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121房贷新政不出细则
2003年8月11日14:18   [ 丁洁 ] 来源:[ 证券市场周刊 ]
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  “央行的工作只是作宏观的政策引导,具体的实施方案要看各商业银行的安排。”当记者致电中国人民银行询问有关121号文件的后续问题时,新闻部一位负责人这样告诉记者:“为什么要出细则呢?短期内我们没有这样的打算。”

  6月13日,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号,以下简称121号文件),《通知》中对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了更严格的规范管理。此文件一出,在房地产界抑或金融界都引起轰动。一个多月的时间很快过去了,央行却迟迟没有进一步的实施细则出台,没有细则的121号文件实际上很难起到预期的作用,其中一部分原因是规定的条款并不能切实防范房地产行业中现存的一些问题。

  121号文件之所以能引起如此大的反响,原因之一是它颁布在“非典”期间。“非典”期间政府曾出台了一系列政策支持房地产业的发展。例如5月30日北京市颁布了《加快办理房地产销售手续有关政策的通知》,《通知》中的优惠政策增加了很多地产商的士气,而121号文件一出台,与先期政府颁布的其他刺激性政策形成些许反差。

  一些房地产商认为,121号文件中某些条款只能用作宏观规范,还不能具体落到实处。比如文件中规定“房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30%”,规定30%这个比例,是希望做到定量的确认的;但实际应用过程中将这个比例定量是不太可能的。因为本身开发总投资就是一个估算值,30%自然也是一个约数。

  另外,“对购买第二套住房的,应适当提高收付款比例”切实能够规避银行的贷款风险,但它的实施是建立在银行互联互通的基础之上。有可靠的信贷登记咨询系统的支持,才能够保证政策的可行。而我国银行的互联还有很长一段路要走。

  对于禁止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目一条,据一位多年从事房地产生意的人士讲,现在施工单位供大于求,很多施工企业都是自己找开发商要求做项目,甚至愿意为他们垫资。在一个项目中,施工企业和开发商互相制约,只要项目是良性循环,对任何一方都是合算的。银行也是如此,好的项目银行会自己找到开发商要求贷款,项目一旦成功,大家都会获得利益。因此,从这个角度讲,开发商、施工单位和银行是“系在一根绳子上的蚂蚱”,风雨共济。

  此外,对于“高档住房”等概念缺乏明确的定义,也是121号文件中没有考虑到的问题。

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