上届政府房价策略为何完败

  本届政府有意放弃房产税也好,不再施行“价格紧盯”政策也罢,甚至有传言部分城市将逐步放开限购,这些都是老老实实承认失败,放弃折腾的体现。按照许善达的说法,“房地产政策将总体上步入正轨”,其实真正的正轨非常简单:放开管制,不再调控,更不要自作聪明。

  作者:菁城子

  最近,原国家税务总局副局长许善达在多个场合表示:重庆、上海房产税试点业已失败,本届财政部、建设部有意废弃。这个说法没有官方消息加以佐证。今年全国两会,财政部长楼继伟还表示将推进房产税立法。截至目前,重庆和上海房产税仍在征收。

  许善达此番说法固然难以确证,但他讲话传达出的其它信息,却是财经敏感人士所能体会的。他说,本届政府“房地产政策将总体上步入正轨”。什么是正轨呢?知者寥寥,大家只是感受到,新一届政府不怎么提“房地产调控”了。

  回顾上届政府10年房价暴涨,除猛烈的通胀因素,房地产调控是一大涨价原因。一方面是“管”,主要指土地供应大幅收缩。自2004年3月当时国土部和监察部发文抬高“拿地门槛”,抑制土地供给过热起,全国每年土地购置面积(也就是通常所说的“开发商拿地”)就一直维持在3.5亿平米左右,到2013年仍维持大约3亿平米的购置面积。表面看土地供给长期稳定,但是和民众旺盛的买房需求相比,就显得严重不足。严格控制土地供给,据说是为了抑制“开发商屯地炒地”,迫使他们出手。事实上开发商屯地是因为政府控制供给,并对土地供应减少存在预期。这就形成一个奇怪局面:政府越控地,开发商屯地的激励就越大,建房面积就越少。另外,为所谓18亿亩耕地红线,政府三令五申、不遗余力地打击小产权房。

  另一方面则是“堵”,政府打击需求。以打击炒房为目标,政府对二套房贷款首付和利率进行了提高,并试点征税;开征二套房交易税;实行大城市买房限购,等等。总结起来,上届政府调控的方向确实让人匪夷所思,基本朝着“控制供给、刁难买房者”这样的思路走,房价不暴涨才是怪事。

  近期部分城市(如杭州)出现房价下跌迹像,北京房价涨幅也在收窄。究竟是土地供应增加传言的市场反应,还是消费市场受打击的疲软反应,目前难以得知。可以明确的是:新一届政府对“管”和“堵”为主的调控手段已感厌倦。许善达说,原来政策出发点都是抑制房价过快上涨,所以采取措施比如限购等都是在房价上做文章。住建部过去考核房价,现在把房价考核指标取消了。

  可见,上一届政府旧一套的策略已完全失败。

  但政府似乎没有完全吸取上一届政府的教训,在新一轮房地产调控上,将重点放在保障性住房建设,并为此写进政府工作报告(相应地,连提8年的房地产调控也不置一词)。增加供给是不错的,由政府来完成就显得隔靴搔痒。不放开土地供应,增加保障房的代价必然是商品房购置面积减少,房价非但不能降低,还容易形成腐败。

  更危险的是新的保障房模式——“共有产权房”将被大规模推行。这是一种政府出资和业主共享产权,并由业主向政府“赎买产权”的制度。听起来十分诱人,由于共有产权房是面向低收入者开放,这就存在寻租的空间。当共有产权房行情价格大涨,难免会有业主通过寻租空间赎买产权,造成“国有资产流失”;当行情大跌,政府产权无法出让,则面临无法收回投资的问题。共有产权房或是成为大蛋糕,或是成为财政补贴,结局难以预料。

  本届政府有意放弃房产税也好,不再施行“价格紧盯”政策也罢,甚至有传言部分城市将逐步放开限购,这些都是老老实实承认失败,放弃折腾的体现。2003年以前的中国房地产是一个土地基本开放,供需两旺,绝少管制的市场。很多70一代都在那个时候买上了房子并且没有承受很重的负担。这就是政府不调控的意外繁荣。10年调控越调控房价越涨,此路不通,则另觅险途,政府已经患上房地产市场调控的迷恋症。按照许善达的说法,“房地产政策将总体上步入正轨”,其实真正的正轨非常简单:放开管制,不再调控,更不要自作聪明。

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