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购买第二居所贷款利率上调
2003年6月14日08:44   [ 王旭 ] 来源:[ 北京青年报 ]
部分购房贷款利率比较

  央行出招规范住房贷款,执行时间和操作细则尚未配套

  昨天,中国人民银行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》中字里行间透出央行对规范住房贷款的“重拳出击”。尤其对个人房贷管理上最大的变化是,对高档住房、两套以上(含两套)的房贷,此次也要求各商业银行调高首付比例和利率水平等“杠杆因素”。但由于《通知》中并没有指出这些关键性问题的具体执行时间,因此也有专家表示,该《通知》将对房地产市场带来巨大震动,但是到底产生多大影响,还需等待央行出台明确的操作办法。

  ■新政策囊括房地产开发全过程

  央行《通知》对开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面全部作了进一步规范,几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节。

  一、对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。二、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过两年。三、商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。四、加强个人住房贷款管理,重点支持中低收入家庭购买住房的需要。五、个人商业用房贷款,抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房为竣工验收的房屋。六、利率杠杆将调节个人住房贷款需求。七、住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款,其他房改资金(包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等)委托办理贷款业务的,一律不得承办。

  ■高档房、第二套房利率将上调

  《通知》中对消费者影响最大的是购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房时首付款和利率上的变化。在首付款方面,借款人用房贷购买第一套自住房时,首付款比例仍执行20%的规定,购买第二套以上(含第二套)住房,应适当提高首付款比例。在利率规定上,借款人申请房改房或第一套自住房的(高档商品房、别墅除外),银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行。购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房,商业银行将按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行,不再执行优惠住房利率规定。

  据了解,中国人民银行公布的同期同档次贷款利率一般要比个人住房贷款利率高一个百分点左右,如果反映到5年、10年甚至时间更长的房贷上,多出的利息就在万元以上,甚至更高。央行的这一用意相当明显,是要引导房贷朝中低收入家庭倾斜,而把高档住房、二套以上个

  人住房、商用房的高风险堵在银行门外。

  ■执行《通知》尚待细则出台

  央行政策用心良苦,但《通知》中的许多内容还需央行、银行业协会出台相应细化方案。毕竟房贷业务目前是各家利润增长的强劲支点,银行争抢都来不及又怎么可能把客户拒之门外?

  首先,怎样对个人购买“第二套住房”进行认定?虽然央行要求“商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统,详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码,而商业银行在发放个人住房贷款前,应到信贷登记咨询系统进行查询”。不过,一家商业银行房贷部老总告诉记者,这一办法操作性并不强,一方面是银行每天办理的房贷业务量非常大,而负责信息上载的工作人员极少,而且采用的是最原始的手工录入,很多客户的数据估计要半年,甚至一年以后才能上网,这一期间客户再买房根本没法儿知道,而且现在各家银行的房贷客户资料基本上是互相保密的,换一家银行就能进行第二次房贷;另一方面,客户的全面信息并不是很容易掌握,客户用子女的名义买第二套住房就很难堵住。

  其次,对“高档住房”的定义说法不一。目前国内并没有“高档住房”的统一定义,因而贷款是否用高利率就有很大的政策空间。

  再次,银行可提高第二套住房的“首付比例”尚没有明确规定。当然,这点可以由各家银行根据自身风险来调控,在各家银行房贷中争夺客户的增值服务手段并不多的情况下,如果有一家银行调高首付比例,很可能造成一大批客户的流失,其结果很可能是各家银行最终又回到同样的低首付水平。

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