90后正好赶上房地产退潮

  中国实行计划生育30多年导致的人口结构倒挂也会对地产需求形成一波冲击,之前是因为城市化的趋势太猛烈不明显,从90后这一代将凸显,张扬如马佳佳已经喊出“90后不买房”的口号,因为她的父母和长辈有多套房产可供继承。

  作者:黎骏

  前天参加一饭局,酒过三巡,一美女要起身离开,说要去签字付钱买房子,用途是结婚。自然是一片祝福羡慕声。这时突然我身边一位老总(做地产也玩红酒)说,“姑娘,我劝你现在别买,房价肯定要下跌,不信我现在就和你赌一把,1年为限,大家做个见证,谁输了,请今天在座所有人再吃顿大餐。”

  “房价赌局”不新鲜,比如媒体热炒过的牛刀和北大教授徐滇庆的对赌,最终以徐教授自掏腰包在报纸上刊登致歉广告结束。

  在房价问题上,不用打赌,百姓们也自然分成两派,即所谓的围城效应、屁股决定脑袋论:已经买房的希望房价不断上涨;还没买房的,希望房价快快下跌。于是乎社会上出现各种怪象:一面是在媒体上和社交网络上对房价上涨的不停吐槽和控诉,还穿插各种行为艺术;另一方面,一旦有楼盘降价销售,前期已经购买的业主就会围堵售楼处,拉条幅、放狠话,就是不能降价!

  最新的官方数据出来了,有点吓人。4月16日,国家统计局发布了一季度房地产数据。全国商品房销售面积和销售额同比分别下降3.8%和5.2%。商品房库存超过5.2亿平方米,同比增长22.9%。国家统计局发言人就此称,房价出现明显分化,一线城市房价温和上涨,部分二线城市房价有所松动,部分三四线城市房价出现明显下降。

  地产崩盘论已经开始蔓延,连新华社都不得不发社论“辟谣”,强调要房价这事儿还是看权威信息,不能胡乱猜测。

  说了一圈儿,话题又回到开头那个小赌局:房价上涨还是下跌呢?这个问题不论是什么答案都不会让人满意。所以我先不说答案,说些可以做判断的依据。

  首先是政策面。本届政府力推的自住型商品房政策是应对热点城市房价暴涨的釜底抽薪之计。以北京为例,2013年推出2万套,2014年推出5万套,价格比市场价低30%,而北京近10年来房屋成交量峰值的2013年,新商品房是11万多套,二手房16万套。7万套的体量足以大幅影响市场价格,起码可以抑制暴涨。

  其次是供求关系。在三四线城市,地产确实开发过度,供大于求,特别是一些没有聚合效应,明明人口是净流出的地区,比如著名的鄂尔多斯。放眼全国,“鬼城”已经成为一些城市的常见景象。

  第三是反腐效应。本届政府力推反腐,不断的打老虎抓苍蝇的大背景下,所有身在官场的市长们肯定都会做一个理性的选择:宁可少冲一些政绩,也不要掉入贪腐陷阱中。而过去的近20年,做地产和城市改造是最容易冲GDP出政绩的领域,也是腐败最高发的领域。

  本届政府还提出了新的政绩观,不再盲目崇拜GDP,对河北甚至提出了钢铁大减产的刚性要求,对北京市则提出了空气治理的“限期整改令”。

  对于地方主官来说,再疯狂搞地产,一是市场风险已经较高,二是政绩考核不确定性加大,三是落马风险加剧,总之是不太划的来的玩法。

  反腐导致的还有隐匿在地产领域的灰色资产和资本的外逃加剧。目前实行的是党内财产申报制度,所有处级以上干部必须如实申报自己的房产、亲属关系等,审核越来越严,而紧接着的必然是官员财产公示,这已经是社会共识,是执政党不得不推进的改革。

  所以,最近两年出现了明显的,官员及其裙带方原来通过各种方法隐匿在房产领域的灰色资本纷纷外逃的趋势。据说有保险公司已经针对这个特殊市场需求推出了“房产抵押置换业务”,即某官员有多套房产,为规避财产申报和反腐风险,把现有房产抵押给保险公司,保险公司负责把这些房产按一定价格折算,变更户名,置换成外地易名房产或者置换成其他财产。

  还有一个现象是区域房价差距过大导致的市场自我平衡及人口流动。这说起来有点拗口,其实很简单,比如北京和秦皇岛,坐动车2个小时,如果提速到高铁,只要1个小时车程,北京房子均价超过4万元/平米,而秦皇岛只有6000多元,几乎差7倍。这么巨大的差价绝对会吸引人迁移过去,特别是在北京雾霾日益严重,交通和居住环境恶化的趋势下,一些不用通勤的中老年人已经开始“逃离北京”;还有,就是趁着房价高位套现,转移投资其他城市房产、其他行业,乃至移民海外的也不在少数。

  最后一个背景是人口结构,中国实行计划生育30多年导致的人口结构倒挂也会对地产需求形成一波冲击,之前是因为城市化的趋势太猛烈不明显,从90后这一代将凸显,张扬如马佳佳已经喊出“90后不买房”的口号,因为她的父母和长辈有多套房产可供继承。

  你可以认为俺是危言耸听,但我声明,我不是房价崩溃论着,我自己也不希望地产崩盘,但我观察到的的确是地产热潮正在消退。

  我们可以对比在上世纪曾经火了10多年的家电行业,当时的丈母娘结婚时还不要求买房买车,而是要求“三大件”——电视冰箱洗衣机,这催生了一批牛叉企业,买个电视机都要递条子请客送礼,但大潮退去,现在结婚买电视只需要在网上点一下鼠标,隔天几个小哥就会扛着电视送到你家里,外加免费安装。

  相信市场,相信规律,相信党和政府的努力。把焦虑从房价上移开,回归到居住品质和生活品质的提升上,地产业也就真正成熟了,现在只是个开始。

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