导 读
销售金额及面积双双上涨，但排名仍显下降趋势；环渤海区域仍是主力销售区域，土地储备均衡化，可满足公司3年左右的开发需要。
◎作者 / 沈晓玲、杨燕
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2018年上半年，荣盛发展实现400.99亿合同销售额，业绩同比增幅达46.76%。土地储备上，环渤海区域虽仍是主要拿地区域，但占比有所下滑，中西部及长三角拿地占比上升，土地区域布局均衡化。财务方面，营业收入和毛利率双双上升，净负债率达130%，高出安全值，公司财务风险控制情况需进一步改善。
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01
销售：业绩同比增长46.76%
自2014年，荣盛发展合同销售业绩保持稳定增长状态，2018年上半年实现签约金额为400.99亿元，同比增长46.76%，略低于30强房企平均48.5%的增速。1-6月，累计实现签约面积384.79万平米，同比增长48.22%，其中，徐州、郑州、重庆、蚌埠、嘉兴、惠州等多地销售势头强劲。
上半年完成全年销售目标的880亿元45.57%，下半年还需完成479.01亿元的销售，由于企业项目布局主要分布在长江及陇海铁路沿线、京沪、京广铁路沿线的二三四线城市，市场供需关系良好，如果下半年公司管理层继续以年度经营计划为目标，持续加强内部控制，且对城市结构、产品结构进行整合和调整，预计全年实现880亿元销售目标难度不大。
销售上涨难抵行业排名下降。随着行业竞争的加剧，在2015-2017年间，荣盛发展的销售金额行业排名略有下降，从2015年的20名下跌到2017年的26名。2018年上半年，荣盛发展的销售排名为34位，月度销售排名中，除了1-2月销售排名位列28位外，其余月度排名均在30及30开外，如果荣盛年底销售业绩排名需保持在30强以内的话，下半年荣盛需要加大销售力度。
02
投资：土地储备足够近三年发展
新增土地储备权益建筑面积402.76万平方米，合作拿地增多。2018年上半年，荣盛紧紧抓住市场的有利时机，通过充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式多管齐下加强土地储备，先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地53余宗，建筑面积476.83万方，规划权益建筑面积402.76万平方米，为公司未来发展打下了坚实基础。
对比近几年，荣盛新增土地权益占比情况，可以发现，近年来，随着土地成本的不断上升，从2015年开始荣盛拿地权益占比逐年下降，更多的采用合作的运作方式，从而分散市场风险，减轻资金压力。
聚焦优质三四线城市，集中布局长三角、环渤海和中西部区域。根据企业月度公布的企业拿地信息，2018年上半年，企业新增土地仍主要集中于环渤海及三四线城市。
分城市来看，二线城市占比9%，仅在石家庄新增土地，三四线城市的新增土地占比达到91%左右，集中在长三角、环渤海和中西部区域。
从区域来看，和2017年相比，2018年上半年新增土地环渤海占比有所下降，京津冀仍为环渤海主要拿地区域，中西部及长三角拿地占比上升。结合2017年的新增土地储备，可以发现近一年半的时间，企业在珠三角区域没有新增土地。
总土储建面3630.13万平方米，可以满足公司近3年左右的开发需要。截至 2018年上半年，荣盛发展土地储备建筑面积3630.13万平方米，根据估算，货值超过3783亿元，如今年完成880亿元销售目标，按照年销售30%的增速，可满足未来近3 年左右的销售量，也保证了后续销售规模的扩张。
03
财务：盈利能力稳步提升
营业收入稳定增长，毛利率上升至32.3%。2018年上半年，荣盛的营业额实现人民币193.88亿元，同比增长44.51%。营业额的增长主要是受毛利率回升影响，公司实现营业利润37.07亿元，同比增长60.69%。
2018年上半年荣盛的毛利润为62.7亿元，毛利率上升至32.3%，高于2015-2017年三年的年度毛利率；净利润达27.6亿元，同比增长49%，净利率约14.2%，较2017年降低1.5个百分点；归属于母公司所有者净利润22.47亿元，同比增长33.38%。整体来看，荣盛的盈利能力呈稳步上升的趋势。
在资本运营方面，净负债值高出安全值，财务风险状况需进一步改善。2018年上半年，荣盛净负债率达130%，高于2014年以来各年度负债率，整体负债情况有待改善。
从企业的负债结构来看，2018年上半年荣盛的长短期债务比降至1.38，多数为一年以后需要偿还的债务，现金短债比为0.79，短期内存在一定的偿债压力。目前荣盛净负债率超出行业正常的水平，未来财务风险值得警惕。
04
战略：“3+X” 格局初步形成
主、辅业的协同发展，实现公司收入、利润的快速增长。2015年以来，在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产、大健康、大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局。
公司目前已初步形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。
从2018年上半年，荣盛发展营业收入分行业占比来看，房地产业贡献率仍最高，2018年上半年占营业收入比91.9%，其它各行业占比未有明显上涨。
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