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金融街:面临挑战 从土地开发到房产开发
2003年8月12日15:10   来源:[ 证券市场周刊 ]
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    位于北京中心位置的西二环路上可以看到一座刚刚建成的18层高档写字楼,大厦已经竣工,但还没有什么公司进驻,看不到进进出出的繁忙景象。售楼处的牌子还挂在入口处。这栋大楼是由金融街(相关,行情)控股股份有限公司(000402,以下简称金融街(相关,行情))独立开发的富凯大厦项目。其建成标志着金融街(相关,行情)正全面开始独立实施北京西部黄金地段的开发工作。

    金融街(相关,行情)控股拥有北京金融街(相关,行情)地区独家开发权,目前该地区正进入建设快速扩张时期金融街(相关,行情)的规划书显示,2003年和2004年是金融街(相关,行情)中心街区的建设高峰期。金融街(相关,行情)2002年报财务数据显示,公司每股收益高达1.13元,净资产收益率18.87%;但同时2002年公司经营活动现金流为-8.57亿元,资产负债率高达68.81%,应收账款达到6.4亿元。

    面对庞大的开发项目,金融街(相关,行情)永远不能回避的问题是,资金,资金,还是资金。

    从土地开发到房产开发

    2000年5月,金融街(相关,行情)收购重庆亚华,在进行彻底重组后,将金融地区的房地产资产注入公司。从收入构成看,2001年金融街(相关,行情)土地开发收入7.53亿元,占主营业务收入的87.86%,房屋销售收入8791万元,占主营业务收入的10.25%;2002年土地开发收入7.88亿元占主营业务收入的85.75%,房产开发收入有较大上升,达1.25亿元,占主营业务收入的比重也增加到13.64%。公司的业务正慢慢从受托土地开发转向自主土地开发及自主房地产开发并重。

    随着金融街(相关,行情)中心区工程——国际金融城的开工,金融街(相关,行情)自主开发的力度将会加大。据悉,按金融街(相关,行情)的计划,在2005年以前该地区将完成110万平米的开发量,其中金融街(相关,行情)公司自己的开发面积约为80-90万平方米,全部集中在中心区,其余20-30万平方米由其他开发商开发。金融街(相关,行情)公司自主开发的富凯大厦2002年给公司带来的收入是1.25亿,预收款达到3.1亿元。

    金融街(相关,行情)总经理刘世春告诉《证券市场周刊》,截止到2003年7月,富凯大厦的销售率在85%左右。以每平米1.7万元的销售价格计算,2003年建筑面积10万平米的富凯大厦的收入大概可以达到14-15亿元。公司认为这是可以确认的现金收入,金融街(相关,行情)的写字楼是以售为主,销售对象基本是大型国企。刘世春表示,一般在金融街(相关,行情)买楼的企业经常是整栋或半栋的买,像这次的富凯大厦的大买家就是中国长江三峡工程开发总公司、中国长江电力股份有限公司等有实力的国企。

    黄金地段,黄金价格,对于多少有点独家垄断经营色彩的金融街(相关,行情)来说,其业绩在报表上会非常好看。但是这样大规模的开发量,从市场需求和资金供应两方面来看,金融街(相关,行情)能否应付自如?■ 资金需求永远超过工程进度“我们对资金的需求量很大,资金量和工程进度之间永远有一个缺口。”刘世春表示,“因为刚刚增发过,从资本市场上再融资目前不在考虑范围之内。主要的融资方式还只能是银行借款。”截止到2002年底,金融街(相关,行情)负债达到了19.79亿元,资产负债率为68.81%。

    如果不是增发扩股,资产负债率的数字可能还会更难看一些。业内人士认为,目前国内做写字楼开发企业的通常特点是有项目,而实力不够,融资渠道又单一,很多公司采取的是与外资合作的方式。从金融街(相关,行情)来看,为了塑造北京复兴门地区国际金融中心的形象,又必须整体开发,其资金缺口可想而知。公司所有物业以售为主,其原因就是要快速回流资金。

    2003年金融街(相关,行情)的经营目标是,全年完成投资20亿元,主要工作是居民拆迁、中心区及配套服务区的开工建设等工作。刘世春表示,一般大型的商业写字楼的项目周期比较长,正常的回收期都在4年以上。在谈及房地产开发的融资问题时,刘表示,目前企业自有资金还是比较少,银行是看企业有多少钱借多少钱,前一次的增发再融资,多多少少使企业的资本金增加了,加强了向银行的借贷实力。

    庞大的资金需求使得金融街(相关,行情)对回收项目销售款要求甚高,但是金融街(相关,行情)的应收账款数额相当大。截止到2003年3月31日,净资产9亿多元的金融街(相关,行情),应收账款达到7.09亿元。

    对此,金融街(相关,行情)总经理刘世春表示,公司各项业务进度大幅提速,完成的土地开发业务工作量快速增加,导致公司在已签约地块的完工进度大幅上升,相应委托开发地块的发展商依据土地开发协议的付款进度已普遍慢于提速后公司在相应地块的完工进度,导致公司在已签约地块上的应收账款增加。“会计上我们是按完工百分比法核算的。”刘世春这样表示。同时,他也承认,存在开发商拖欠土地开发款的情况。不过,他同时也表示,公司在积极的追缴应收账款,“今年上半年,就有明显突破,应该可以收回应收账款的30%。”

    期待以整体品牌带动效益

    北京的写字楼市场在经历了1995-1998年的低潮之后,2000年开始是一个复苏的阶段。理刘世春认为,虽然现在管理层出台一些政策会对楼市造成一些影响,但写字楼未来面临的压力比居民住房要小。“确实最近的楼市价格是稳中有降,但是写字楼相对还是比较平稳的。”他说。

    在北京,土地成本通常占开发成本的1/3左右,在土地成本中,拆迁成本又占有相当比重。金融街(相关,行情)所处的中心地带寸土寸金,拆迁成本只能是是高居不下,据了解,金融街(相关,行情)的拆迁安置成本占公司土地开发业务总成本的80%左右,金融街(相关,行情)地区原有单位比较多,拆迁的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性对土地开发周期和成本有重大影响。

    由于是整体建设,总面积88公顷的金融街(相关,行情)地区中有44公顷为非商业开发区,其中的市政道路、拆迁、绿化等都需要公司的整体改造,成本同时都要摊入商业楼的成本中。金融街(相关,行情)公司所期望的就是整体开发完成后,以国际金融中心的形象及金融,电信等大企业的聚集效应带动销售。

    2002年财务报告显示,金融街(相关,行情)的存货达到18亿元,比去年净增9亿元,显示出公司的开发进度确实很快。公司显然是要赶在北京2008年举办奥运会之前,将金融街(相关,行情)的整体形象打造成型,也体现了金融街(相关,行情)的第一大股东——北京市西城区国资委建设西城区的迫切愿望。

    有业内人士认为,地区政府之间的攀比,使北京申奥成功后,CBD、金融街(相关,行情)、中关村(相关,行情)、宣武区传媒大道几个规划的商业区都在同步推进。争夺有限的市场与银行资金,很可能会造成供大于求的现象,使楼市价格下降,公司盈利下降。这也是金融街(相关,行情)未来所面临的最大的挑战。

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