拆迁条例,拆迁条例修改
  拆迁条例使政府角色错位
 

拆迁条例

  《城市房屋拆迁管理条例》是2001年11月1日开始施行的,2004年修改《宪法》时,就加强了对公民合法的私有财产不受侵犯的保护性规定。在2007年,《物权法》通过。拆迁条例并不符合《宪法》和《物权法》关于“公共利益的征收征用”规定,且在《宪法》修改和《物权法》实施前出台。
  《拆迁条例》如果要修改,就必须面对政府躲在幕后与开发商合谋谋利的问题。事实上,这个问题正是一些地方政府阻挠《拆迁条例》修改,使得修改迟迟不能进行的关键所在。

专题策划

 
《拆迁条例》存在的问题与修改的重点方向
拆迁条例
《拆迁条例》三问题 北大五教授建言废改
   《拆迁条例》此次被质疑的内容共有18条,分别是第4、7、13、15、16条,第3章(共13条):
   1.将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决
   2.将补偿主体定位为拆迁人,将拆迁补偿关系界定成民事法律关系
   3.授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可
拆迁管理条例需要修改的地方
   一是关于对公民房屋的征收决定及其程序
   二是关于公共利益的界定,也就是说,政府只有出于公共利益的需要才有权征收公民的房屋,并给予补偿;
   三是关于补偿的标准,原则上补偿的标准应该确定在房屋的市场评估价,只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿;
   四是关于争议解决的机制,也就是说政府征收和补偿过程中,被征收人与政府之间就征收是否为了公共利益需要以及征收的补偿是否合理产生争议后应该由哪个权威机构居间裁判较为合适,是一个涉及公民合法权益是否能够得到法律保障的重要机制之一。
拆迁条例与新物权法的关系
   《拆迁条例》是2001年11月1日开始施行的,2004年修改《宪法》时,就加强了对公民合法的私有财产不受侵犯的保护性规定。在2007年,《物权法》通过。拆迁条例并不符合《宪法》和《物权法》关于“公共利益的征收征用”规定,且在《宪法》修改和《物权法》实施前出台,应自动失去效力。
   正是因为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触,导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。
   根据《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》,要通过征收获得公民房屋的所有权,必须具备三个法定条件,亦即必须满足三个标准:“为了公共利益”,“依据法律规定的条件和程序”,“给予补偿”。补偿是征收的构成要件之一,未依法补偿,对房屋所有权及相应土地使用权征收程序就没有完成;而征收没有完成,就不能进行拆迁。
《拆迁条例》一直未予修改的原因
   1.我国还处在逐渐从国家本位向公民本位转变过程中。一直以来,公共权力占垄断地位,还没有从公民权利来考虑问题;
   2.我国是发展中国家,在转型中最大的问题就是要解决现代化的问题,而这涉及大量的城市建设,难免会碰到拆迁问题。拆迁任务很重,需要高效拆迁。如此一来,就把公民权利弱化了。
   3.政府的政策往往靠行政手段来推进,政府手中有权力,强制措施坚决。这与西方涉及公民财产通过司法的途径解决完全不一样,我国司法在这一点上还没有真正发挥作用。
  
未征收就领证
·《拆迁条例》规定
   第7条规定:“申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。”

·存在的问题
   根据《拆迁条例》,拆迁人获得房屋拆迁许可证并不需要以政府已经完成对单位、个人合法拥有的房屋的征收为前提。换言之,在房屋仍然属于单位、个人合法所有的时候,拆迁人就可依据这些与征收程序毫无关联的文件,取得拆除房屋的资格。这是与《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》的规定相抵触的。

·上位法(相对于《拆迁条例》)规定
   《宪法》第13条、《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条的明确规定,要对单位、个人合法所有的房屋及其他不动产进行拆迁,首先必须要对房屋及其他不动产依法进行征收。
未补偿就拆迁
·《拆迁条例》规定
   第三章“拆迁补偿与安置”对房屋拆迁补偿作出的具体规定将补偿与对房屋的征收分开了,将补偿作为拆迁程序的一部分。

·存在的问题
   根据我国法律,要通过征收获得公民房屋的所有权,必须满足三个标准:其一,“为了公共利益”;其二,“依据法律规定的条件和程序”;其三,“给予补偿”。补偿是征收的构成要件之一,未依法补偿,对房屋所有权及相应土地使用权的征收程序就没有完成;而征收没有完成,就不能进行拆迁。而《拆迁条例》的规定将本应在征收阶段解决的补偿问题延至拆迁阶段解决。

·上位法(相对于《拆迁条例》)规定
   《物权法》(2007年颁布)第42条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产……征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”
补偿主体定位错误
·《拆迁条例》规定
   第13条规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。”

