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水面下的地产大佬
http://business.sohu.com/
[ 郭海峰 ] 来源:[ 环球企业家 ]

  
  谁是内地房地产业真正的大佬?
  
  首先请您把眼睛从那些地产明星身上移开。潇洒自如的王石和火爆好斗的任志强,都只是活跃在前台的职业经理人。而说到所有者,无论是爱谈文化的潘石屹,还是思想家冯仑,事实上都不足以入围内地地产业的最重量级。
  
  《环球企业家》为您提供的答案是:合生创展董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂。
  是的,他们从未被评为“房地产风云人物”或“最有影响力的地产精英”—— 高调做事,低调为人是他们不约而同的原则。但业界仍无时无刻不在项目销售排行榜上感受到他们的重量、雄心和眼光——他们开发的楼盘或多或大,而且往往领风气之先,成为市场的宠儿。就像这三个人中您或许只听过许荣茂一人的名字,但这并不妨碍您青睐他们的产业:华景新城(广州)、世纪城(北京)和世贸滨江花园(上海)。
  
  他们是这个富饶的产业里的沉默的主角。10年来,朱孟依率领的合生系在广州开发的项目面积超过600万平米。而黄如论的金源集团,以及许荣茂麾下世贸集团,项目销售量也均已突破300万建筑平米大关。或许这仅仅是故事的开始--这三家公司公布的未来两年的开发量,无一例外都将超过过去10年开发量的总和。他们均已超越创业期的一城一地,更大的版图正在他们的脚下铺开。
  
  在阅读这些令人血液沸腾的商业传奇之前,不妨先看看现在他们的个人身家。按照估算,黄如论旗下的金源集团,净资产接近70亿元;美国商业杂志《福布斯》公布的许荣茂的净资产为60亿元;至于朱孟依,广东地产界流传的说法是80亿元。把那些地产明星们的身家加在一起,或许也不会超过他们中的一个。
  
  
  金手指朱孟依
  
  大盘操作,购买远景,其足迹所至,都成为地产开发的下一拨热点
  
  在地产业,仿佛并不存在朱孟依这么一个人:大多数人不知道他,少数知道他的人称呼他“朱老农”。
  
  但这并不妨碍万科地产的董事长王石对朱孟依的尊敬:“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”——需要介绍的是,合生创展是朱旗下的香港上市公司,但并非全部业务——王石显然并非溢美之词,如果把合生创展和万科进行一下比较你就会清楚这一点:合生创展在广州一个城市的开发规模,与万科在全国五大城市的发展总规模相当,1998、1999年两年,合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。
  
  要是上面这组数据还不够鲜活的话,再看看这个:10年来,仅广州一地,合生系开发的项目就有近20个,销售商品房面积就超过600万平方米,如果算上北京及广州正在开发的项目,总额将超过1000万平方米。这个数字在国内私人开发商中,无出其右。
  
  如果你留意过广州华景新城、骏景花园或北京珠江骏景、珠江绿洲的项目开发商,你会发现:这些项目都是合生创展与珠江地产两家公司共同投资共同开发的产物。需要再次提示的是:与合生创展相同,珠江地产是朱孟依地产业务的另一只手。
  
  “广东的长实”
  
  朱孟依今年只有43岁。
  
  但看上去朱要比实际年龄大很多。他个头不高,身材瘦弱,额头上已经看不到头发,显得很光亮。他自己的说法是:“做企业,就是选择每天都睡不好觉的生活,白天你用前面的脑子想问题,晚上还得用后面的脑子想问题。”
  从朱还算不上“做企业”的阶段,他已经比别人想的要多。1980年代中期,经商热潮席卷朱的老家丰顺县城,20岁出头的朱孟依成为了镇上的一个包工头。“那时在我们镇上,很多人在家门口开商铺,很乱。我就想,如果把这些人集中在一条街上的话,又好管理,又容易形成市场。”朱孟依去找镇政府,表示愿意帮助建设商业街,回报只要将业主租金给他分成就可以了。把策划投资与参与经营与地产开发捆绑在一起,这已超出了包工头的工作范围,从一开始,朱孟依就自觉地成为了地产开发商。
  
  从丰顺到广州,几年时间内朱积累了丰富的人际关系以及超强的市场洞察能力,这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司。
  
