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  • 今典董事长张宝全房价下跌是回归,不是拐点


       主持人(搜狐网财经中心副总监张翼):持续高企、强劲上涨的房价成为一个日趋严重的经济、社会问题,有学者认为,“未来的住房供给,是比粮食安全更严重的危机”。在高房价这个严峻的事实面前,公众与地产商的情绪对立与冲突。最近有人用“焦郁碌”一词形容地产商当下的处境,所谓“焦郁碌”,就是焦虑、忧郁、忙碌。史上最严厉的调控政策密集出台,深度、广度与力度前所未有,房价走势、地产趋势,又将如何?今天的嘉宾是中国地产界的文化榜样——今典集团董事长张宝全,他将与我们分享他对这些问题的洞见。





  • 2010年房价开始回归正常,并保持下去

      搜狐财经:4月份至今,密集的地产新政轮番出台,4月20号我们在演播室做了一场主题沙龙,有“中国地产教父”之称的中房集团理事长孟晓苏先生说,这次的调控政策是近10年以来最严厉的。最近,以恒大为首的地产商在全国范围内掀起了所谓的降价风潮。恒大的率先降价,是为了应和调控政策的短期行为,还是预示着新一轮周期性的拐点已经出现?

      张宝全:地产新政力度很大,这次的调控政策明确了具体执行的范畴和方法,从广度与力度来看都是前所未有的。这次的地产新政重点将在高地价、高房价的一线城市包括海南取得明显效果,二线城市的效果则会弱一些。

      房价上涨是房地产市场逐渐成熟的体现,其标志就是具有自我调节的方式和能力,能够抗御市场价格的波动。近几年的楼市就是这样的发展态势,由于金融危机带来的起伏,包括对楼市的压抑,在市场复苏的时候,压抑的市场出现了短期、虚假的供需紧张,这种虚假的供需紧张让人们误认为真。

      2008、2009年那些持币待购的显性消费者,对改善性住房的需求很大,但正是这部分需求在前几年被压抑了,这在一定程度上导致了房价攀升。对于中国的房地产业来说,2010年是具有里程碑意义的一年,房价开始回归正常,并将保持下去,中国的房地产市场不太可能再像以前那样大起大落,这是我的基本判断。但我不认为地产新政会带来大规模的降价现象,降价只会出现在大企业、大城市,或者高地价、高房价的楼盘,现在很多企业把降价当作促销手段。尽管如此,如果从全部的收益、房地产供应总量来看,降价的量还是很小的。

      搜狐财经:也有一种观点认为,经过这一轮盘整之后,房价可能会产生新一


    轮的报复性上涨。

      张宝全:不太可能,房价不可能会产生新一轮的报复性的上涨。目前的房价回落,是价格回归,回归到一个正常的价位,不是房价走势的拐点。因为不会再出现类似金融危机这样的事件对楼市的负面影响,等到市场恢复的时候,房价应该会有局部的回调。就目前世界经济来看,二次探底的可能性不是很大,中国的楼市与房价将进入到一个比较理性的时代。

      搜狐财经:这次地产新政的深度、力度、广度都是非常显著的,谈到房价问题,你用了一个词叫“回归”。你认为这种“回归”会持续多长?

      张宝全:房价的回归会在今年上半年或者下半年中旬基本结束。从下半年或者年底开始,中国房地产市场的态势依然是稳步回升。房价与宏观经济发展紧密联系,中国的宏观经济发展势头很好。去年全世界是负增长,中国依然是正增长。加之需求相对稳定,甚至是比较强烈,所以未来的房价还是上升趋势,但是也不太可能再像去年那样疯涨。



  • “房价回落10%-15%,有可能”

      搜狐财经:新“国十条”出来以后,北京市也出台了更为严厉、更有针对性的地产调控措施,有很多人认为北京房价会下调30%。你觉得有没有这种可能性?

      张宝全:房价在局部市场会有可能下行,北京、上海这些城市的房价,不是价格的下调,而是价格的回归。如果说整体价格回归30%,我个人认为不太可能。不过,相对的回归10%-15%是有可能的。目前来看,房价还没有严重下降的态势和信号。因为市场需求基本稳定,甚至是比较强烈。

      搜狐财经:近年以来,“泡沫论”始终与房地产行业如影随形,几乎成了一种附体“魔咒”。有学者认为中国楼市泡沫蕴藏着巨大风险,楼市泡沫将在2012年全面爆破。你对一直存在的“泡沫论”如何看?

