作者：天风地产 陈天诚
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统计局发布18年4月房地产行业数据，1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点；商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点；商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。
1.投资累计增速维持近3年高位，东北地区投资增长明显
2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点，单月开发投资金额同比增长10.2%。地产投资持续超预期，累计增速维持在近3年来高位，或主要来自于新开工、施工面积增长的支撑以及地价的上涨。区域方面，东部和中部地区维持较高投资增速，东北地区增长明显，显示了近几年东北地区去库存后，房地产市场相对健康，成交量价的增长吸引了房企投资的增加。
2.新开工增速回落，土地购置面积减少，累计成交土地均价仍上涨
1-4月，房地产开发企业房屋施工面积664410万平方米，同比增长1.6%，18年以来基本稳定在这一水平；房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，增速有所回落，单月新开工增速回落至2.9%。新开工增速回落，施工量以较低的增速稳定增加。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%，1-3月份为增长0.5%；4月单月土地购置面积同比下降7.8%，土地成交价款2391亿元，增长13.6%，增速回落，主要是地价的普遍上涨以及东部等地价相对较高的区域投资增加，全国当月成交土地平均价格同比上涨10%，同时，新开工、施工面积的增长也对投资形成一定支撑。
3.单月销售面积负增长，销售增速全面下降
商品房销售增速持续回落，1-4月全国商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点，单月销售面积同比增速-4.1%，16年以来，仅3个月单月销售面积负增长，分别是大面积区域调控升级的17年9月、10月以及18年4月；商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点，单月销售额增速5.8%。全国各区域销售全面增速下降，3月底及4月，新增多个调控升级城市，对此前销售增速较快的区域造成一定影响，如：海南全岛限购、东北二线城市全体限购或限售（沈阳、大连、长春、哈尔滨5月开始限售）、青岛限售升级，但价格仍然保持上涨趋势。分区域看，东部区域销售面积下降，其他区域销售增速均有下降，其中，东北地区增速下降最快，达到近一年来销售增速最低点，预计下月调控对销售的影响还将持续。
4.资金来源单月增速首次转负，个人按揭增速或将触底
1-4月，房地产开发企业到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速比1-3月份回落1个百分点，单月增速-1.2%，两年来首次转负。其中，国内贷款8637亿元，下降1.6%；利用外资17亿元，下降77.6%；定金及预收款14987亿元，增长8.3%；个人按揭贷款7148亿元，下降6.7%。房企资金来源增速持续回落，主要受销售额增速回落影响，自17年10月以来，个人按揭贷款持续负增长，显示了居民杠杆持续下降，目前个人按揭增速有触底趋势。
5.投资建议
1-4月地产行业投资增速保持较高水平，地价持续上涨为主因，我们预计下半年投资增速将下行；四月销售增速下降，但价格仍然保持上涨趋势。房企资金受房屋预售款增速降低影响持续回落，4月单月增速首次转负，但我们预计随着降准的继续以及投资增速的高位回落预期，行业流动性和政策将迎来边际改善预期，同时在资金面偏紧的市场环境中，拥有较强融资能力的龙头房企的竞争优势将愈加凸显。长期来看，在行业集中度快速提升的大背景下，我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值，首推龙头：招商蛇口、保利地产、万科 A、融创中国、金地集团；同时看好集中度提升速度远快于龙头（两倍以上）的二线品种：新城控股、阳光城、广宇发展、绿地控股、北京城建等。
6.风险提示
地产销售低于预期、 利率上行风险、 金融降杠杆超预期
报告来源：天风证券房地产研究团队
报告发布时间：2018/05/15
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