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复地集团总经理范伟:房地产企业的持续经营
2003年8月23日15:19   来源:[ 搜狐财经 ]
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  博鳌21世纪房地产论坛创立于2001年8月,是目前中国最高规格,影响最大的房地产论坛之一。论坛按照年会的性质举办,已于2001年8月,2002年9月在中国海南博鳌成功举办第一届及第二届,2003年8月22日-25日将举行第3届年会,搜狐网进行图文直播。

  主持人:复地集团总经理范伟先生。有请。

  主题:房地产企业的持续经营之道

  范伟:对房地产的一些看法,我今天演讲的题目,房地产企业的持续经营之道,有两个前提条件,首先就是说,我现在看一下房产的商品,现在大家听过及中国的房产市场,经过十年的发展,都也一些共同的规律,一定要非常清楚的认识到,房产虽然是一种商品,他同时又是一种很特殊的商品,有很大的不一样,我们其中最主要的是,时刻牢记的,一个方面,既有使用功能的消费品,有投资工具的投资品,第二个,不可移动性使市场区域化特征明显。每家都希望自己所做事德国房产跟大家不一因,他是与生俱来的,我相信作为房产这个上派,对于一个公司的决策,对于一个公司的判断是很重要的,也有很多专家的分析,我想我们对这个时针,有一些我们觉得比较重要的一些东西,重点讲一下,目前的中国市场,他最主要的特点是说,虽然现在整个市场的构成里面,但是总体这个市场的驻地,是以消费需求为主导的。

  第二个特征,中国的住房条件到目前为止,虽然这个十年的发展,已经改善的非常多,远远没有满足广大劳动人民的需求,第三个,是喜欢用投资的分析性来投资个市场,这十年来,持续增长,并无明显的周期性。不能够简单的发达市场作分析。这张图表,是人口总数的增长的趋势,户均人口的构成,到2000年的时候,户均个人口的减少,也就说明了家庭数的增多。这个是最基本中国消费者的基础。第二张我们可以看看,全球人均居住面积的比较,多说香港很贵,但是香港的人均的居住面积,大大高于国内几个城市,无论是亚洲国家,还是欧洲国家,都有一个差距,这个差距都也一个潜在的需求,大家很关心中国的购买能力到底怎么样?这张图表反映的是1991年到2001年中国城市户均收入平均增长的一个情况。中国户均收入一平均13.8%的速度在增长。我们可以很清晰的查到这个数据,从1991年到2001年,无论哪个城市年均增长率都在10%以下,上海2001年的上半年到2001年的下半年,和一个房价相对较低的增长,每年都在加大,每年都在增长,因为需求都是非常庞大,另外一张图是1997年到2001年商品房预收登记面积的图表。

  上海的住宅的消费量,即使在大家所认为,而且98年到99年的市场每年都是20%,这个市场其实是一个非常庞大的消费品市场,这个市场一直在增长,但是这个价格的波动并不能抹煞会持续增长的一个消费品市场,房产商品的特殊性,因为他是一个消费品,同时他是一个投资品,有时候他是一个投资品的方式方法,去分析这个消费品的房产,都是一个持续的消费品市场,我们更多的用消费品的规律,来研究这个市场,整个在这个市场总量下面,市场里面的竞争情况怎么样?目前整个中国的房地产市场,市场的总量很大,参与竞争的竞争者都很薄弱。上海第一名的市场商,占房地产市场的不到3%,这也说明这个市场,完全是初级消费品的特征,区域市场的特征非常明显。占领市场的头几名,虽然占了头几名,但是总量非常小。百分之二,百分之三,意味着什么,意味着一个巨大的市场空间,上海的销售额,每年达到一千亿人民币,如果你能够站到一个城市,这是一个多产业。目前我们正格的经营模式是怎么样?基本是以项目为基础这样一种项目运行的模式,做完一个项目,但是并不能保证明年会有这个项目。

