开征房产税:醉翁之意不在降房价

  房产税的主要作用也的确不是调控楼市,而是为了地方政府筹集财政收支及公共服务预算资金。

  作者:唐濛

  统计局公布的数据再次印证了全国房价普涨的猜想:70个大中城市中,有69个同比上涨,65个环比上涨。刚刚结束的十八届三中全会中通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房价“越调越涨”问题开出了三剂药方:1、调控回归市场化,2、完善土地供应,建立城乡统一的建设用地市场,3、深化房产税改革。

  这三剂药方中,前两者是非常有益的。过去头痛医头脚痛医脚的限购、限贷、限价等调控措施,实际上只是以行政手段延缓、阻塞了房地产的市场调整。而土地供给垄断则是房地产问题的痼疾。如今提出“明确市场对资源配置起决定性作用”并放开土地市场,明显是有益于降房价的。然而,房产税的征收却是对畸高的房价火上浇油,让老百姓更买不起房了。

  据说,房产税的开征增加了那些囤房者的持有成本,打击了房地产行业的炒作,以此遏制房价过快上涨。

  但这一说法明显误解了今天房价畸高的成因。投机、炒作并不能决定价格,决定价格的是实实在在的住房供求。恰恰相反,正是因为有投机者的作用,反而加速了房地产市场的价格调整。

  其次,打击炒房者,最终是在打击、减少住房供给。很多人误以为房产税名为财产税、直接税,就真的不会转嫁出去、只由囤房者承受。但实际上房产税和任何销售税种一样,最后仍然会转嫁给开发商承担的。因为买房人只会根据自己的购买能力、还贷能力来出价,根本不管自己付出的价钱哪一部分是由税收构成的。

  另外,中国的房产税在设计时学习了国外的经验:调节贫富差距。对豪宅、大房子的征收税率高于一般住房,对贫困户住房采取房产税减免措施。比方说,2012年上海出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中就规定,房产税只就增量房进行征收,且人均住房面积60平米以上起征。这些举措都是为了更精准地打击炒房囤房者。

  然而,经济规律真的会让房产税精准地只打击炒房者而不打击开发商吗?当然不会。因为,炒房者只不过是开发商供应窗口的延伸。准确说,炒房者(那些只以投机取利目的而非自住用房目的而持有房子的人)和开发商共同构成了住房市场的供给。打击了炒房者,增加了他们的持有成本,那么炒房者对开发商新房的需求就会减小。存量上看,似乎囤积的房子释放到市场上来了,但从增加供应的角度来看,激励开发商增加供应的利润更少了。因为新增的房产税增加了生产商的成本,开发商就会减小生产规模,处于边际上的开发商干脆直接退出供应市场。2008年楼市调控以前,北京新楼盘开张非常频繁,然而,调控之后,北京的可售楼盘却越来越少,便是明证。

  因此,房产税的作用和降房价完全是背道而驰的。

  此外,房产税也是名不正言不顺的。2009年以前,议论了几年的“物业税”便是房产税的前身。但“物业税”的税基主要由地价构成,土地国有,没法征税。所以2010年摇身一变,成为“保有税”,讨论了几个月,又舍而弃之。因为保有税是新税种,其征收的通过需要通过人大的流程。因此,才推出现成税种“房产税”的。

  比起调控来,房产税的开征似乎更多是为了平衡财税体制改革。“营改增”让本就事多于财的地方收入大幅减少。而在中国房产税属于地税税种,恰好可以起到弥补的作用。事实上,在美国、韩国、欧洲等国家,房产税的主要作用也的确不是调控楼市,而是为了地方政府筹集财政收支及公共服务预算资金。

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