三四线城市面临房地产风暴

  国家统计局数据和最近的几则新闻表明,楼市正出现或将出现分化局面,以北京为代表的一线城市房价回到上升通道,而三四线城市将面临一场房地产风暴。

  作者:马克

  11月18日,国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格数据,数据表明,10月房价跌幅扩大,超九成城市下滑。

  新闻标题又被做成了“楼市寒冬”。楼市真的进入寒冬了吗?从往年看,似乎媒体每年都要让楼市经历一次这样的寒冬。从2008年到2014年,每到年底,都会出现“楼市寒冬”的新闻,而房价却年年在涨。

  不过统计局这次的数据,如果结合其他几则新闻看就妙了。

  首先,今年8月份监管层"劝诫"信托暂弃三四线城市。这是《经济参考报》的消息,银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目,尽量不做民企位于非核心城市的房地产项目。

  其次,建设银行表示或收缩三四线城市房地产贷款,建行负责人称,更倾向于选择和央企房地产企业合作,并尽量选择一、二线城市的房地产项目,收缩三四线城市项目。

  再次,就在统计局公布楼市数据的当天,前民生银行董事长董文标领衔的中民投豪掷248.5亿拿下董家渡地块,上海新总价地王诞生。

  第四,搜房网数据表明北京新房价格止跌回升,同比去年有所上涨,而二手房价格也止跌回暖,貌似和统计局数据打架了。如图:

搜房网数据
搜房网数据

  从这几则新闻看到,中国金融业已经密切关注三四线城市的楼市风险,甚至已经开始从那里撤出;但至少以董文标、史玉柱为代表的民营资本依旧看好北上广一线城市。中民投是新近成立的一家民营投资集团,注册资本高达500亿人民币,其掌门人是曾经开创小微贷款行业的董文标,他对市场的判断非常准确;而市场数据也证明北京楼市已经止跌回稳。于是我们得到一个结论:楼市正出现或将出现分化局面,以北京为代表的一线城市房价回到上升通道,而三四线城市将面临一场房地产风暴。

  为什么说三四线城市的楼市危险了,因为房地产企业都是高负债经营,金融的支持对于房企的生存至关重要,所以银行一旦从三四线城市撤退,不再给那里的房企和房贷融资,就会对当地房地产业造成致命打击。银行,虽然留给人的印象是“晴天打伞,雨天收伞”的邪恶面貌,但不得否认其对于行业风险的嗅觉非常灵敏。银行会撤资,一定是那里的房地产业出了问题。

  为何说一线城市无碍,也是因为有金融资本的支撑。中民投夺地王是一个信号,民营资本的嗅觉一向是最灵敏的,因为他们玩的是自己的钱。

  徽湖的实地调查也佐证了笔者的这个判断,徽湖在昨天的博文上记录了去三四线城市密集考察的亲身经历,发现那些地方的楼市体量超大,远超当地的实际需求,比如60万的人口的小县城,居然有600万平米的住宅开发量;二是当地开发商的融资成本相当之高,月息三分都敢借,年息就是36%,根本无以为继;再就是政府的胡乱规划,不懂商业地产的规则,导致不少大型商业中心根本无法运营。

  于是我们也可以理解银行为何会撤资,供大于求、成本过高、不懂经营,导致了三四线城市的楼市问题积重难返,银行再也不敢为其进行后续融资。由此,我们可以预见到一场风暴的临近,当地开发商的批量死亡近在眼前。

  只是,开发商的死亡能否大幅撼动当地房价,还让我们拭目以待。

  很可能,三四线城市的楼市会进入寒冬,需要很久很久才能迎来春天。

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