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房贷政策调整:“救市”也要“防控过热”
2003年6月5日15:05   [ 石璐 ]
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  在SARS疫情的冲击下,曾炒得沸沸扬扬的房贷政策调整方案又有了新的小道消息:“可能这个方案要流产了”!近日,记者致电中国人民银行新闻处,得到的回答是:“现在有关房贷政策改革的具体方案正在讨论中,最终还要上报国务院批准,因此目前属保密期,我们无法向媒体通报任何情况。但可以肯定的是,短期之内调整方案不可能出台。”

  房改初衷

  早在SARS疫情爆发之前,央行货币政策司主管信贷政策的负责人就曾坚决地向本报记者表示过,“不知道媒体是从哪里得来的消息,那个所谓方案根本还没有正式起草。”而从四大国有行信贷部负责人那里得到的消息证实,那个没有起草过的方案的由来是三月初央行发给各商业银行的关于调整房贷政策的征求意见稿。其核心内容不过四点:利率调整方面,将房改房、普通住房与高档房、别墅、商用房、多套住房的利率水平拉开,前者比后者利率低约10%;首付款上,个人第一次住房的首付款比例最低为总房款的20%,包括第二套住房在内的多套住房,首付款比例提高到总房款的30%~50%;期限上,缩短商住两用房贷期限;贷款房的类别上,只发放现房贷款,期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。四大征求意见传到社会上就被简化为两点,即:首付比例将提高到近五成、期房不再有按揭。于是乎,此“方案”在社会各界特别是房地产界引起极大争议。

  “据我分析,这个征求意见无非是去年底央行搞房贷大检查的延续,其目的还是要防控房产过热现象。”农业银行房贷部副总高亮告诉记者,自去年第四季度中央高层有了“防止房地产业过火”的提法后,官方通过各部门的调研已得出在这个行业要重视“防止过热”的工作思路,因此,今年3月初央行发来的征求意见稿也基本上是在“防”字上做文章。但四大内容中有相当一部分是不为大家所赞同的,比如在按揭问题上,四大行比较一致地认为,不论是只能现房按揭还是首付比例提高均与消费者购房欲望不断提高这样的经济发展趋势不吻合,所以这个征求意见稿肯定要修改。“调整方案迟迟未出,说明央行已经关注到社会舆论的看法。”

  疫情冲击下的房贷风向

  尽管央行的房贷政策调整方案的出台现在看来是遥遥无期,但从近期央行与各商业银行在房贷方面的互动来看,“防控过热”的工作思路并未因SARS疫情的爆发而产生重大变化。“不过,一些不利于救市的房贷政策应该会被纠正过来。”一位业内人士表示。

  五月下旬,央行针对当前形势,发出了《关于应对非典型肺炎影响,全力做好当前货币信贷工作的意见》,强调要努力保持2003年货币信贷的适度增长,防止货币信贷出现大幅度波动。

  其中特别提到要发挥房地产业拉动经济的作用,表示要“支持扩大普通住房和经济适用房的有效供给。”而与“防控过热”的工作思路相符的内容包括:“各金融机构采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施,严格控制高档房地产开发项目;对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要从严审批贷款;对贷款规模过大的房地产开发企业资金流实行重点监控。”“要强化对银行不良贷款比例和不良贷款余额的双重考核,对2002年下半年以来票据贴现贷款、房地产贷款和基本建设贷款等增加较多的地区和企业采取适当方式进行重点抽查和专项检查,及时清理和纠正违规贷款,防止增加新的不良贷款。”

  与此同时,作为国内最大房贷银行的中国建设银行也于近日出台了名为“加强房贷管理,调整优化结构”的系列政策措施。据建行房贷部负责人刘先生介绍,此次出台的措施与央行的防控思路是密切相关的,它将进一步加大对普通商品住房和经济适用住房的支持力度,从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放,并要求严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。具体措施主要体现在四大方面:一是积极支持普通商品住房和经济适用住房项目。二是大力支持以自用为目的的个人住房贷款,严格控制个人商业用房贷款。三是严格控制向高档住房和商业用房建设发放贷款。四是严禁向以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的;利用集体土地变相进行房地产开发的;房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地进行房地产开发的;在近期没有安排建设计划的地区圈占土地搞房地产开发的;不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”;不符合政府有关部门规定、违规开发的其他项目等发放开发贷款。

  据悉,农行也于近期在各地展开了房贷市场调研,“调研感觉总体情况不错,主要是避免违规贷款的发生,受SARS疫情的影响,现在担心有些开发贷款无法落实下去。”不过,银行业人士对于房贷市场的前景保持乐观态度,普遍认为由于房地产业属刚性消费项目,不会受到很大的影响,至于房贷政策的总体调整方面,银行业人士认为“防控过热”的重点并不在购房者的消费贷款上,而是各种开发贷款、土地批租等环节上容易产生漏洞。至于政策的制订上切忌一刀切,否则无法达到防控目的,在利率制订和限制高收入者购房方面,还需要相应的信用制度保证,否则也无法真正实现目标。

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