理性的你 勿当楼市的接盘侠

  经济现象就像弹簧,扭曲的越厉害,回归的也越强烈。中国的楼市已经扭曲了10年,难道真的就没有回归理性的一天?理性的你,在房价下跌之时,切勿当了楼市的接盘侠。

  作者:安以书

  房价是当前中国最热门也最关键的问题,笔者曾在《楼市崩溃更有利于国人》一文阐述楼市崩溃对普通老百姓以及中国经济转型的影响,引发热烈的讨论。笔者不才,愿意谈谈对当前房地产市场的点点见解,与各位网友一起探讨。

  过去房价上涨的两个逻辑

  1.流动性盛宴,是房价上涨的土壤

  中国人民勤劳节俭,美国人民挥霍放纵,一个储蓄文化,一个负债文化。造就了这样一个资本循环,中国辛勤劳动向美国出口商品,换回美元,用美元再买美国国债,支撑美国超前消费。

  因实行银行结售汇制,中国央行充当最后的购汇人。外币(美元)持续流入,在没有干预的情况下,人民币会大幅升值。但人民币升值会打击出口行业,对一个出口导向型经济是相当不利的,因此,央行承担起了维护人民币稳定的重任。

  从2005年汇改以来,人民币单边升值却也是缓缓爬升。维持人民币汇率稳定的代价是,丧失了货币政策的独立性。在外币持续流入的情况下,人民币会被动超发,即我们所说的外汇占款。外汇占款占了基础货币相当大比例,货币就凭空产生了,通过货币乘数,不断放大,最终,使得流动性泛滥。加上人民币单边升值预期引来的热钱,称之为流动性盛宴不为过。宽松的流动性,给房地产泡沫提供了土壤。

  2.地方政府让房地产变成了“洪水猛兽”

  房地产价格一路高歌,不得不说是政府之过。1994年分税制改革,国地税分开,中央财政享有税收的大头,地方财政分得小头。比如中国的两个大税种,企业所得税国税占六成,地方占四成,增值税国税享75%,地税分得25%。上收地方财权,中央政府再通过转移支付支援地方财政。如前几年炒的非常热的“驻京办”,都是地方政府为了向中央伸手要钱设立的。

  但是,分税制改革也给地方政府留下一个空子,就是房地产相关的税收全部归地方财政享有。加上政府对土地市场的垄断,土地、房地产天然成为了地方政府的“钱袋子”。只有将土地价格抬高,将房地产行业做大,甚至当成经济支柱来发展,才能使得地方财政“真正”充实。

  在过去以经济建设为纲,GPD为政绩考核的机制下。各地方政府都摇身一变成了资本运作高手,纷纷成立地方融资平台,加大杠杆发展经济。运用国家信誉背书,维持刚性兑付的扭曲机制,使得中国金融市场定价机制错乱,乱象横生。

  支撑地方融资平台背后的资产仍然是土地,地方债务的偿还,也主要靠土地变现收入来实现。地方政府有相当强的动机,维持土地市场的繁荣。而土地市场的繁荣,是高房价的源头。

  政府是高房价、高地价的最大受益者,所以房地产调控都不会触及核心,比如给土地市场降温,或者打破政府在土地一级市场的垄断。只要存在强行征地行为,土地制度改革就是一句空话。

  任某强是房地产市场的死多头,其底气真正来源,笔者觉得,并不是其对房地产市场的精准分析,而是基于政府不会对房地产市场“撒手不管”。

  看空楼市的几个理由

  1.机会成本提高“囤房”现象不可持续

  首先,是基于房产市场基本饱和的判断。刚性需求确实存在,但空置率也不低,只需要去看看阳台晒没晒衣服,晚上开不开灯,就基本能判断是不是空置。80后那波人口高峰也到买房的年纪了,再往后,刚需只会越来越小。

  笔者认为,市场上的“囤房”现象不可持续。并不是认为不动产登记制度推行,或者开征住房房产税,以增加房产持有者的成本。相关部门办事效率极低,原因大家都懂。

  为什么市场上“囤房”现象不可持续?因为机会成本太高了,房价只要涨慢了、或者涨幅小了,房产投资报酬率可能还不能覆盖借款利息。如果投资报酬率不能覆盖利息,你还会“囤房”吗?如果你还继续“囤房”,那说明你极有可能是腐败分子!

