房价持续下跌将导致三重巨变

  土地不能再是二财政,银行不会再当二房东,买房者不再愿意做房奴。新型城镇化对楼市诸多要素的重新定义,楼市只赚不赔的神话必然渐渐褪色。

  作者: 希曼

  尘灰尘,土归土。中国内地楼市在十多年的牛熊之辩中一路狂奔,当下似乎正回归到正本清源之路。五一黄金周楼市的惨淡,政府高层对救市的冷淡也在提醒大家,未来的房地产市场必将对一些我们曾经耳熟能详的东西重新定义。

  首先,土地不能再是二财政。

  土地财政和鬼城是一对儿冤家,4万亿的刺激政策不乏对诸多新兴产业的关照,而一些地方政府恰恰就是戴着新兴产业的帽子,斥巨资打造产业新城。殊不知,所谓城市的概念恰恰是城与市的复合体。造城容易,造市难,市是什么?市是市场,更是生态系统。城市在人类社会中的出现正是商品经济流通和产业变迁的结果,共同的精神需求、安全需求、文化需求、商业需求使城市出现。

  房地产是城市的主要载体。但把房地产开发出投资属性,甚至使投资属性超越基本属性,可能是只有在中国内地楼市才有的历史现象。一个旁证是,各地兴建的新城,异地购买者的比例非常之高,或者以“公务员小区”等名义,指配给政府可以直接影响的公务员队伍,而在产业对接、服务体系建设等构建城市生态系统方面乏善可陈,这就使新城失去了作为一个城市的基本属性。尽管,地方政府处于土地财政的依赖,以旅游地产、文化地产、新兴工业园等等方式花样翻新的包装,但始终无法摆脱炒地、卖地的窠臼,而且买地生意越来越难做已经是必然。地方政府解决财政收入的思路必须回到振兴实体经济上,而不是把土地当成二财政的聚宝盆。

  其次,银行不会再当二房东。

  买房的人经常说,自己是在给银行打工,这话确实不假。实际上,中国所有银行贷款约70%直接或间接与房地产行业相关,而且这种结构尚未形成改变的趋势,央行发布的《中国金融稳定报告2014》显示,截至2013年末,主要金融机构房地产贷款余额14.6万亿元,同比增长19.1%,房地产贷款余额占各项贷款余额的21%,同比增加1.2个百分点。全年新增贷款额的28.1%仍然是房地产贷款。这一趋势如果持续,2014年底,房地产贷款在金融机构贷款中的比例还将提高。这种高依存度意味着高风险,房地产市场一旦出现向下波动,将对银行体系冲击巨大。

  其实银行对房地产的下跌一直很警惕,比如说提高房贷首付比例,这其实是在降低抵押物的下跌风险,提高贷款利率,把不具备风险承担能力和偿付能力的购房人用市场化手段拒之门外。银行还做过多轮房地产下跌测试,有银行家甚至放言,楼市跌30%银行也能承受。笔者想强调的是,在未来出现的房地产市场调整中,由于银行业对房地产贷款的风险已经做了较为充分的覆盖,不会充当救世主的角色,一旦购买者出现断贷,银行的理性选择一定会是尽快出手抵押在手中的房产,这将形成巨大的杀伤力,尽管这种情况大面积出现的概念极小,但却很可能在局部市场中出现,非常值得警惕。

  第三,买房者不再愿意做房奴。

  既然经常有经济学家谈到房地产市场的刚需,我们不妨先看看经济学是如何定义需求的。一般来说,经济学意义上的需求,不是人们的自然需求或人们的意愿需求,而是与其支付能力相关的需求。

  要搞清需求,我们可以看看中国居民的收入水平。为了增加说服力,我们就举首善之区的北京为例。2014年1月23日,北京市召开新闻发布会,公布了2013年全市经济运行情况。2013年,全市城镇居民人均可支配收入为40321元,比上年增长10.6%;扣除价格因素后,实际增长7.1%。国家统计局北京调查总队、新闻发言人邢志宏给大家算了一笔账:如果按照家庭户来算,这组数字意味着城镇居民家庭户的平均可支配收入在10万元以上,北京农民家庭纯收入平均收入是在5.5万元以上。再以其中购买力最强的城镇居民收入为例,对应北京五环以内房子的均价,保守按估计我们以五环以内按均价4万计算,80平米的两居室总价320万,这样算下来,即便是在北京这样有着较高收入水平,支付能力相对较强的城市,新购一套房子也要相当于整个家庭30年的全部收入。这样的支付能力支撑的房价,能扛多久?实际上,由于人类正常的繁衍、生息、继承关系,城市中的原住民会对房子的需求越来越少,而未来城市的主人们手里会有多套住房,年轻人不会再甘为房奴,城市生活的压力也在压制着城市中的出生率,城市中房地产的需求会逐步回归理性。

  必须承认,由于行业的巨大拉动作用,中国经济体中的绝大部分都曾经是房地产市场繁荣的受益者,但近年房地产市场在被地方政府、投资客、地产商、金融机构急功近利的互动中,逐渐转变为中国经济不能承受之重,主要表现在提高了全社会的交易成本,透支了中国制造升级以为前提的宝贵消费能力,削弱了这个国家创新的动力和国际竞争能力。随着新型城镇化对楼市诸多要素的重新定义,楼市只赚不赔的神话必然渐渐褪色。

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