京七条徒劳无功

  京七条是无法落实国五条调控目标的“交待”;是构建房地产调控长效机制的一次不成功尝试。

  10月23日,北京住建委等部门发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(京七条)。

  对此我们也有七条评论:

  一、京七条是无法落实国五条调控目标的"交待"。3月30日晚19点,京政办发〔2013〕17号文提出,2013年本市房价控制目标是:全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。半年过去,9月北京新建住宅价格同比上涨16.0%,全年目标铁定无法实现,如何"交待"成为难题。

  二、构建房地产调控长效机制的一次不成功尝试。京七条提出了比较系统的自住型商品住房建设和管理工作思路,但2013年仅为不低于2万套自住型商品住房供地计划,短期很难见到供给增加,调控屡屡失败后对房价预期的引导也极为有限。京七条是地方政策的一种探索,目前还无法判断全国性房地产调控长效机制会按照北京市的方案来走。

  三、改善供给愿望强烈但措施无法落地。京七条出台了鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下,将自有用地用于自住型商品住房的开发建设,或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。这两条表明短期改善住房供给的强烈愿望,但缺乏鼓励措施,执行过程中必然走样。

  四、无法起到平抑房价的作用。在土地供应无法大幅提高的背景下,自住型商品住房入市,与廉租房、两限房入市的效果一样,挤占了普通商品房的用地,进一步造成了普通商品房用地紧张。

  五、短期增加商品房供应但意义不大。可以解决一小部分京籍无法人士的居住问题,排队、凭票,且需要很好的运气。相对于每年新增的庞大需求,杯水车薪。地方性房地产企业或许受益。

  六、会进一步增加寻租现象。限价(低30%)政策会导致以往出现的寻租现象。京七条的思路还是计划经济思维,还是限定身份和资格那套,没有也无法从土地供应角度做文章,令人遗憾。对户籍和年龄的限制,会催生造假和假离婚现象,中国国情使然。

  七、房价问题是个收入分配和财富分配问题。各地差异很大,一线城市价格泡沫大,三四线城市供给泡沫大。全国性房地产调控之难,就难在地区差异上,反映了经济治理的地方性与全国政策的矛盾。房价既是货币现象,也是收入分配和财富分配差距过大的结果。开征房产税无法平抑房价(美国有很高的房产税,金融危机之前房地产照样出现泡沫)。货币政策保持稳健,增加土地供应,进一步调节收入分配和财富分配差距,才能保持房价平稳。

  作者:民生证券研究院副院长、首席宏观研究员管清友

  民生证券宏观研究员郝大明

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