北京的房子为什么不能买

  按世界其他内陆大都市的规模,也就是千万级别的样子。现在的北京人口早已超过其能够承载的极限。容纳3000万人口的城市,当然需要满足3000万人口居住和生活的房子。假设北京的极限人口是1000万,那北京需要多少房子呢?现在通州、昌平、门头沟、延庆那边的大片住宅是必要的吗?

  作者:马克

  今日阅读了邹蓝老师的“南水北调忧思”一文。文中对南水北调工程长距离运输的安全及北京人口极限的分析,给了我很大的触动,特别是让我对北京的房价之争有了全新的认识。

  一直以来我们对北京房价涨跌的争论,主要集中在政策面导致的供求关系上。楼市春天派认为中国的财富资源是依据权力等级来分配的,位于权力中心的北京有最多的达官贵人和最多的财富,于是导致人口的不断集中,再由于政府控制土地供应,导致北京楼市供不应求,房价自然看涨。当然还有货币超发的因素,120万亿的M2都流到了个人手中,而且还以每年10%的速度增加,数以万亿记的人民币砸到头上,于是导致了各种商品和服务都在涨价。

  楼市唱空派则认为现在的房子并不稀缺,高房价早已让普通人买不起房子,房产主要集中在某些人和炒房客手中。在习近平的严厉反贪风暴下,官员会掀起卖房高潮,从而影响炒房客的房价预期,导致他们抛售房产,于是在供大于求的情况下,房价,尤其是北京房价会下跌乃至暴跌。

  从过去十年的经验来看,楼市春天派是正确的。

  最近京津冀更是在着力打造首都经济圈的美好未来,京津冀三省都抛出了各自的蓝图。而不管以哪个方案为主,不管以哪个城市为副中心,统一之处是设想了一个像日本东京都市圈那样的,有四通八达的交通,能容纳海量人口的城市群。比如中国经营报去年12月报道,国家发改委国土研究所所长肖金成说“环渤海地区可能出现真正的世界级城市群”。据当时报道,所谓世界级就是以东京、纽约为参照的。

  日本有1.2亿人口,东京有1300万人口,整个东京都市圈有高达3400万的人口,占全国人口的27%。倘若北京能像东京那样建立起首都经济圈,那将容纳几亿的人口。

  北京现在只有数千万人,从规划前景看,尚有极大的人口提升空间。在政府严控土地供应和权力的情况下,北京及周边地区房价还有极大的上涨空间。

  但是这个政策面的判断忽略了一个极为重要的因素:水。

  北京是个严重缺水的城市,而人是逐水而居的动物。有水的地方才能繁衍生命。历史上,所有的人类文明都靠近大河,中华文明发源于黄河流域,古埃及文明发端于尼罗河流域。尽管到了近现代,在现代工程技术的帮助下,人类拥有了水资源长距离运输的能力,但代价却高昂到无法承受。当代的大都市依然是紧邻大河大海而建,没有一个内陆大都市人口超过千万(莫斯科稍微过1000万,也是极限了)。

  北京市有多缺水,据北京晨报报道,北京南水北调工程办公室主任孙国升称,北京2013年底的人均水资源量由1998年的人均300立方米锐减至100立方米左右,不足世界平均水平的1/80。

  这是一个危险信号。空气不好,雾霾严重,改变发电方式和汽车燃料就能改善,实在不行把河北的工厂全关了,问题就能得到解决。有了现代铁路公路运输,粮食及各种必需品和不那么必须的商品可以源源不断地从周边省份运至北京。水却是一道绝对无法逾越的红线。没有人可以凭空造水出来,海水变淡水的成本太高,而经过南水北调工程长达1400公里的运输,南方水运到北京的成本会高的吓人。正如邹蓝老师所说,用矿泉水价格的水灌溉河北广大农田,成本太高了。

  所以在水资源的残酷制约下,北京的人口也必将有一个极限。按世界其他内陆大都市的规模,也就是千万级别的样子。现在的北京人口早已超过其能够承载的极限。容纳3000万人口的城市,当然需要满足3000万人口居住和生活的房子。假设北京的极限人口是1000万,那北京需要多少房子呢?现在通州、昌平、门头沟、延庆那边的大片住宅是必要的吗?

  任何人都无法改变北京因缺水而导致人口外流的局面,未来政策面再怎么扶持也没用。鄂尔多斯因人口过少导致房价崩盘,所以任何地方一旦出现人口外流,必然会导致楼市萧条。所以从这个角度看,北京的房子不能买。若要投资房产,应优先选择水资源有保障的地方,因为这是人类数万年来所积累的经验。

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