·存在的问题
   拆迁条例把补偿主体定位拆迁人而非国家。

·上位法(相对于《拆迁条例》)规定
   依据《宪法》第13条、《城市房地产管理法》第6条规定,征收、补偿的主体都是国家,征收与补偿应该在同一阶段由国家来完成,具体工作由政府代表国家承担。
拆迁人与被拆迁人的关系界定错误
·《拆迁条例》规定
   第15条规定:“拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”

·存在的问题
   《拆迁条例》把拆迁人与被拆迁人之间订立的拆迁补偿安置协议界定成民事法律关系。而根据其上位法规定,征收、补偿法律关系完全是行政法律关系,必须遵守依法行政的要求。由于这些规定对征收补偿法律关系的界定错误,致使一些地方政府在实际运作中只征收、不补偿,而把补偿这一核心问题和矛盾推到拆迁阶段,从而引发了大量的暴力拆迁、强制拆迁。

·上位法(相对于《拆迁条例》)规定
   依据《宪法》、《城市房地产管理法》,国家出于公共利益需要,在依法补偿的前提下,对单位和个人的房屋及其他不动产实施征收。
 
修改拆迁条例政府必须改变角色
拆迁条例
中国式拆迁
   征地拆迁有两种,一种是与商业利益有关的征地拆迁,一种是政府为了公共利益的征收。
   商业征地拆迁很简单,就是开发商为了商业利益与土地使用权人、房屋所有权人直接商谈,是一种单纯民事法律关系,能谈下来就开发,不能谈下来就不开发。
   征收土地和房屋,这是一种行政法律关系,如果民众对于这种征收不服,可以去法院状告政府。
   《拆迁条例》将这两种关系混作一谈,从而剥夺和限制了被拆迁人的合法权益。发拆迁许可证的行为是一种政府征收行为,原本这种征收只能为公共利益,但政府发给了开发商,开发商却可以用来搞商业利益开发,并且具有了行政力量的支持。其次,直接面对被拆迁人的是开发商,而不是政府,而且当开发商与被拆迁人发生矛盾冲突时,政府还作为中间人进行裁决。拆迁许可证是政府发放的,政府本身就是当事的一方,这违背了程序正义原则。
  《拆迁条例》如果要修改,就必须面对政府躲在幕后与开发商合谋谋利的问题。事实上,这个问题正是一些地方政府阻挠《拆迁条例》修改,使得修改迟迟不能进行的关键所在。
政府角色错位
·征收:国家只能为公共利益需要征收
   根据我国《宪法》、《物权法》和《城市房地产管理法》等规定,国家只能为了公共利益的需要,才能征收公民私有财产。然而,直接关系到有关法律在城市房屋拆迁领域具体落实的拆迁条例,却对公共利益和商业利益不加任何区分。这就在事实上造成,即便是房地产商开发商品房的商业项目,也由政府对用地上的公民房产进行征收。

·拆迁:拆迁决定权应回归法院
   本来,该不该强制拆迁的裁定权应该在法院,也就是法律第三人,行政机关去执行,但是现在变成了行政机关自己裁决,然后政府责成有关部门强制拆迁。

·补偿:合法征收的前提是先合理补偿
   即便满足了公共利益标准,也并非意味着政府就可以直接征收和拆迁,因为政府征收合法有效的另一个前提是依法给予合理补偿。所以,“政府可以为了公共利益的需要征收,但公共利益不能成为"强取豪夺"的合法理由。
发展与财产保护
·问题
   有关拆迁条例的问题,主要还是观念问题,即城市发展与个人私有财产保护之间的关系问题。过去,我们过于偏重城市发展,忽视个人财产保护。

·纠偏
   应把公共利益征收征用与商业开发征收征用区别分开。公共利益征收征用应是政府行为,可强制;商业开发征收征用则是开发商与被拆迁者之间的民事关系,只能平等主体间谈判。

·法规
   正是由于对征收补偿法律关系的界定错误,致使一些地方政府在实际运作中只征收、不补偿,而把补偿这一核心问题和矛盾推到拆迁阶段,从而引发了大量的暴力拆迁、强制拆迁。要解决当前拆迁引发的严重社会矛盾,必须废止或修改《条例》关于拆迁主体、拆迁补偿安置协议等与《宪法》、《城市房地产管理法》的规定相抵触的上述条款。

·城乡二元补偿体制
   随着城市化的发展,农村的土地和房屋不得不让位于重大工程建设,而政府在对这些集体所有的土地进行补偿时,补偿价格往往大幅度低于国有土地的补偿标准。一个作为明证的是,政府征收城市里的房产,是以平方米为补偿计价单位;但是对农村土地的征收,则往往是以亩为补偿计价单位。
 
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