中国房价拐点开始临近

  此番统一由国土部承担职责后,登记制度会提速,并建立全国联网体系,这为实际开征房产税创造了物质条件。

  作者:刘杉

  11月20日国务院常务会议决定,将实行不动产统一登记制度。

  新闻稿是这样表达的,“各地在中央统一监督指导下,结合本地实际,将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统,保证不动产交易安全,保护群众合法权益”。

  这样的说法中规中矩,冠冕堂皇 ,体现出政府改革目的是提高效率。但这个做法的背后含义则是,为房产税征收确定制度基础,同时让官员不动产信息公开。此前不动产登记难以推动,就是遭到利益集团抵制,此番统一由国土部承担职责后,登记制度会提速,并建立全国联网体系,这为实际开征房产税创造了物质条件。

  关于房产税是否该征的争论恐怕已经结束。房产税是财产税,按照《立法法》规定,开征财产税必须经过立法。此前有关房产税的试点工作并不合法,遭到非议是必然的。没有程序正义,房产税就是非法的。三中全会明确启动立法,这表明房产税开征不可避免。对于产权的争论,其实理由并不充足。70年产权是不完全产权,但并不妨碍在70年内对所有权征税。发达市场是永久产权,所以房产税要永远交下去。考虑到这一点,中国也会在适当时候改革产权制度,将住房产权永久化。

  目前的问题在于,开征房产税必须要废除土地财政。因为开征直接税目的就是为地方财政创造长期税源。如果不废除土地财政,地方政府为获得更多按照市价收取的房产税,就会继续推高土地价格。因此,开征房产税同时一定要结束土地财政。三中全会提出改革财税制度,明确地方事权与财力匹配,并强调预算透明,这都是结束土地财政的征兆。

  房产税最快应该在明年“两会”即启动立法程序,在立法基础上试点开征房产税,并逐渐推开。此前上海重庆的房产税试点,既不合法,也不科学,只能当做忽悠看待。

  舆论关心的是,房产税是否公平,是否成为政府再次利用房地产盘剥百姓的工具。要避免这一点,就要在征收方式上合理安排,同时公开房产税财政支出目的,做到专款专用,用于民生开支。我的判断是,房产税会对存量房普遍征收,然后再依照减免税收的人口或面积标准进行返还,这样可以提高效率,促进公平。

  房产税会增加住房持有人的成本,其对房价影响是中性的。在房价上升周期中,房产税会被转嫁给买房者,但房价若进入下降通道,则加重持有人负担,会促使存量房加快入市,并降价出售。

  目前中国房价拐点开始临近。

  表面看,房价是由供求关系决定的,但决定供求曲线背后的因素复杂,包括实际购买力、利率水平、预期等。影响需求的决定性因素正在发生变化。

  其一,人口因素。这是长期因素。中国放开单独二胎,这实际表明20年内劳动力供给出现短缺。同时,限制特大城市人口,这意味着如果限购不放开,保障房加速供给,那么一线城市供求关系会得到缓解。而像北京这样的城市,精英阶层基本将儿女放到国外,未来几年,祖、父两代人的住房都可能成为庞大供给。

  其二,利率水平提高。

  央行货币政策已经明确“减杠杆”,反映在市场上就是流动性吃紧,利率攀升,这会直接增加购房成本,进而抑制需求。

  其三,预期逆转。

  认为房价不断上涨的预期来源于通货膨胀预期。

  除了央行明确“减杠杆”,李克强也明确提出不会再使用通货膨胀政策刺激经济。如果认识到三中全会改革能够带来巨大红利,创造更多供给,那么在控制货币增速条件下,随着总供给增加,实体经济会吸收大量货币存量,物价总水平保持稳定,甚至出现价格结构性调整。在流动性收缩条件下,资产价格调整不可避免。

  其四,土地供给垄断局面改变。

  三中全会提出同地同权,未来政府征收土地更加困难,短期会导致地价上涨,但中长期看,地方政府要落实城市规划,就需要农村土地通过市场来增加供给。如果政府拿不到差价,政府会鼓励土地降价出售,以改善当地营商环境。土地供给垄断局面打破,房地产政府操纵房价可能性降低。

  其五,政府微刺激活动告一段落。

  今年以来房价继续上涨,除了需求释放外,政府默认也是主因。政府目的在于利用房价上涨刺激房地产开发投资,进而稳定经济。稳定经济目的不是稳定就业,而是实现政治目的。十八大提到经济总量翻一番,这要求年均经济增速要达到7.2%。为了达到政治目的,政府实际采取微刺激来获得较高增速。不过,由于前三年经济增速较高,后7年只要达到6.9%左右增速即可完成政治任务。这样,未来任务是促进改革,而不是保增速。考虑到新供给增加,房地产作用下降,土地财政改革需要加快。

  总的来看,长期支撑房价上涨的货币因素和土地垄断因素正在改变。明年美联储结束QE可能性很大,这会导致全球货币供给环境逆转,中国也会跟随收缩货币供给。如果考虑到中国力图让人民币成为国际货币,就会力求保持本币稳定,让国际社会保持信心的重要基础就是避免通货膨胀预期。当然,避免通胀更重要因素是为了维护政权稳定。在民营经济提供主要就业渠道条件下,利用行政手段提高最低工资办法不可取,老板们为保持成本稳定,会减少雇佣人数。如果政府继续超发货币,就会激化社会矛盾,导致政局不稳。

  房产税一年立法,两年试点,2016年后或大面积推广。为避免交税,大量二手房会进入市场。如果二手房大量入市,就会产生“囚徒困境”,看谁跑得更快,应该是每个二手房售卖者的个体理性。

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