  第三个,每家公司,都觉得自己是非常能干,一般来说,是不大会合作的,很多房地产公司也是不欢迎跟外资合作。所以这个互相之间的互动也是非常少。当然另外一点,也是整个行业企业里面的规模都比较小,另外公司业绩都能够持续稳定的特征,如果在这样一个环境下面,这样一个状态下面,一个确定一个公司的发展战略,第一点,扩大市场规模,对任何一家发展商来讲,都是也无限的发展空间。第一点,扩大你的资本规模。扩大资本规模的方式有很多种,只是不能象以前一样,去借贷。第二个方面,关键的关键还是消费者,终端客户,他的观念怎么样变成,永远只有相对价值,没有绝对价值。在我们乡下人来看,莫干山有什么好玩,怎么有那么上海人和杭州人到莫干山来玩。价值是完全不一样的,怎么样能够了解你的客户他在想什么,大家一般都会说,上海比较崇洋媚外,但是我发觉北京有一批人,也是非常崇洋媚外。买了一样东西之后,证明自己的是对。我们的CFO都是美国进口的,让客户你跟他的价值观你跟他的想法是一样,一定要了解客户心理的需求。

  另外一个在目前的阶段下,要建立一个多项目的管理系统,大家都知道房地产是以项目为基础行业,他总是有结束的时候,保证一个公司是一个持续的公司,这是一个是非常典型的项目管理系统,一直付到项目结束,把这个先进的收入,和先进的支出,把他合并之后,这个的先进都变正了。就是没有占用公司的资金,现金有一个波谷和波峰,最后会产生一个亿的,假设这是第一个项目的资金付出,这是第二个项目的资金收入,这是一个现金合并之后的线,我的先进基本上是平衡的,就是说到这个阶段的时候,不管是每年的三月份,还是四月份也好,同时有三个项目在筹备,对这个公司,进行了非常良性的循环,说明这个公司,有越来越多的钱,当然你可以去做更多的项目。合理的安排,这样一个多项目管理系统,从运行的模式来讲,最关键还是客户,你的客户是你的衣食父母,了解他想要什么,为你带来什么东西。准备的市场和项目定位是你买土地的依据,多项目的管理系统,你有一个准备的市场分析定位,你有一个快速的资金回笼。

  当然,就是在目前阶段,充分的认识到,目前的整个行业其实是一个大蛋糕,在未来的三五年和十年成为一个非常重要的因素,怎么样去建立品牌,怎么样去持续发展品牌之道。所谓的品牌你说出去的东西,你要有能力你能做的到,有一些你夸大了你的能力,事实上你只能够做到A,C你可能做不到,什么东西你是说的到做的到,什么东西你目前说的到,做不到,那你就不要去说,怎么样要这个团队和公司共同发展,这个维持一个公司的发展之道。不是十分的切合。我今天在这里讲的意思,其实宏观大事是要研究的,其实作为我们每一一家房地产企业,你只是在这个庞大的市场当中是一个参与者,你所要做的是,无论是什么环境,大家都是一样的,作为一个房地产企业,在同样的竞争条件下,我怎样胜过我的竞争对手。你能够做到这一点,你能够把自己的公司做成一家优秀的公司,能够把自己的公司,做成一家赚钱的公司,能够把自己的公司做成一家老老实实赚钱的公司,那钱会来找你的。

  前几年是探讨要不要进入中国,他是想去说,怎么样进入中国,如果在当地找合作伙伴,应该找什么样合作伙伴,确实不太多,有非常高的要求,以目前国内的房地产行业的竞争情况,能够达到这些要求,可能不是很多,但是我相信,随着未来三五年行业的整合,我相信这些发展商和国外的发展关系也越来越多。充满诱惑力的一个市场,后面还有90多米,还需要我们去走。怎么样互相之间多沟通,怎么样建立自己的有些的公司。谢谢大家。

  主持人:再一次感谢范伟先生。大家听了这么多的演讲之后,现在是40分钟的茶歇休息时间,比较轻松的环境之中,进行交流的对话,再一次进入我们的会场,进入我们的会程,待会见。

  

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