限降房价因中央让地方对调控上瘾

  正是中央和民众都对政府调控房地产、干预房价有强烈需求,地方政府染上调价恶习,无论涨跌都要管一管。地方政府承担对房价暴跌风险的感知比中央强烈。在危机暴发前消化库存,还债减压,这符合他们的利益。当务之急是全国范围内撤销各种名目的“限价令”,让地方政府放手解决问题。

  作者:菁城子

  近期杭州东莞相继限制购房网签,房价偏离开发商“备案价”超过15%,需要备案。在房价转跌的大气候下,这政策被普遍理解为:地方政府不愿房价下跌。

  由于房地产税费利归地方,尤其土地出让金是地方重要财源,长期以来,地方政府被认为是推高房价的罪魁。开发商想降价,地方政府心有不甘,故而与民争利。潘石屹6月2日发微博表示:如果有人人为限降价,为某些人谋利,这就是欺行霸市,这就是耍流氓。

  我对这观点持有异议。地方限降可能不是利益集团阻挠,而是“调价上瘾”的意外表现。

  听听杭州东莞官方说法。两地方政府均否认“限制降价”,而是“规范市场行为”。两地说法均是:防止开发商随意高价上报,低价开盘,误导消费者。杭州物价局官员徐斌称:限价是为了规范销售行为,维护市场秩序,而不是限降(开发商想要降价,重新报备就行)。

  你可以说,官员会明说出台政策是为“限降”,相信政府说辞?太幼稚了吧。当然,我也不相信官员,只是说明政府行为逻辑并非想当然。

  2011年,上海出台全国首个“限降令”,直接原因是:2011年下半年上海楼价波动,部分业主因楼盘降价围攻开发商,要求退房,引起争议,政府因此限制房产商大幅降价行为,减少纷争。另外,“限降令”出台可能有乌龙成分。2008年以后全国房价大幅上涨,各地政府三番五次出台“限涨令”。绝大多数“限涨令”的名目是“价格指导意见”,先由房产商提出“备案价”,再限定浮动幅度。所谓浮动,自然包括涨价和降价。东莞、杭州的“限降令”就是两三两年民众热烈拥护的“限涨令”。规定出台,总要执行的。两三年前很多人认为,政府限制房价上涨天经地义;三年河东河西,现实给了一个黑色幽默:政府限制房价下跌,还有人认为正常吗?

  地方政府有限制房价下跌的动力吗?换句话说,地方政府真的刻意维持高房价?这就有必要回到房价高企两大原因:通货膨胀和土地供应紧张。

  前者制造了房市庞大需求,能做到这点唯有央行,和地方无关。土地供应紧张是谁造成?表面看地方政府刻意压缩土地供给,挤牙膏似地出让土地,年年制造“地王”,地方政府难辞其咎。把眼光放宽,这种视角就有可疑之处。实行“招拍挂”之前土地市场各自为政,大量事业单位都是土地供给方。后来为消弭腐败,透明交易,土地供给才出于政府一孔。土地供给紧张,这是中央政策的后果,“招拍挂”和十八亿亩耕地红线、控制土地出让、打击囤地等政策联合起来,制造了土地供应紧张局面。地方政府其实有开辟税源的追求,例如:房地产业相关税费、降低房价吸引投资。和中央严控土地相比,地方有更多动力推动宅基地入市,积极“卖地”。地方政府竞相卖地,其实在增加土地供给。以国土资源部为代表的中央“严控派”则四处稽查,连发通知,不是要求“从严管理”,就是要求“从严审批”,三令五申以十八亿亩耕地红线敲打地方。

  中央和地方对房价走势的影响是有分歧的。因错误知识影响,中央总将房价上涨归咎于地方卖地和开发商炒作,撇清通胀和控制土地这两个根本影响房价因素。正是因为这种“撇清”,中央曾多次要求地方出台“限涨”计划。很多地方政府在过去一两年里出台了“限涨令”。按照“土地财政”论者逻辑,地方政府是没道理损害自己利益的。地方政府出台“限涨令”和“限降令”这两个矛盾政策,总要都说得通。

  在我看来,“限涨令”是为符合中央调控要求,“限降令”则是调控上瘾的意外后果。正是中央和民众都对政府调控房地产、干预房价有强烈需求,地方政府染上调价恶习,无论涨跌都要管一管。我深信,地方政府承担对房价暴跌风险的感知比中央强烈。在危机暴发前消化库存,还债减压,这符合他们的利益。当务之急是全国范围内撤销各种名目的“限价令”,让地方政府放手解决问题。

  (作者为人文经济学会特约研究员)

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