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过热现象较为严重 房地产手术先从别墅下刀
2003年3月3日14:50   [ 李攻 ] 来源:[ 财富时报 ]
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  在所有房地产项目中,别墅业对宏观经济的反应最为敏感,最容易产生泡沫,过热现象也最为严重

  开发商把停止别墅用地审批视为“利好”

  周铁山先生告诉记者,房地产开发商普遍将国家停止别墅用地的审批视为“利好”。

  周先生是中国别墅网的首席执行官。中国别墅网是中国惟一一家专门以别墅为对象的专业网站。

  周铁山先生同时告诉记者:“中国别墅的暴利时代应该结束了。”

  2月25日下午,周先生接受本报采访时告诉记者,他正在召集本网的会员单位(许多是房地产开发商)开会,商讨下一步别墅开发经营的策略。

  27日,周先生再次向记者阐述了有关“利好”的观点。他说,这两天,他与许多开发商进行了交流,大部分开发商对国家出台停止别墅用地审批的决定反应平静,更有许多开发商将此决定视为“利好”。开发商认为,此前别墅用地审批无度,经常使开发商处在无所适从的地位,从而增加了别墅开发的风险。现在,国家停止了别墅用地的审批,这样土地供应总量就基本上确定了下来,开发商能够更加理性地选择合适的时机,推出合理价位的别墅。

  别墅“虚热”引起高层忧虑

  周先生之所以与房地产开发商们开会研究对策,源于国家国土资源部的一个通知。不久前,这个部决定在全国范围内停止别墅用地的审批,同时展开一场用地大检查。

  一段时间以来人们关于房地产市场是否存在过热的争论,现在似乎有了结论。而“治理整顿”的第一刀,砍在了别墅身上。

  去年国庆节时,朱镕基总理在深圳视察时曾指出,“有些城市,不是全部,房地产有一点热,空置率太高,而且还在增长。”他不无担心说:“深圳现在没地了,要到惠州换一块地”。他希望企业代表能引以为戒:“深圳的明天是香港的今天。”

  总理的眼光更是放在了全局。他说,靠房地产拉动,今年全国钢材产量会达到1.8亿吨到1.9亿吨,是美国和日本的总和,还要从国外进口2500万吨。这固然拉动经济发展,但将来如果没有这么大的拉动力,将难以为继。

  1月12日,新当选的中央政治局常委、国务院副总理温家宝更是做出明确批示,指出:“利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人‘寻租’的手段。”

  2月20日,国土资源部召开会议,布置对于土地管理、土地交易和使用情况的全面整顿治理,整顿的重点是:各类园区用地;非法圈占集体土地;违法违规交易和管理松弛现象。而别墅用地审批则被判了“死刑”。

  看来,对全国土地市场的检查整顿,更多的是上层来风。

  别墅首先中“刀”

  说到别墅(包括一些高档住宅),不由使人想起著名导演冯小刚执导的《大腕》,其中的一段对白令人记忆犹新。对白鲜活地刻画出了开发商的经营心理和购买者的消费心理。

  “一定得选最好的黄金地段

  ……

  户型最小也得四百平米

  ……

  楼子里站一个英国管家

  戴假发,特绅士的那种

  业主一进门(儿),甭管有事(儿)没事(儿)都得跟人家说

  may i help you sir 我能为您做点什么吗?

  一口地道的英国伦敦腔(儿)

  倍(儿)有面子

  ……

  周围的邻居不是开宝马就是开奔驰

  你要是开一日本车呀

  你都不好意思跟人家打招呼

  ……

  四千美金起

  你别嫌贵 还不打折

  你得研究业主的购物心理

  愿意掏两千美金买房的业主

  根本不在乎再多掏两千

  什么叫成功人士 你知道吗?

  成功人士就是买什么东西

  都买最贵的 不买最好的

  所以,我们做房地产的口号(儿)就是

  不求最好 但求最贵”

  2002年甚至被称为别墅年。别墅市场从2001年就开始发热,到2002年正式更加热起来。统计数字显示,2002年北京、上海、深圳三市的总开发面积在2000万平方米以上。单在北京目前别墅项目就已超过150个,总建筑面积超过千万平方米,供应量达到4万平方米,而且今年还将有30余个别墅项目投入开发。

  别墅的价格之高也令人咋舌:从几百万到1000万,3000万。前段时间,上海的一栋别墅更是卖出了亿元高价。

  山东济南一家房地产开发公司的葛先生告诉记者,在这场土地市场的大检查中,国家之所以拿别墅开刀,是因为别墅在所有房地产项目中对于宏观经济的反应最为敏感,最容易产生泡沫。并且在这次整顿的对象中,别墅业的过热现状也最为严重。

  其实,别墅首先“中刀”还有一个重要原因:别墅总是和“富人”联系在一起,在某些情况下,也最容易受到人们的诟病。

  也许又引发一场炒作

  别墅叫停,会不会引起新一轮的炒作?人们的消费心理总是“买涨不买落”,目前是不是到了别墅投资的好时机?是否能够“囤积” 一些别墅准备将来大赚一把?

  周铁山肯定地告诉记者:“高档别墅市场事实上很少供不应求。因此开发商不会盲目抬高价格,反使自己失去得到正常利润的机会。在中国,100万到200万元的中档别墅是市场潜力最大的一块,开发商很可能面向中低档定位的市场,我们也在积极地引导开发商走具有中国特色的别墅开发道路。这项政策的出台也有利于开发商认真分析市场,准确定位,理性投资。”

  同时,周先生预测说,别墅价格并不会因为此项政策的出台而发生大的变动,因为此前许多开发商已经取得了足够的别墅建设用地。这一块数量不小。在几年之内,足够开发商“消化”的。

  葛先生认为:“土地供应量减少,在需求量不变或增大的情况下,别墅价格可能会提高.试想如果市场需求到了一定的程度(而供应量仍停滞不前)开发商没有办法就会炒原来的地,这种情况是难以预料的。”

  但也有不同的预测,青岛市南福华置业有限公司总经理张先生认为,以青岛为例,别墅市场价格不会升高,别墅已和高档商品房差不多。对于炒作,不需要过多的担心。

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