小产权房能转正吗?

  从三中全会的报导来看,可能会让很多人失望了。看来一个三中全会解决不了中国一线城市的高房价问题。

  作者:张平

  十八届三中全会于近日闭幕,在随后发布的公告中,人们广泛期盼的房地产调控政策只字未提。公报只是提出,建立城乡统一的建设用地市场,让广大农民平等参与现代化进程,赋予农民更多的财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制。

  相较十七届三中全会提到的逐步建立城乡统一的建设用地市场,本届全会则少了“逐步”二字。这无疑彰显了本届政府对“建立城乡统一的建设用地市场”的迫切和决心。目前国有土地有偿使用的制度已经建立,而农村集体使用土地如何进入市场,如何加以有效管理,是推动新型城镇化建设的必经之路。

  按照我国的土地管理制度,土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。农村集体建设用地是指农民从事二、三产业及其居住生活的空间承载地,包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等,土地产权为农民集体所有。因此,现行法律严格限制了集体土地非农建设的使用范围,集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租集体土地使用权。

  很多专家对此的解读是,中央这次提出既然具有二元结构的城乡用地市场统一,也就意味着城乡房产市场将统一,未来小产权房有望“扶正”。其实,早在此次三中全会召开之前,像北京、深圳这些具有大量小产权房的一线城市的房价已经被爆炒,也有很多人在小产权房上私自建造违章建筑,他们在豪赌小产权房转正的预期。

  所谓小产权房并不是一个法律概念,它是民间长期对由乡政府、村委会颁发产权证或对无任何审批手续在集体土地上建设的房屋的习惯性称谓。其房子本身并没有问题,主要在于农村集体用地只能在内部流转,在集体土地上盖的房子也不能卖给有城市户口的人。正是小产权的因素,小产权房价格一般是周边商品房价格的1/3甚至1/2。

  不过,笔者认为,“建立城乡统一的建设用地市场”被误解了,以为指小产权房也能入市,才导致最近某些城市的小产权房价飙升。从目前状况来看,建立城乡统一的土地供需市场已势在必行,但未必小产权房就能够得到转正。

  首先,目前我国一二线城市商品房投资投机性泡沫过大,总体需大于供。新一届政府在当前经济形势还不稳固的情况下,对房地产调控的目标是求稳,希望通过增加保障房建设、房地产税扩围,来稳定房价泡沫,最终让一二线城市房地产泡沫达到软着陆的效果。在这种情况下,让小产权房转正,会使大量房源流向商品房市场,给房地产市场造成严重冲击。

  我国小产权房数量有多少?根据全国工商联调研得出的数据,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。 而非官方的数据更惊人,有统计数据甚至显示,目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米,若按100平方米/套来计算,相当于全国就有7000万套的小产权房。如此惊人的小产权房数量,如果让其转正,房地产泡沫将瞬间崩溃。更何况,小产权房还有质量问题、违章搭建问题、转正时如何补缴税费等问题有待解决。

  其次,“建立城乡统一的建设用地市场”这句话的深意就是农民在出售土地时由市场来定价,这样土地的流转价格由供需双方构成的市场来定,从而避免了由地方政府廉价征地后,再高价抛售的弊端。当农民在流转土地之后,拿到了第一桶金,便可以在附近的城镇定居,真正成为市民。当农民手里有了钱后,内需消费就可以拉动,从而完成了经济结构的转型,达到可持续增长的目的,避免中国经济陷入可怕危局。所以,“建立城乡统一的建设用地市场”具有较高的战略意义,而绝不是小产权房转正那么简单。

  最后,建立城乡统一的建设用地市场是规范土地市场的需要。我国自1987年进行土地使用制度改革以来,国有土地使用权逐步进入市场流转,国有土地有偿使用的制度已经建立。不过,集体建设用地自发地进入市场流转的现象普遍发生。但政府各部门对农村集体建设用地流转没有统一、规范的管理措施与办法,集体建设用地流转处于自发和无序状态,带来了很多问题。

  由于缺乏规划指导和用地指标,使大量农村集体建设用地自发、盲目进入土地市场,造成违规项目不断出现,规划指标屡遭突破,建设用地供应总量很难有效控制,正常的土地市场秩序受到干扰。通过建立和实施严格规范的农村土地制度来规范集体建设用地交易行为,已成为今后加强农村土地管理工作的重要任务。

  总之,“建立城乡统一的建设用地市场”的真正用意是:一、统一建设用地市场,从而推进城镇化建设,为国内经济发展服务;二、规范而集体建设用地市场,置于有效的管理和监控之下。而民众则希望通过三中全会的改革能让“小产权房转正”,大量小产权房入市从而使一二线城市的高房价能够合理回归。从三中全会的报导来看,可能会让很多人失望了。看来一个三中全会解决不了中国一线城市的高房价问题。

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