落1个百分点，较2016年1-5月的高点回落14.7个百分点；其中，个人按揭贷款累计同比增速-6.7%，较1-3月回落0.1个百分点，较2016年1-5月回落65.2个百分点；定金及预收款累计同比增速8.3%，较1-3月回落2.9个百分点，较2016年1-5月回落26.9个百分点。
五、购房贷款利率持续上升
2018年4月，全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.56%、5.91%，均较2018年3月提高0.05个百分点，银行信贷持续收紧。
调控政策持续加码
2018年以来，部分城市继续强化调控，如成都进一步升级加大限购对象范围、丹东限售并提高首付比例、贵阳加码限售、海南一周内三度出台限制政策、大连重启限购等；杭州、成都、西安则加入摇号购房城市之列，将摇号作为调控手段之一。预计在“房住不炒”、住建部重点约谈12个城市的示范效应下，中、短期行业政策依然偏紧。
销售端降温趋势已向优势企业传导
观察优势房企2018年1-4月销售额累计同比增速，大部分房企销售增速显著不如去年同期——如碧桂园2017年1-4月销售额同增215%，而2018年同期则为26%；万科2017年1-4月为73%，而2018年同期则为2%，说明行业降温已向优势房企传导。
地产A股策略：不疾不徐，长线长投
根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，我们在2017年7月优势地产A股位于股价底部区间呼吁《进一步解放思想，做多地产龙头股》，在2018年1月下旬股价高位又及时提示了后市将会调整，并在市场主流观点认为“3、4月份地产A股有望走出较好行情”时，做出了有别于大多数同行的偏谨慎的预判，上述论断全部被市场印证。
对于后市，我们维持5月策略的观点：从相对收益角度，A股的优势地产股很可能已进入筑底阶段，在政策较大范围转暖预期未出现前，申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第12名左右，绝对收益将随A股大盘共起伏，但个股行情会有所分化，这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕；就长线而言，我们继续看好招商蛇口、新城控股、保利地产、万科A、荣盛发展、世联行、阳光城、华侨城A、华夏幸福、光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。
风险
房地产行业若2018年出现幅度过大的调整并叠加严厉程度超预期的政策调控。
联系人：龚诚；
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