  朱孟依追求大动作,甫一进入广州,他就购买了天河区的大块农田。朱的盘算是:在广州市政府的未来规划中,天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生创展声名鹊起,而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区,朱孟依既把握住了机会,又推波助澜促进了天河的崛起。这无疑成为他日后与广州政府关系融洽的良好开端。
  随后,合生在广州开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等16个项目。这持续的开发很大程度上不是依靠强大的资本或人脉,而是在于朱对于市场前景的得当拿捏:合生拿到的土地都位置偏僻且地价低廉,但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域,比如广东的天河、番禹。价格低前景好形成了合生扩张车轮的良性滚动。
  
  而且,朱孟依无心小打小闹,合生从天河华景新城开始,就以面积大为显著代表。合生在广州开发完成的项目中,建筑面积超过50万平方米的项目有5个,超过100万平方米的项目有3个,甚至有项目超过200万平方米。
  
  廉价的土地和大规模的建设,使合生开发的项目比别人拥有更低的成本。原恒基中国公司总经理,现在合生的总经理谢世东对记者说:“在大型发展商中,我们的建筑成本是最低的。以高层塔楼为例,一般发展商每平方米的建筑成本是3500元,但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层,合生每平方米的建筑成本仅为1700元,但其他发展商却需要2300元。”一位当地的开发商苦笑说: “在广东做房地产,你的成本很难低得过朱孟依。”
  
  1997年,天河东郊并没有大型的住宅项目,合生在那里巨资开发了骏景花园,当人们看淡这块土地的价值时,去年九运会的举办使房价一举升温。而后来,当朱孟依把战线扩张到全国,他的战略同样如此:以刚刚拿到的天津宝坻县1.8万亩土地为例,土地均价每亩仅为6500元,政府还要投资市政建设。简直可以用”惠而不费”形容。
  
  但”朱老农”不仅广积土地,也懂得精耕细作:合生引进香港房地产先进的设计、开发以及管理理念,大量创新保证了物业的高品质。低价格、高品质的物业最终在市场上形成了强势竞争力。
  
  谢世东说:”合生创展更容易吸取香港先进的理念。比如小区式的开发概念,先做配套、注重绿化、培养社区文化、物业管理’以人为本’等。在营销方法、楼盘包装上,也更多地用香港的先进经验;积极地利用新材料新技术;并在住宅设计上大胆创新。这些都使合生开发的楼盘在众多项目中脱颖而出。”
  
  这些创新大大增强了楼盘的品质,谢世东介绍,由于品牌效应,合生开发的楼盘,都比周边项目价格高,而且卖得更快。骏景花园每平方米售价5000元,但周边项目的均价仅为4000元,3000套住宅两年内全部售完。
  
  万科的研究报告中这样描述合生创展的战略:”合生创展在土地储备上以超前的眼光,紧扣城市未来发展热点大量购买地皮,有效降低土地成本,获取丰厚的投资回报。”朱孟依几乎一直在点石成金。
  
  香港中原物业中国公司地产高级副总经理陆成说:”消费者对合生发展的项目,普遍都有好的口碑。今天,合生在广州的地位,就如李嘉诚的长江实业在香港。”
  
  朱孟依在广东商界的名声,的确比肩李嘉诚在香港,且看他如何在两年时间赚到10个亿。
  
  这是一次漂亮的出击。2000年1月,朱孟依出资2亿元,成立了广东盈通投资公司,以建设九运会数据传输网络工程的名义,切入广东政务IP宽带网建设。
  
  “其实就是挖铺设光纤网络传输的管道,朱孟依拿到了在广东全省建设光纤骨干网、城域网以及接入网的许可。”广东一位通讯业内人士告诉《环球企业家》。”接着,他把这项工程又分包给自己的工程公司。一来一往,他就赚了自己一笔,实际的工程投资远低于2亿元。”
  
  朱孟依不只铺设一根政务IP光缆,他在挖管道的同时,铺设了更多的管道。然后,他将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。”一根管道每公里的售价是8到20万元。”
  
  不到两年时间,朱孟依在广东省内就铺设了3000多公里的网络。”民营企业铺设光纤以及销售管道的做法,引起了信息产业部的不满。”除了中国电信,盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。2001年11月,朱孟依将其在盈通的绝大部分股份,全部出售给急于介入电信行业的中信集团。”业内流传的价格是11亿元。”朱孟依全身而退,两年时间,至少赚了10个亿。
  
