影子银行可能导致房地产崩盘

  低房价到底离我们有多远?这一次的“楼市崩盘危机”究竟是被捅破的真相,还是又一次的幻象?

  作者:陈不啃

  进入2014年,房地产市场突然变得风声鹤唳,一方面是继续从严的楼市调控,另一方面则是不断传出的地方楼市资金链断裂、打折的消息——风雨欲来,预言和期盼了许久的楼市崩盘似乎终于降至。

  低房价到底离我们有多远?这一次的“楼市崩盘危机”究竟是被捅破的真相,还是又一次的幻象?

  房价是被炒高的。

  在诸多支撑房价不会跌的理由中,其中最被人反复提及的一条就是“楼市刚需”,因为社会上确实存在着大量买房刚需,比如北漂族、结婚族、养娃族……。房子对他们而言有着无法抗拒的诱惑,终其一生,其奋斗、打拼、节俭的终极目标就是为了能拥有一套自己的房子。

  “刚需”是支撑高楼价最关键的一条因素,但同时我们也应该注意到两点:

  第一,中国那么大,能不断吸引人口流入的城市却不过“北、上、广、深、天津、重庆”等寥寥数个,大多数的农村、城镇人口不断出走,正面临日益严峻的老龄化,空心化问题;

  第二,在华夏民族5000年历史上,在任何一个国泰民安的时代,由于传统民族意识的主导,我们对土地的刚需其实是一直存在的,“北漂族、结婚族、养娃族”并不是新中国的特产。

  于是我们可以推导出这么一个结论:所谓高房价,完全是被炒上去的。

  房价为什么能被炒高

  想要炒作一个商品的价格,需要满足三条基本因素:(1)市场需求;(2)庄家控盘;(3)资金供应。满足以上条件的时间越长久,价格也就能被炒作得越高。

  这其中,参考文章第一部分,第一条是肯定存在并且最多被拿来宣传的,接下来看第二和第三条。

  庄家控盘。房地产价格的组成分作三类:土地价格,一手房价格和二手房价格,其中的逻辑如下图:

  炒房团可以不断地把房子再卖给炒房团,形成无限循环,但这并不是重点,重点是在这个过程中,红颜色的“政府,开放商,炒房团”都是资源的控制方,是定价者,而蓝色的“自住者”是唯一的被定价者。

  政府是土地的唯一卖家,开发商是唯一的买家,开放商造出100套房子后,可能80套卖给了炒房团,仅有20套卖给了自住者(越是高档的房子,卖给炒房团的比例越高)。这一系列过程中,政府通过卖地定价,开放商通过捂地抬价,炒房团通过捂房再次抬价——这就充分符合了炒作游戏的规则,大量的资源集中控制在少部分人手中。

  当然光有庄家控盘还是不够的,炒作房价还需要第三个要素:资金供应。在以上关系链中,最需要资金的就是开发商,开发商主要通过以下三大渠道来获得资金:

  尽管我们总可以在报纸、微博上看到关于某某银行暂停地产项目的新闻(亦或是传闻),但以上新闻在发生以前通常具备几个前提:

  (1)在此之前,该银行往往早已对房地产贷款进行突击审批,往往是几天内放完一个季度甚至是一年的额度;

  (2)即使是暂停,也不过其中的部分类别项目而已,媒体所抓住的恐怕只是文件中的一个词汇,真实的情况可能是这部分类别的可放贷额度已经用完,也有可能是暂缓对某些“不合适”的项目的审批;

  (3)银行总会想办法用别的方式来给房地产商输血

  一个重要事实是,地产商是银行最喜欢放贷的优质客户之一,尤其是那些大地产商。

  除此之外,即使无法从银行这里拿到更多的钱,地产商还有别的融资平台,也就是最近一年多来备受争议的影子银行。无论是信托,基金的资产管理子公司,保险万能险,或者是PE,小额信贷公司,第三方理财,民间借贷,以及最近正火热的P2P公司,都或多或少,或明或暗地成为房地产开放商的融资渠道。