      张宝全:总体来看,中国房地产市场没有泡沫。局部地区或者个别楼盘,存在泡沫,但放到整体趋看,局部的泡沫几乎可以忽略不计。就像在大海里,某个水域有泡沫,不能因为某个局部地区的泡沫,就说整体有泡沫。什么是泡沫?就是说现在的价格已经超过了未来的价值,关于这一点我个人认为还没有出现。中国城市化正在发展过程中,城市的价值是通过不动产体现、实现的。现在来看,房子的价格还没有达到未来城市化的价值。现在的高房价,是在透支未来几年的价格。经过这一轮调控,房价势必回归到合理的价位,而这并不是真正意义上的降价。高房价、高地价的城市,会逐步回归到正常的房价,只是见效的时间会相对较长,新政的出台,起到了加速的作用。所以,不能把个别楼盘高企价格的回归视为整个地产界的降价。



      2010年的房地产市场整体来看是健康的,正常的房地产市场不应以增量市场为主导,而要以存量市场为主导,二手房市场或将成为中国房地产市场的主体。北京去年存量市场的销售表明:中国房地产市场正在全面的从增量市场转向存量市场。这是中国房地产市场成熟、有序的开始。存量房的销量已经超过新房的销量,存量房最能够反映供需的客观状态,现在的房价是稳中有升。

      一直以来,大盘开发成为中国房地产市场的特殊形式。我认为在今天,这种状态已经过去了,“大盘”不适应现在市场经济的高速告诉发展。“大盘”不再是中国地产市场的主流趋势。

      从购买力来看,城市化使核心区的土地容量不足,自然会向城市边缘地区发展。但边远地区的购买力无法和核心区相比,以同样规模进入边远地区,需求量肯定短缺,只有 “小盘”才会更有收益。“小盘”是中小企业的优势,游戏规则会从2010年开始重整。





  • “海南地产泡沫论,我反对”

      搜狐财经:今年中国的房地产市场有两个热点区域,一个是北京,一个是海南,海南从去年下半年开始经历了一轮新的量价齐涨的局面。易小迪先生认为海南地产已经存在泡沫。你的基本观点是什么?

      张宝全:我当然是海南泡沫论的反对者,海南不存在泡沫,只是出现了透支房价的现象。这源于去年国际旅游岛上升为国家战略的信息刺激,使得个别楼盘出现各种虚拟的概念与预期,但是,个别楼盘的个别现象不代表整个市场的总体表现。

      未来的价格趋向影响房地产市场的消费。买房就是买未来,海南自从确立了国际旅游岛这个发展方向,尽管已经透支了后几年的房价,但人们的投资情绪依旧不减,因为人们看好海南的未来,希望占有海南的优质资源。所以海南今年的房产销量比去年同期要高,海南的房价上涨的速度也比全国的主流市场相对要高。原因何在?





    开发商占据着海南岛最好的资源,其次是过多资本通过买房的方式强占、投资这些资源。海南的房地产的独特之处在于,人们选择海南置业多是第三套住房,70%是一次性付款。

      搜狐财经:上世纪90年代海南出现过一轮惨烈的地产泡沫,身为亲历者。你觉得当年的地产泡沫对今天又何启示?

      张宝全:上一轮的地产泡沫对今天的警示意义不大。1992年海南定位于贸易加工。但是与香港、深圳不同,海南既不能利用内地廉价的资源和劳力,也没有优良的贸易中转资源和金融支持。定位空虚,泡沫的产生就不可避免。海南的竞争力是自然资源,碧海蓝天、阳光沙滩,旅游岛是由这些要素构成的。

      所以,海南这一次的战略定位既不同于1992年,也不同于迪拜靠人工奇迹的创造来建造旅游岛。海南是因地制宜发展旅游业,这是其他地方无法比拟的。

      海南会在未来30年的发展中以文化为特征、以人们的生活方式、生产方式为总集成,形成独有的核心竞争力,发挥独特的竞争优势。

      不过,旅游的概念并不适合海南。旅游主要是以观光为核心,比如故宫、兵马俑。海南应该是在度假的范畴之内,度假主要是针对自然景观。海南地处热带气候,有着得天独厚地理环境,具备度假休闲的独特优势。海南虽为“国际旅游岛”,其实应该是休闲、度假岛,度假比旅游更能促进经济与环境的可持续发展。我接触过一个地方领导,他打了个比方,来3个人,每人消费7块钱,这是度假的概念,来7个人,人均消费3元,这是旅游。海南要做的是前者。


  • “博彩”酒店:万事俱备 只差“政策”

      搜狐财经:博彩对于中国来说都是个敏感的话题,海南省政府也一再的表示绝不会超越国家的法律法规半步,海南的多家开发商也表示“无计划引入博彩”。公众都在猜测海南的博彩业能够走多远?