  
  双人舞
  
  精明的朱孟依早早地意识到资本市场的力量,由于私营企业、尤其房地产企业一直无法在内地上市,从一开始他就在香港成立公司,为以后上市作好准备。1997年,朱孟依在百慕大注册成立受豁免公司。1998年5月,合生创展(HK.T54)在香港上市。每股2.7元港币,发行2.5亿股,筹资6.7亿元港币,其中朱孟依个人持有上市公司63.75%的绝对股份。截至去年底,合生创展的总资产已达56亿港币,净资产25亿港币。
  
  较早地解决了资金问题让合生创展抢先赢得了资本力量的支持。正是在1998年前后,合生利用资本优势,乘机储备了大量土地,项目开工面积大大增加。从1998年到1999年短短一年时间里,合生创展就有110多栋楼宇相继建成,其开发规模、销售业绩,在广州房地产业无出其右。2000年,合生创展旗下楼盘销售额占全广州市场5%的份额。一些业内人士估计,2002年,”合生系”的销售收入将超过100亿元。
  
  与此同时,朱孟依积极吸引人才。现在合生系的高层人物,几乎都是朱从各个竞争对手处挖角而来。中国海外集团的项宾、万科集团前总经理姚牧民、万科深圳公司副总经理、恒基中国公司总经理谢世东以及广东城建集团总经理,都曾让朱耐心等待过许久。
  
  从1993年起,合生创展投资的房地产项目中,70%的项目都与广东珠江投资公司合作开发,每次合生创展都是大股东,占有其中70%的股份。合生创展作为一家外资公司,根据国家以往的规定,除了投标及投地外,没有独资开发土地的资格,因此合生创展需要一个当地的合作伙伴进行土地开发。谢世东告诉记者:”合生控股,控股公司可以计入上市公司营业额,而如果是参股公司,只能享受分红派息,完税后才能计入财年营业额。”
  
  不能忽略的一个事实是:珠江地产只是朱孟依旗下内地公司珠江投资的一部分。合生创展1992年在香港成立一年后,珠江投资公司便在广州成立,目前更是已发展成为投资房地产、公路桥梁、通信网络、证券等行业的大型投资控股公司。至2000年底,珠江投资下属公司以及合作公司共28个,公司总资产50亿元,其中净资产10亿元。除了房地产,珠江投资还参股投资广州惠州高速公路,成立了广东盈通网络投资公司,并开始介入证券业,参股广发证券。
  
  珠江地产只是珠江投资的开路先锋,除了进行资源积累,还锻炼人才,打开知名度。进行这种远景安排,对于一贯善于”购买未来”的朱孟依而言,再自然不过了。
  
  现在,你有充分的理由理解朱孟依下一个十年的全面扩张计划。他的胃口还远没有被填满:在上海,合生购买了1400亩;在深圳,合生拿到了300多亩;在北京,去年一年,合生就一气拿下北京5块大型开发用地,总开发面积达到270万平方米。与此同时,在武汉、南京、西安等二级城市,合生也进行市场调研或成立分公司,全国范围大肆扩张的大幕已经拉开。
  
  造城者黄如论
  
  亲力亲为,资金制胜,以不事张扬的”异端”姿态开创京城现房时代
  
  1998年8月,黄如论走出福州,来到高度竞争的北京。这片早就被北京华远、北京城开、天鸿集团、北辰集团等高手瓜分了的市场,已经没有黄如论占山为王的空间。
  
  “因为不熟悉,只能跟着当时的市场做。对于外地开发商来说,亚运村的位置比较安全。”将要子承父业的黄涛回忆到。当年11月,他们拿下位于亚运村奥体东门附近一块2.8公顷的土地,开发世纪嘉园。
  
  如果当时黄如论全面”入乡随俗”,通过卖楼花的方式运做,他的世纪嘉园可能不会有日后的红火。黄认为市场上存在的问题本身就是商机:”卖楼花带来的毛病太多,很多开发商手续不全就急着卖房,最后资金衔接不上就’被迫’骗人,这种情况下,现房更能获得买家的信任。“现房销售让黄的金源集团一举跃上竞争舞台。”在福州,这是普遍的做法”,黄涛坦言。
  
  世纪嘉园还只是小试牛刀,黄如论的跟进战略让更多的人吃惊:世纪城。这个在京西占地56公顷、市值70多亿元、120万建筑平米的大型住宅小区,开工面积占北京2001年400余个在建住宅项目开工总面积的12%,依然全部现房销售!
  
