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2002年4月份主要城市房地产走势分析
http://business.sohu.com/
[ 董时红 王溯 ]

  北京楼市运行呈五大特点
  
  搜房研究院有关专家分析认为,随着四环内住宅用地的大量投入市场和目前四环、公路一环周边建设开发的趋热,近期北京市房地产市场运行将会呈现五大特点:
  
  一、城八区,特别是东城、崇文、西城、朝阳的大部分热点区域的整体房价将会由于供应加大、竞争的激烈而下降。虽然如此,但由于本身价格水平远高于其他地区,其供应量增加仍会对城市房价起到向上的推动作用。这部分区域用于自住的有效需求相对不足,投资倾向较强,因此产品、项目差异会逐步加大,功能也将多样化。
  
  二、随着城市道路交通建设的逐步完善,四环、公路一环、二环、各条地铁、轻轨沿线区域的项目有很好的发展趋势,加上自身品质的不断提高、区域成熟和对城市基础设施的不断投入,整体价值有较大的提升空间,而且供应量增加迅速。目前此类区域的房屋价格和总价较易为普通收入家庭接受,购买意向也十分强烈,但对于交通和生活环境的忧虑使人们有所顾虑。
  
  三、由于政府在2002年把南城开发建设列入了重点,决心加强经济适用房建设(重点在南部区县),解决众多危改、拆迁居民的居住问题,对平衡南北城发展将产生深远影响。经济适用房大量建设带来的人口和新的需求对带动区域发展极为有利。南部地区地价相对较低,环境宽松,交通便利,也适合开发大规模高档生活居住区,做出开发商的品质和形象。
  
  四、从北京全市看,普通居民的住宅消费正在启动,而低总价项目在市场上的频频亮相和二手房市场的逐渐活跃使投资对象多样化和投资群体同步扩大。
  
  五、今后的总体供应价格水平将由城市内外价格水平的对比决定。土地整理中心是否有能力调配、控制全市土地供应量和节奏,这将对城市发展产生深刻影响。
  
  上海房地产价格升势强劲
  
  在我国加入WTO的大背景下,上海市今年以来吸引外资和对外贸易又有了长足发展,工业生产和居民消费持续走旺,新一轮城市建设已拉开序幕,房地产在国民经济迅速发展的基础上继续高涨,房价持续上升且升势强劲。
  
  今年以来,上海受到开发浦江两岸又一世纪性工程和迎接“申博”的鼓舞,新的货币化动迁政策和新一轮旧城改造拉开序幕等因素影响,房地产增量市场供需两旺,存量房市场价升量增态势十分明显,二三级市场联动效应得到了充分施展,长期以来困扰业界的空置量已得到根本缓解,回落到正常范围内,这些基本因素为上海房地产持续健康发展打下了扎实基础。在亚太发展银行上海年会上,项怀诚财长向媒体披露了今年七月政府将为公务员再次提高薪金,联系到今年三月央行执行第八次降息和房地产公积金按揭贷款利率同步跟进下调,中房上海指数办公室认为政府在宏观经济上持续执行积极的货币政策的同时,在薪酬方面正在探索一条积极持久的货币扩张的政策,旨在国民经济发展的基础上提高工人价格并逐步消除人们对未来不确定性预期的顾虑,从而达到扩大消费拉动内需的目的,考虑到此举还会对事业单位人员及其他产业产生波及效应,因此有理由认为这一加薪举措对住房消费需求的进一步提高也具有重要意义。
  
  深圳楼市蓄势待发
  
  4月份深圳楼市承接了3月的强势特点,但市场火热程度表现得相对较为平淡,新盘推出量并没有显著放大,各项指数变化也较为平缓。究其原因,大概有以下两点:一是春交会在即,市场对此有所预期。不少楼盘押后到春交会黄金周开盘,消费者也更愿意到展会上寻找更多的选择;二是为了迎接春交会后的大行情,很多楼盘也赶在4月末将户型、楼层、朝向相对较差的单位清盘,这其中不乏各种各样的促销和降价,因此影响了指数的上行。
  
  2002年第一季度,春节淡季过后,深圳市楼盘推广力度逐渐加大,市场开始活跃。进入3月份后,住宅市场全面走出春节后市的预热状态,开始了一轮波澜壮阔的楼市大角斗,环香蜜湖的“湖滨大战”打响,深圳湾的“海湾战争”也拉开了序幕。整个第一季度已经有十余个新盘推出,新增住宅供应量超过82万平方米。
  
  从市场需求看,深圳住宅市场购买力仍然旺盛,人民币存款利率下降的调控效果已经开始显现。深圳统计局的最新统计数据表明,2002年前3个月,深圳商品房销售价格总水平上升了1.4%,其中住宅同比上升了1.7%。市民看楼、买楼的积极性高涨,双休日不少售楼处看楼人群络绎不绝,高素质、口碑好的楼盘更是得到追捧。
  
  从深圳房地产的热点看,4月份深圳最活跃的地方还是在西部。一批高质素楼盘如碧海云天、新天国际名苑、俊安苑、深圳湾畔花园、城市山谷、鼎太风华等带动了相应片区的热度,吸引了公众注意力。值得一提的是东部盐田区近来的出色表现:4月9日,盐田举办了第二届海语论坛,向世人展示一年后盐田的变化以及未来的规划,并为今年即将叫卖的6块土地(5块商业用地、1块居住用地)作了一次“路演”;4月,改善通往盐田的交通状况的重要工程——梧桐山盘山公路工程即将动工,梧桐山现有隧道的下行通道及收费站的改建也已完成,收费站由以前的11个扩大到18个;万科大梅沙项目即将浮出水面,其他大发展商也纷纷进驻。这一切都表明,具有无可比拟的山海景观的东部盐田即将成熟。
来源:[国土资源报]
2002年6月17日15:38

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