      张宝全:我们的酒店会尝试性地引入一些竞猜式博彩项目,但是赌台式博彩在中国现行法律中还是严格禁止的。因此,我们对赌台式的博彩项目的空间预留引起了社会的广泛关注。目前我们在做竞猜式博彩项目的准备工作,并与相关主管部门进行了沟通与协商。

      国家一旦允许赌台式的博彩发展,我们会立刻转型。作为亚洲最大的度假酒店,博彩业的支撑有利于自身优势的迅速上升。作为大型酒店,要考虑到将来的运营。机会都是留给有准备的人的。我们很难预计中国博彩业如何发展,但是作为一个企业,应当从各种方面做各种准备。





      

      搜狐财经:主打博彩概念,在政策层面还有哪些难点需要突破?

      张宝全:关于竞猜型博彩业,国家允许我们与相关部门进行沟通,但是政策还没有这方面的细则要求,我们现在唯一能做的就是等待。如果政策真的允许我们会经营赌台式博彩业,如果政策不允许,就在政策允许的范围内经营竞猜型的。企业很重要的就是要依法,所谓依法就是在国家大的法律方针政策下,在法律管理的范围之内合法经营。即使是竞猜型博彩业,我们也需要与主管部门紧密沟通。

      搜狐财经:地产企业资本化是一个不可回避的趋势。今典集团筹备上市已经多年,下一步还有哪些突破的空间和可能性?

      张宝全:2000年的时候今典集团的发展战略定位是依托地产优势,向信息文化产业,也就是向第三产业转移。目前来说,今典集团已经全面、成功的依托地产优势转移到第三产业。文化产业不止是电影、音乐,休闲、娱乐、度假、会展都属于文化产业。今典集团经营的都属于第三产业,属于大的文化产业范围。中国正在全面的迈向人均3000美元的新时期,人均3000美元,这对一个国家的影响非常大,是一个消费的转折。就是从单一的功能消费向生活方式的文化消费、体验消费转型。这种背景下,地产存在着很多新的发展机会、增长模式。今典的地产主要是度假酒店,并且经过了上市前期的筹备阶段。此外,今日美术馆在出版、展览、艺术品的交易,商品的开发、销售能力等经济指标均已符合上市的要求,我们会选择性的推向资本的平台。

      例如电影产业,中国在娱乐电影产业刚起步,未来市场前景看好。因此需要通过资本市场加速发展,今年我要在法国嘎纳电影节推出10部影片,希望大家不仅关注我们“博彩”酒店,还关注我们的嘎纳之行。


  • 走势与趋势:地产企业的未来

      搜狐财经:地产既是一个江湖,也是一个生态,江湖和生态里面存在着风格迥异的公司。有的坚持做住宅地产,有的以商业地产为主导,今典则逐步转向旅游、度假酒店。中国地产的发展趋势和走向将会怎样?细分化、个性化是必然趋势?

      张宝全:中国地产企业的经营方式,要从单一模式向综合模式转变,要从单一的地产开发向开发与投资相结合的方式转变。例如红树林项目,无论未来经济发展前景如何,依然会有一个很好的货币资金和资产平衡,以保证在中国经济发展较快的过程中应对各种变化。目前房价这么高,但是地产商的利润并不大,这也是我们逐渐远离住宅地产的原因。我们两三年前已经感觉到这个态势,觉得没有潜力再往这里做,而更需要政策性的来做各种各样的非常好的项目。所以我们两三年前就开始考虑再一次慢慢转型:依托地产优势,向信息文化产业转移,向第三产业转移。目前来说,今典集团已经全面、成功的依托地产优势转移到其他行业。今典公司一直采取这种战略态势。今典现在负债率是3%-5%,完全可以忽略不计。新“国十条”出台后,金融政策收紧,对今典影响不大。因为度假地产主要是酒店,酒店在各个层次都是政府鼓励的,所以单在土地储备方面,我们的资金压力不大。中国经济增长的速度还会加快,只要把宏观经济发展速度控制好,通胀控制好,房地产就能稳健发展。


     


搜狐财经出品  文:张翼 摄影:王玉玺 封面设计:芳芳 编辑制作:杨迪

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