  北京的一位开发商惊叹: ”金源简直就是一只水面下的巨鲸,你无法揣测它的块头究竟有多大,它怎么会有那么多钱?”
  
  “靠的是自有资金一步步滚动发展。”黄涛笑道。
  
  福州之王
  
  51岁的黄如论出生在福建连江的一个山村,35岁时,以前只在家乡做过小买卖的黄如论只身去往菲律宾淘金。
  
  熟悉黄的家史的人说黄曾在菲律宾做过一些时日的”编外生意”,筹得一些资本,然后先后在菲律宾、香港、新加坡、马来西亚、西班牙尝试贸易。终于在1991年小有所成,衣锦还乡。”其实也没多少钱,一共不足千万。”
  
  1990年前后,南方的房地产业迅速发展,尤其写字楼、商场等商业物业异常火爆。没有太多的犹豫,黄如论就成立了福州金源房地产有限公司,动用全部资产与地方合作开发写字楼:国泰大厦。”真没想到市场会那么火,第一天开盘就排起了长队。”初次试水就获得暴利,黄如论欲罢不能。
  
  接下来的三年,金源又建设了乌山大厦、金源广场等项目,并将发展重心从写字楼转向住宅,开发了金源花园、民安新村、金晖新村等住宅项目。事实证明这个战略选择是正确的。福州的写字楼市场在1994年后就进入了调整期,转向住宅市场使金源躲避了写字楼市场的低迷,又分享了住宅市场增长带来的利润。
  
  连续的成功让黄如论获得了大量的资金,也坚定了他完全利用自有资金滚动开发的原则。”这样能够避免贪大求快”,黄告诉手下。
  
  不仅如此,黄如论还努力构造上下游供应链,一切自给自足:1994年,金源介入了装修、物业管理、混凝土、建筑、石材等产业,进一步降低了采购和开发成本。这一年,黄如论将旗下10个公司重组成福建金源集团,管理长江以南的业务。
  
  与其他开发商将项目整个外包给建筑公司不同,金源从1993年开始,就采用了分项外包的模式。黄涛总结说:总包的成本无法有效控制,质量不能让人放心,材料采购的质量价格也很难控制,建筑公司的经营状况也会影响到项目开发的进度。”混凝土就是自己做,装修也是自己做,甚至部分建材也是自己生产。”
  
  在保证质量、降低成本的同时,分包给工程管理带来更大挑战。”它需要很强的管理、协调能力,几百个工种一起在工地,都需要你协调,而且要保证效率。”家族企业严格的管理风格和霸道的决策,保证了分包强有力的执行能力。黄如论事必躬亲,他熟悉每种水泥标号,也能说出各种钢筋的型号。
  
  当金源解决了上中下游各种问题后,就已成为当地资产规模和知名度方面第一的私人开发商。
  
  福州的市场空间越来越不能满足黄如论的胃口,他决定向外扩张。考察过广州、沈阳等几个城市之后,金源最后选择了北京。
  
  世纪之城
  
  1999年12月,16万建筑平米的北京世纪嘉园正式准现房销售,”几乎是一扫而光,一年时间就买掉了80%,现在已经全部售完。”均价8500元的世纪嘉园给金源带来了至少10亿元的销售收入,减去投入的7亿元,净赚3亿。
  
  这只不过是黄如论初试深浅,在京西昆玉河沿岸,他终于可以一践多年的梦想:建一座”世纪之城”。
  
  为此,从1999年9月开始,黄如论和员工们日夜奋战在第一线。他每天坚持下工地到晚上12点,事必躬亲,遇到问题现场拍板解决。每星期开会讨论研究工期安排、工程质量。精力之旺盛令年轻的同事自叹不如。
  