  2.中美资本循环发生变化,未来有可能逆转

  金融危机一役,美国人民消费观念发生了变化,无论是政府还是居民都在去杠杆,奥巴马政府的“制造业复兴计划”使得很多美国制造业回归,更会减少从中国进口;欧洲2010年也陷入债务危机泥潭,至今仍在喘息。中国两个重要的出口市场发生了些变化,对中国外贸的影响就是,经济学家常挂在嘴边的外需不振,外贸顺差会收窄。在当前的货币发行机制下,支撑流动性泛滥的长期因素发生了变化。

  怎么解释金融危机以来的流动性泛滥现象,那是因为,美联储3次量化宽松政策,热钱都涌入了新兴市场国家,尤其是中国。即便是严格的资本管制,也挡不住热钱的进攻,虚假贸易、地下钱庄等都是渠道。

  美联储已经在酝酿QE退出,每逢QE退出的消息,新兴市场国家汇率暴跌,包括此轮人民币贬值。美联储如今还只是缩减QE规模,还未真正退出,可以想象QE退去之时,资本外逃引发的灾难。届时,要么流动性被抽干,要么外汇储备在保汇率时消耗殆尽。楼市还能挺得住?

  3.利率市场化,资金成本在上升

  在利率管制之时,中国利率市场化其实已经悄悄展开。信托产品、理财产品横行、银行资产出表屡禁不止之时,贷款利率其实已经实现市场化了,官方不过是在2013年正式承认了这个事实。笔者认为,前两年银行理财产品的收益率能代表存款市场利率,中国的大妈们都去买理财了;如今,经过“余额宝们”的洗礼,很少有人愿意将资金存放银行活期了。银行息差的收窄,逼迫银行市场化经营,高风险行业要想获得资金,只能承受高额贷款利率。

  金融监管者不断的出台文件,堵住银行资产出表的漏洞。包括之前的8号文,最近的127号文,限制了银行向高风险行业放贷能力。进一步提升了房地产企业的融资成本,开发商的压力越来越大,降价是不得已为之。

  4.政府并非万能,救市能力有限

  笔者分析过,政府是房价上涨的最大受益者。房价下跌政府比开发商还着急,这绝非炒作。

  这轮房价下跌以来,笔者曾关注过政府“救市”措施。包括房地产上市公司再融资开闸,允许其资本市场融资;部分城市限购政策松绑;还有些城市给公积金贷款政策松绑。这些其实根本就算不上“救市”措施,只能称之为将前任政府扭曲的调控政策还原。

  新一届政府提出的“城镇化”算不算救市措施?笔者敬告各位,城镇化是经济发展的结果,不是因,不要混淆了因果。人为的城镇化,是拔苗助长,违反经济规律。人还没到,房子已经造好了,多么可笑的逻辑。当前鼓吹的新型城镇化,是以人为本的,以人为本的城镇化就是花钱的城镇化,钱从哪来?农民进城,就业何处去?如果只是把农民忽悠进城,消化三四线城市过剩的房产,这样不能叫做城镇化。

  政府现在背负了太多债务,无法也不能再来一次“四万亿”。据审计署公布,截止至2013年6月底,全国各级政府负有偿还责任的债务20.70万亿元人民币。考虑或有债务后,全国各级政府债务约30.28万亿元。2013年6月之后,政府债务规模丝毫没有减少的迹象。

  政府并不是万能的,尤其是在经济规律面前。过度的迷信政府,除了能给自己找一些心理安慰,别无它用。同时,政府越是在“救市”问题上有动作,只会暴露其恐慌,这会让房产持有者更加没有信心。

  经济现象就像弹簧,扭曲的越厉害,回归的也越强烈。中国的楼市已经扭曲了10年,难道真的就没有回归理性的一天?理性的你,在房价下跌之时,切勿当了楼市的接盘侠。

  (本文作者系前瞻网分析师)

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