  以上渠道,加上还在不断开发的新渠道,以及卖出房产之后的资金回笼,足以保证房地产开发商,尤其是优质地产开发商的资金链。

  由此,满足房价被炒作的三个基本条件:(1)市场需求;(2)庄家控盘;(3)资金供应在我国都已经完全被满足,房价被炒高也就顺理成章。

  二、三线城市房价大起大落的原因

  但事实上,以上三个基本条件并不是放在每个地方都可以长期成立,比如二、三线城市。

  我们在前文已经指出,尽管中国那么大,但真正可以做到每年稳定吸引人流的城市恐怕扳着指头都可以数得出来,所以绝大多数的二、三线城市都不符合三大基本因素中的第一条:市场需求。

  虽然并不符合第一条,但是以鄂尔多斯这样的资源类城市为代表,由于其本身所具备的丰富资源,会在短期内为这个城市带来大量的财富,于是这也就暂时满足了炒作房价的第三个条件:资金供应。

  而在金融和资本市场并不完善的二、三线城市,充足的资金很容易孕育出民间借贷,民间借贷会促使真实财富集中到少部分人手中,掌握大量财富的人又会想办法去控制某种盘子并不怎么大的资源,通过炒高其价格来获得超额收益,于是这就满足了炒作房价的第二个条件:庄家控盘。

  (事实上在房地产市场,如图一所示,是天然存在“庄家控盘”的,所以只要满足第三个条件,第二个条件自动满足。)

  到了这个阶段,房价实际上已经符合了被炒高的条件,诸如鄂尔多斯、神木县的房价就是这么被炒作起来的——这也和本文的第一部分遥相呼应:“刚需”并不是推高房价的关键。市场需求确实会推动房价走高,但没有市场需求同样可以推动房价走高。

  但要维持高房价,必须同时且长期满足这三条基本因素:“市场需求;庄家控盘和资金供应”,而“市场需求”则是重中之重。

  仍以鄂尔多斯、神木这样的城镇为例,由于地理位置限制,其中长期“市场需求”并不存在。

  缺乏“刚需”的严重后果是房地产开发商没法得到充分的资金回笼,在加上煤炭价格的大跌,彻底破坏了其“资金供应”,当这两个条件同时不成立时,房价的崩盘也就顺理成章了。

  于是我们发现,尽管“刚需”并不是炒高楼价的主因,但却是维持高楼价的关键条件,一旦“刚需”被耗尽,那么“资金供应”就会出现裂缝,“庄家控盘”也会随之出现分歧,哪怕一开始只是小小的裂缝和分歧,最终也都可能导致楼市的大崩盘。

  房价会不会下跌?

  在鄂尔多斯和神木县的案例中,以煤价波动为导火索,作为影子银行多种形式之一的民间借贷首先出现问题。

土地财政依赖度排名表

  尽管从长期看,“市场需求”才是决定高房价能否维持的根本,但是短期内,不稳定的影子银行最有可能导致一场房地产崩盘。正是基于此,我们才会对越来越庞大的影子银行感到不安和重视。

  所以被炒高的房价到底会不会跌:短期要看是否存在大面积影子银行爆发的风险,长期则看是否有足够的“市场需求”。

  有关影子银行的问题,由于内容太多,在此暂不展开。

  而关于“市场需求”,之前已经反复提到,在中国很多高房价城市中,并不存在长期且强劲的市场需求,这些地方的房价本身就是被资金所炒高,我认为并且也相信这部分城市的房价将会逐渐回归到其合理区间。

  而对于有限几个占尽天时地利人和的大都市,无论是短期还是长期,只要中国经济能继续稳步向前,其市场需求将不会枯竭,那么其目前的高房价,也是合理并且可以继续持续的。

  (作者陈不啃,系《啃金融》创刊人)

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