出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
孙宏斌深刻反思及公布境外债重组方案之后，融创正迎来停牌300多天的复牌曙光。
3月31日晚间，融创中国（01918.HK）连发两份业绩报：一份是2022年度业绩报告，一份是迟迟未公布的2022年半年度业绩报告。
年度报告显示，2022年融创合同销售额约为人民币1693.3亿元（下同），同比下降71.7%；收入约967.5亿，同比下降51.2%；毛利为亏损8.2亿元，同比减少约54.2%；核心净利润为亏损138.6亿元，同比减少约45.2%；拥有人应占净亏损为276.7亿元，同比下降27.7%。基本每股收益为-5.16元。
纵观融创拥有人应占溢利走势，从2018年至2022年逐渐上扬，而在2021年呈现断崖式下降直至亏损，2022年年报中虽然仍然呈现亏损，但是亏损已经收窄。
值得一提的是，在年报中表示，融创指出公司正积极满足复牌指引的要求，在联交所批准的前提下，预期公司股份将于2022年4月份恢复交易。
融创2018年至2021年股东应占溢利走势图
据过往公告显示，融创最初于2022年6月28日接获复牌指引，其中要求融创刊发上市规则规定的所有未刊发财务业绩及处理任何审核修订；证明公司遵守上市规则第13.24条；向市场公布所有重大信息，以供本公司股东及其他投资者评估本公司状况。
营收合计降三成 计提减值影响业绩
事实上，受市场影响，多家房企2022年报大幅计提减值，这一现状在融创身上同样得到反映。就融创整份财报来看，业绩延续下滑趋势。
受2022年计提存货减值的影响，2022年融创毛利、核心净利润为-8.2亿元、-138.6亿元。剔除公允价值调整及物业减值拨备影响后的毛利率为9.4%。
此外，2022年，融创连同其合营公司及联营公司的收入合计约2655.4亿元，较2021年度的约3895.3亿元减少31.8%，其中融创拥有人应占约1594.9亿元，较2021年度的约2588.0亿元减少38.4%。按照公告披露，融创年内已交付总建筑面积从2021年的1615.1万平方米下滑至2022年的809.6万平方米。
虽然业绩层面不尽如人意，但是融创在降负债层面成效初显。
截至2022年12月31日，融创负债总额同比下降约481亿元。其中，公司有息负债约为2984.2亿元，相比2021年减少约232.9亿元；公司连同其合营及联营公司的有息负债约为人民币4042.5亿元，相比2021年减少约641.7亿元。
就在年报公布之前，融创公布百亿美元境外债重组方案，称已与持债金额超过30%的债权人小组签订重组支持协议。今年1月，融创已率先完成境内约160亿人民币公开债务重组。
对此，有业内人士称，对于出险房企而言，债务重组已经略显艰难，而诸多房企年报披露将延期公布已成常态。此次融创率先发布2022年中报、财报，对市场释放出经营恢复的信号，可视为对行业各方信心的有力提振。
事实上，自陷入流动性危机之后，融创通过出售资产，寻找“白衣骑士”获取流动资金，延长境内债务整体展期，为公司发展争取时间。
2022年年底，中国华融以“股+债”方式联合六家银团，介入融创上海董家渡项目纾困。此次境外债务重组，孙宏斌将提供给公司的4.5亿美元无息股东贷款，融创还为债券人提供了多种化债方案，以示诚意。
对于境外债重组，孙宏斌指出：只有两个要求，一个是快，因为这是公司恢复正常经营的一个基础；另一个是方案要系统、周全，能支持公司真正恢复过来、走出困境。
孙宏斌也在境外债务重组反思融创危机：投资上过于乐观、激进，管理上授权过于下放 。“2021年四季度开始行业持续发生变化，很多事情超出了预判，公司出现了流动性困难，面临了前所未有的经营压力。”
据了解，融创这次境外债务重组方案显示，计划通过债转股的方式降杠杆约200亿人民币。重组一旦完成，不仅将改善融创的资本结构，进一步提升净资产表现，并为后续经营恢复创造更加有利的条件。根据财报，融创还与境内其他贷款人达成本金合计181.7亿元贷款展期。
就债务及现金结构来看，年报显示，2022年融创的资本负债比率约75.2%，较于2021年的约67.0%有所上升。期内，集团现金余额约为人民币375.4亿元本集团连同其合营公司及联营公司的现金余额约为人民币1002.6亿元）。
权益土地货值1.41万亿 有重大不确定性可能
事实上，在积极化债、以时间换空间之后，对于房企而言更重要的是促进经营回复正常，实现资产规模的优质增长。
就目前融创的土储来看，年报显示，截至2022年末，融创权益土地储备约1.3亿平方米，权益土地货值约1.41万亿，主要分布在长三角、环渤海、华南、西部核心城市、中部核心城市。
高质量土储可以支持公司后续经营安排，为偿还展期债务提供稳定现金流。
就前两个月，融创的销售表现来看，融创中国累计实现合同销售金额约180.9亿元，累计合同销售面积约140.1万平方米，合同销售均价约12910元/平方米。
对于公司过去一年两个重心，融创中国CEO汪孟德最近谈到：“一是全力保交付和基本运营，另一个就是保价值。融创努力寻求和推动整体解决方案，支持公司全面恢复正常，目前各项工作都取得了积极进展。”
根据此前融创披露，2022年融创在84个城市完成18万套交付。同时积极申请保交楼专项借款、配套融资等，确保项目的建设及交付。目前第一批次保交楼资金已落地约110亿元；第二批次也已经有几十个项目获批，资金已有实质落地。
此外，作为四大AMC的首轮合作对象，融创也在推进和AMC资产管理公司的合作，为优质项目引入启动资金，推动了多个重点项目的稳定运营及顺利竣工。目前已经落地了包括上海董家渡、武汉桃花源等项目，合作落地规模超200亿人民币。
值得一提的是，根据年报显示，在连续两年的充分计提减值下融创截至2022年底的净资产数据为864亿。
孙宏斌也在年报中说：“相信融创业务将逐步恢复正常，此基于一方面各级政府正在陆续推出诸多支持整体经济发展和支持房地产行业稳定的政策，外部环境将持续改善；另一方面也是基于融创自身的资产质量和品牌，以及坚韧和努力的团队。相信在各方的帮助和支持下，融创能够有序解决各种问题，克服困难，逐步恢复正常经营。”
在一系列向好的趋势中，独立核数师报告也指出了可能对融创持续经营的能力产生重大疑虑。
“根据最新的财务报告，截至2022年12月31日，融创逾期债务达到808.9亿元，触发部分借款协议的违约条款，导致其他借款855.0亿元有权提前要求还款。”
独立核数师报告指认为，融创在年度内又新增了逾期债务196.3亿元，使得更多的借款835.5亿元有可能被提前索偿。融创因多种原因涉及不同诉讼及仲裁案件。这些情况表明存在重大不确定性，可能对融创持续经营的能力产生重大疑虑。
责任编辑：