房价下跌预示“博傻”终结 但不会崩盘

  房地产市场最可能呈现的趋势是,房价不会再像过去10年一样快速上涨,购房者的投资回报期会拉长。然而,一本万利的博傻行情虽已落幕,但房价全面下跌甚至崩盘也是杞人忧天。在可见的未来,房地产仍然是居民投资的主战场。

  今年以来,楼市的低迷已是毋庸置疑的事实。从媒体报道来看,商品房成交低迷,降价甩卖的市况,已经从温州、长沙、杭州等二三线城市向北上广深蔓延。

  寂静的五一小长假过后,相关数据统计显示,北京二手房价格已经连续4个月下跌,4月份成交6317套,环比下降18.2%,创近6年以来的最低。在二手房价格跳水的影响下,北京一手房市场发生分化,部分楼盘不得不通过打折的方式“以价换量”,而在上海,楼盘降价现象也开始蔓延。

  一时间各界谈房色变,纷纷惊呼“狼来了”。就连长期看多中国楼市的几位房地产大佬最近也不约而同改变了口风。网传“万科副总毛大庆内部讲话”称,今明两年,市场可能会有一个比较大的分化。

  客观地说,目前房价普遍止涨是事实,而下跌只是部分地区和楼房的个别现象。但中国房价会不会全面下跌,是不是已经见顶面临拐点?是大家最关心的问题。要回答这个问题,前提是必须加上时间限制。短期内一年两年的时间段,是一个答案,长期五到十年会是另一番景象。

  目前市场上,短期供求角度的分析是主流。万科的统计数据显示,24个重点城市成交金额,2014年一季度同比2013年出现下滑:1月份13%,2月份21%,3月份30%。

  并且,目前商品房库存问题也很严峻。与往年的3月不同,今年以来,27个主要的城市中,多数城市的存销比(反映商品库存销售比例的指标,指标越高说明销售越差)在上涨,21个城市超过12个月,9个城市超过24个月,比如:广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看,深圳存销比29个月,长沙24个月(万科认为存销比平均21个月是风险警戒线)。

  短期来看,房地产市场确实面临调整压力,而购房者买涨不买跌的心态,反过来又会强化市场下行压力。毕竟对于大多数人而言,购房都是人生中最大的一笔投资,其买卖决策受到未来投资回报率的影响。然而,要以多长的视角去衡量房产投资的价值,是一个值得思考问题。

  从投资的角度看房地产,中国房地产市场有无泡沫?最近国富投资首席经济学家刘海影先生的一篇文章提出了新的视角,他认为,中国当前的高房价是建立在对未来若干年经济持续高增长预期的基础上,房价是否存在泡沫,取决于市场预期的经济增长能否实现。

  根据刘海影的测算,在包括美、英、德、日等发达国家和巴西、俄罗斯、印度等金砖国家在内的18个经济体中,预期最高者是中国,隐含的未来经济增速预期达到11%。显然,未来10年左右,中国经济无法实现这一增速。

  但是市场也普遍预期,未来10年,甚至更长时间,中国经济将维持7%~8%的中高速增长,而这样的速度也是全球绝无仅有的。经济增长意味着居民收入增长,同时是购买力的提升。以此来看,房地产市场最可能呈现的趋势是,房价不会再像过去10年一样快速上涨,购房者的投资回报期会拉长,但房价全面下跌甚至崩盘也是杞人忧天。

  很多专业人士强调,中国的房价收入比水平已经居于全球前列,透支了未来房价增长。但事实上,多方数据显示,房价涨幅实际上慢于人均收入涨幅。例如,按照全国商品住宅销售额与销售面积之比来计算的商品房平均售价,从1998年的2026元上升到2013年的6237元,上升了2.1倍,而同期人均GDP从6796元升至41805元,上升了5.2倍,年均涨幅分别为7.8%与12.9%。

  各位观察一下周围在2004年左右买房的朋友,容易发现,十年左右的时间,原来看似高昂的房价和房贷,随着经济和收入的快速增长,如今已然云淡风轻。很多人因为买房成为所谓“高净值人群”。

  诚然,中国的商品房市场从1998年启动至今,发育不足二十年时间。长期以来只涨不跌的行情形成了强大的思维惯性,以致市场各方对于房价的上下波动缺少风险意识和心理承受力。可以预见,未来一两年,在中国经济逐渐换挡企稳的过程中,房地产市场参与各方都将面临市场波动的洗礼。

  长期而言,中国的城镇化还有很长的路要走,到2020年还有1亿农民要进城,而城镇人口向大城市流动仍然是趋势,这意味着任何关于房地产崩溃、房价拐点的观点,只能是中国房地产大海中的小浪花。然而,随着经济增速的换挡,以及房地产行业随着市场容量的积累日益市场化,短期的价格波动,不同区域的需求分化将成为常态。

  在可见的未来,房地产无疑仍会是居民投资的主战场——虽然以往一本万利的博傻行情已经落幕。

  作者:吴自由

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