今年“两会”,保障房无疑成了最热关键词之一。5年3600万套保障房军令如山,老百姓们看到了一线曙光,但所需资金数以万亿计,担忧也不可避免:钱从哪里来? 【算账一:1000万套保障房中存在125万缺口
   住房与城乡建设部副部长齐骥承认“这一目标任务完成,年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿元之间”,任务非常艰巨!“缺钱”是显而易见的!地方政府官员心里多是冰凉的。签了“军令状”的他们像热锅上的蚂蚁,四处找钱。而当社会资金尚在观望时,一些房地产上市公司却看到了其中的机会。而问题是,军令状下,谁会出这笔钱?动力何在?【我来说两句转发至: 搜狐微博 白社会 人人 开心网 豆瓣

卖地老办法? 土地财政顽疾,还会愈演愈烈

  21世纪什么来钱最快?卖地!1000万套保障房建设的艰巨任务,无疑还是得依靠土地出让收入来实现。这个想法恐怕不仅仅是地方政府的盘算,同样也是中央政府的。住建部官员已经说过,今年要严格执行土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定,而资金缺口大的地方要进一步提高比例。

  在“1000万套保障性住房的建设,必须在今年的10月31号以前要全部开工,否则主要领导要遭到行政处分乃至降级甚至是免职的严厉处罚”这样的重压下,土地财政将毫无疑问的承担保障房资金中最重要的筹资渠道。但,逾万亿元的资金需求,如果按照上述比例要求,那今年的土地出让收入岂不需要达到一个天文数字?

民企想试水? 瞄上政策倾斜 笃定不会吃亏

  虽然回报率无法与商品房项目相比,但随着政府对楼市连出重拳,一些民企对投资商品房抱有顾虑,这也是他们把目光投向保障房建设的重要原因。此时为政府代建保障房无疑是低回报低风险的稳健投资,而且又可以获得政府资源以及道德口碑,何乐而不为。

  财政部财税所所长贾康委员认为,市场有逐利性,入资保障房,国家有政策倾斜,企业也不吃亏。“财政拨款肯定不会在保障房建设中占大头,但一定是‘唱主角’。财政拨款是‘引资钱’,要发挥四两拨千斤的效应。它后面紧跟着的是银行贷款、民间资本、险资,包括一些开发商资本的跟进。”

  “今年这1000万套保障房是新开工面积的1/3以上,这是企业生存的必须选择。”大连万达董事长王健林就曾如此表示。

融资新手段? 地方债务若转嫁 资本风险将极高

  住建部副部长齐骥介绍,我国从去年开始清理各个地方的融资平台,但是专门保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台,这些融资平台可以继续发展、运作。有声音质疑,这部分融资平台的继续壮大可能会增加地方的债务风险。

  比如叶檀就在其搜狐博客中提到:“地方政府大规模的基建、各地的福利负担加上中间层层剥皮,元气大伤,初步预测今年地方政府债务负担将上升到12万亿以上。”她担心保障房建设资金通过地方融资平台筹集可能会导致债务转嫁,也就是以政治任务为借口向银行尤其是地方政府能够主导的地方商业银行贷款,银行在监管压力与地方政府的双重压力下,开始再次转嫁过程,就是不断做大资金要求上市,同时要求成立保障房的房地产信托基金以分担沉重的压力。最终资本与货币市场会成为主战场,而这其中的风险有可能比美国的次贷更高。

险资正出手? 准入机制正研究 亏损隐忧需重视

  两会上,保监会主席吴定富表示险资投资保障房没有法律障碍,保监会正在研究险企投资保障房的准入机制。3月10日,保险资金投资保障房第一单诞生。中国太平洋保险的投资计划获保监会备案通过,募集到40亿元资金,主要用于上海约50万平方米公共租赁住房项目。而中国平安马明哲和中国人寿杨超都分别就险资进入保障房提出实际操作建议。他们认为,保险资金规模大、周期长、资金来源稳定,非常适合参与保障房建设

  不过,保险资金进军保障房领域,也有很大隐忧。一般而言,保障性住房领域的投资收益率在3%上下,还存在政府干预、政策限制等不确定因素。同时新一轮加息周期的开始也可能使得保障房投资收益减少,这就有可能导致亏损。因此,能否在保证保障性住房建设公益性、普惠性的基础上降低成本、提高利润,才是保险资金目前面临的最大问题。

小结 万科“有一元钱赚就愿建保障房”? 建保障房前先建好制度

  万科郁亮明确表示,非常有兴趣参与包括广州在内的全国保障建设,笑称:“有一元钱赚就可以了,给股东有个交代。”

  不过,郁亮坦言,到目前为止,暂时还没有看到保障房建设有效的赢利模式,“政府过去承诺会按核定成本3%至5%,向发展商支付利润,但成本的具体核定方法至今并不清楚。”郁亮说,目前来看,发展商在保障房建设中的角色定位并不清晰。郁亮认为,保障房建设的制度设计比盖房子更重要,必须在大量进行保障房建设之前,制度建设就要到位。

搜狐财经出品 2011.03   策划\制作:单秀巧

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