标点财经研究员 赵春燕
强者恒强，马太效应在竞争激烈的房地产行业里愈发明显。《2018中国房地产百强企业研究报告》显示，2017年百强企业市场份额快速上升至47.7%，较上年提高7.9个百分点，行业集中度进一步提升。
这或许意味着一个残酷的法则：在这个强者如林的市场中，前进缓慢便意味着淘汰。
珠海华发实业股份有限公司（下称“华发股份”）的董事长李光宁便深谙此道，自其2012年上任以来，便将这家四平八稳的企业带上快速车道。李光宁上任不足6年，该公司总资产就扩张了5.2倍。
规模快速发展的同时，华发股份（600325.SH）的净负债率和短期偿债压力、财务风险也明显上升。在标点财经研究院携手《投资时报》推出的《中国房企缺钱报告·2018》中，该公司2017年净负债率为263.19%，在19家千亿资产A股上市房企中排名第三位；短期负债与货币资金的比值为1.74倍，在样本中同样排名第三。
规模扩张迅速
华发股份成立于1992年8月，其前身始创于1980年，1994年该公司取得国家一级房地产开发资质，2004年在上交所上市。在上市的初始几年里，华发股份走得四平八稳。截至2010年末，其资产总额首次突破200亿元。
变化发生在2012年。“70后”的华发集团董事、总经理李光宁，接替袁小波出任该集团董事长及法人代表。2013年底，李光宁召开改革创新战略规划工作会议，提出未来五年的总体战略目标，即至2018年，集团总资产达到1500亿元以上，主营业务收入超过500亿元，净资产达到600亿至800亿元。集团综合实力进入中国企业500强并位居较佳排位。
此后华发股份的规模扩张速度异常激进。截至2017年12月31日，其总资产为1396.83亿元，是2012年底资产规模的4.82倍，离2018年1500亿元的目标仅一步之遥。甚至在2013、2014这两年，该公司的总资产增速均超过50%。
据克而瑞数据显示，2016年该公司销售金额突破300亿元，同比增长168.6%，行业排名来到第34位。
长期保持高增长并不是一件易事。由于市场调控不断紧缩，加之其布局城市过于集中在珠海、武汉、上海、广州等一、二线城市，2017年华发股份销售业绩明显下滑，销售金额为310.17亿元，较2016年下降13.18%；销售面积达133.76万平方米，同比下滑20.23%，2017年该公司的行业销售排名已退至第58。
杠杆率高企
激进扩张的代价之一便是杠杆率高企。截至2017年12月31日，华发股份净负债率高达263.19%，在19家千亿规模A股上市房企中排名第三位。
此外，其负债规模扩张幅度亦高于资产扩张幅度。2017年末，该公司负债合计达1157.67亿元，是2012年底负债规模的5.73倍，而其资产规模较2012年末的扩张幅度仅为4.82倍。
一方面债台高筑，另一方面，华发股份的现金储备也捉襟见肘。2017年度财务报告显示，其短期借款为90.36亿元，一年内到期的非流动负债为104.59亿元，二者之和为194.95亿元。而其货币资金仅为111.93亿元，短期负债与货币资金的比值为1.74倍，这表明该公司面临较大的短期偿债压力。
既要维持扩张速度，又要偿还债务，华发股份的资金运营面临的压力可想而知。
在此状况下，公司不得不频繁融资以补充“血液”。公告显示，截至2018年4月底，华发股份累计新增借款约138.29亿元，占2017年净资产239.16亿元的比重为57.82%。其中银行借款新增约28.06亿元，企业债券、公司债券等融资工具新增约25.65亿元，委托贷款、融资租赁等减少约2.80亿元，其他借款（保险债权计划、信托贷款等）新增约87.38亿元。
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