全国一手房何以能16个月连涨

  中国有不少鼓吹高房价的人吹个5年是对的,吹个10年可能也都一直是对的,不要以为他们都是神,其实他们离错误已经不远了。

  作者:许一力

  全国一手房价格16个月连涨,11月一线城市地价创新高,这些新闻的密集轰炸让准备买房的人有点受不了。中国指数研究院最新数据显示,上月全国100个城市(新建)住宅平均价格已经飙涨到10758元/平方米,环比上涨0.68%,已是自去年6月以来连续第18个月环比上涨。

  按照官方的说法,这种涨幅已经收窄并且处于年内最低。这也太自欺欺人了!

  如果考虑目前大中城市的中心地带住宅建设基本饱和这样的事实,也就是说,咱中国连续上涨的房价,本身有着越建越远离市中心的因素在里面,两种本身应该相互背离的条件和结局凑在了一起,所以房价远远不是官方公布的那样,难怪大家的亲身感受远远超过官方数据。

  土地财政的高地价也好,刚需也好,这是两个顶住房价无法下降的重要因素,但背后的罪魁祸首是货币超发,中国M2都100万亿了。货币如果发行没这么多,大家手上都没什么钱,那地方政府想搞高地价能搞上去么?刚需再大,房价就能上去多少呢?投机气氛再多,房价又能怎么样?

  一句话,只要全社会的钱没这么多,大家手上的钱没这么多,房价能涨个多少呢?都是钱太多闹的。

  一直以来,我们都认为钱太多是政府自己想发的。实际上,这么说并不完全正确。中国的主动货币超发实际上并没有那么严重,反而是被动的货币供应量非常可观。

  中国被动的货币供应,主要来源于外汇占款以及相配套的货币双发。指的是在向国外输出产品得到外汇的过程中,政府并不将外汇打给企业,而是印刷同等币值的人民币将外汇结余吸纳为外汇储备。这种做法的结果,就是国内的消费品减少的同时,反向增加了等价的货币——一升一降之间,实际上就多发行了两倍于出口消费品价值的货币——所谓货币双发。

  这是中国特有的体制。

  实际上,货币双发才是过去中国货币系统不断膨胀的根本原因。我们可以算一下,货币双发的数量,实际上就是国家的外汇储备。目前,中国现在全部外汇储备约3.86万亿美元,如果以2000年的1:8.29与当前1:6.1的平均汇率1:7.2来计算,那么就是27.79万亿元。不过这27.8万亿并非是最终的流通值。

  中国的货币乘数在08年底时平均值在3.8左右,而之后经历一段时间的宽松政策普遍维持在4.2上下。如果取4倍乘数的均值。那么意味着3.86万亿美元的外汇储备,直接引发的将是111.16万亿元人民币的流动性。

  而今年10月末,中国广义货币(M2)余额才不过107.02万亿元,外汇储备所需要的货币发行量,超额的覆盖了现有的流动性。多覆盖的部分,就是平常央行习惯性的通过央票和准备金抽取走的。

  历史上来看,中国并非一直处于外汇支配流动性的状态。80年代,当时全国的外汇储备量非常稀缺,美元被政府当做战略资源,是现在外汇储备零头的零头。而微量外汇所释放的流动性也比较有限。

  之后,中国的发展使这种自主控制的流动性变成往昔。

  两个重要事件。一是外资投资中国。这个起步于90年代中期的趋势使中国企业接受了一次洗礼,大批落后企业在不断攀升的市场竞争力面前被迅速淘汰,其原来存有的流动性也随着企业破产而被消灭。其二是之后的政府大投资模式。不少人以为政府投资是带动流动性泛滥的主要因素,实际上这是一个辩证的问题。中国政府投资的低效是公认的。2002年每增加1元GDP所需要的投资是1.78元,到2010年每增加1元的GDP所需要的固定资产投资高达5.99元,将近6元。这其中实际上反而是一种流动性被消化的过程。这两种模式,将中国原有的存量流动性消耗殆尽。中国的经济增长对于外资直接投资的依赖变得越来越沉重,而外资也成为了中国流动性输入的主要源头。

  你会发现一个惊人的巧合:所谓楼市的飙涨也恰恰起源于外资投资速度快速增长的同时。2001年中国加入WTO,外资直接投资进入高峰期,而同年,中国的房地产涨势进入快车道。

  如果从流动性变迁的角度,我们可以看到一个清晰的逻辑,即由于中国无法遏制政府消费和投资浪费,由于中国国企未能成功改造成充满活力的民营企业,造成双重流动性紧缩,因而不得不对外开放,借助外商直接投资维持繁荣增长。

  问题是,这种模式肯定不会持续的增长,外资投资中国的根本目的是赚钱,在经历了投资期和扩张期之后,外资企业要进入收获期,大量的资金开始回流企业本土市场。特别是最近几年来美国再工业化等政策的启动,都在明确的说明鼓励资金回流。这种情况下,中国的FDI数据开始每况愈下,甚至当企业开始连同本金一起回流时,外资注入主导的流动性增量必然将进入枯竭期甚至为负数。这种情况下,将对于依赖外资流动性支撑的经济构成直接的冲击。

  于是中国经常项目顺差在2008年见顶,为4400亿美元,如今已经连续下跌了4年,而更早些时候,外汇占款于07年见顶。

  这个现象我们就要当心了。是不是我们一切资产的价格也要跟着见顶了呢?

  很巧合的是:07年中国股市见顶;08年大宗商品的价格见顶;此后中国PE和VC的投资收益见顶;再后来,中国商业银行利润也见顶了。如今只有地产仍然维持坚挺,但这种模式已经有强弩之末的感觉。

  如今中国的地产强行上涨有点中国流动性依赖遮羞布的感觉。这是个长周期的事情,中国有不少鼓吹高房价的人吹个5年是对的,吹个10年可能也都一直是对的,不要以为他们都是神,其实他们离错误已经不远了。

  当然考虑高房价的重要性,政府可以救个一年两年,但救不了太久。或许救救一线城市,把二三四线城市的泡沫挤一挤。

  泡沫接下来几年是终究要挤的,这几乎是注定的。因为中国过往的这种模式难以持续。

  首先地产价格居高不下直接抑制了消费并且增加了企业成本。这使得中国的流动性依赖转向变得更加困难,流动性注入只能进一步依赖外资,不得已之下只能依赖人民币升值。而作为最重要的资产,房地产价格的不断上升,实际上又标志着人民币购买力的下降。这就形成了国内当前的格局,人民币外升内降的尴尬局面。

  当这种模式达到极致时,只要国内外有轻微的政策变动,都会造成中国经济的巨震,大量资本维持在高位运行不会长久。现在来看,短期内就有一些因素,比如可以预期的美国锁紧银根,将最终导致盘踞于这种高负荷模式下的中国经济走向快速衰退。在快速衰退过程中,货币的外升内降将呈现快速的被动修复过程。

  这种可怕的前景恰恰是中国政府开始强硬的加速经济转型的一个重要原因。毕竟,中国的外资注入流动性已经开始呈现缩减。如果在未来的几年内,中国经济无法实现出口转内销,而进一步依赖出口引导的流动性注入。那么届时,随着外资大门逐渐关闭,留给中国的虚高经济将面临一场迅速的崩盘,尤其是房地产!

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