  这一次,世纪城将黄如论的现房销售策略发挥到极致:准现房销售、5000多元的均价、大规模成熟社区三大概念给京城地产业带来了巨大冲击。很多业内人士表示出不理解:“这么好的地段,黄老头为什么不建8000元以上的高档住宅?简直是糟蹋!”当时周边的项目不多,无法满足中关村对于高档住宅强劲的购买力,如果世纪城做高档,非赚个盆满钵满不可。
  
  但金源内部对此早已形成统一见解:”如果做成8000、9000的房子,世纪城肯定会死。拿地时我们谨慎考虑过这个问题多次,不可否认在这个位置高档住宅有巨大的市场需求,但是世纪城的规模太大了,三期一共有300多万建筑平米,高档住宅根本没有这么强的购买力。”
  
  黄如论再一次决断正确:开盘4个月,世纪城成功售出近600套,销售收入就创记录地达到13亿元。2000年世纪城销售20亿元。2001年,世纪城以23亿元销售收入名列京城销售冠军。至今世纪城销售率已经达到98%,5000套的房子仅剩100套左右。”9000多元的房子,根本不可能有这样的市场。”黄涛说。
  
  即将开工的世纪城三期,完全可以用庞大来形容:规模是前两期的两倍,达到200万建筑平米,其中140万平方米住宅,50多万平方米的商业设施。在世纪城旁边,一个五星级的世纪金源大酒店即将投入使用。黄如论说”这是一个平民化大社区”,所以他还要在工程进度中把做绿化环境的时间提前。
  
  黄涛将金源成功的秘密归结为一套成熟的开发模式:定位于中档住宅市场,完全利用自有资金建成准现房,通过快速的销售回笼资金滚动开发。”在北京,我们没有从银行贷过一分钱,就连世纪嘉园最初投入的7个亿,全部是自有资金。”除了史玉柱,几乎没有一个房地产开发商完全依赖自有资金投资房地产。
  
  1995年前,金源曾有过一段充分的多元化:写字楼、商场、商住两用、高档公寓、普通住宅……“后来我们发现,完全依赖自有资金,要保证现房销售,必须满足两个条件,一是市场容量大;二是进一步的专业化,提供高品质的产品。只有专注于中档住宅,才能做到这一点。”
  接下来,金源开始了新的扩张,不过,主角已经不是房地产。”以后我们可能会淡出房地产,将酒店和商业作为未来两大主业。”黄涛展望道,”这时就不能完全依赖自有资金,尤其是做商业。下一步肯定会引入新股东,或者上市,成为一个公众公司。”
  
  为什么当金源拥有了足够的资金和专业化,反而绕了一圈又绕了回去,甚至要放弃起家的本业?”酒店是我父亲小时候的梦想。”黄涛介绍,而世纪城即将建造的超大型购物中心也显示了他对商业的偏好。
  
  转型已然开始。与世纪城三期建设同时,金源收购了位于美术馆附近的华侨大厦70%股权;在香山,一个国际商务酒店也已经破土动工。目前,金源在福州、北京等地已经拥有4个星级酒店。
  
  从小就在公司里长大,实践过施工、装修、混凝土、销售各个环节并旁听过多年公司会议的26岁的黄涛终于有了发言权。但他告诉记者:”以后集团对外的发言人,肯定不会姓黄。我们的酒店都已经是职业经理人了。”这是一个新的开始。
  
  
  豪宅教父许荣茂
  
  沉稳、耐心、长远规划、出手惊人,创业30年几乎未出现重大决策失误
  
  2002年4月21日,世贸股份(600823)在公布本年度一季报的同时放出重大利好:参与上海北外滩中央商务区的开发建设。
  
  北外滩中央商务区是上海最大的地产项目,世贸股份是目前为止唯一一家中标的公司。两个”第一“让借壳上市一年半以来一直不温不火的世贸股份旋即成为人们关注的焦点。世茂股份及控股子公司以现金方式共出资3600万美元,项目建设用地约20万平方米,项目总建筑面积达100万平方米。手笔之大,超过李嘉诚的长江实业在王府井兴建的东方广场。
  
  实施这一计划的人叫许荣茂,世贸股份董事长,2001年以60亿身价跻身美国权威商业杂志《福布斯》中国大陆富豪榜第五名,200亿元人民币的地产投资提醒人们这是一只真正的地产业隐形大鳄。
  
  其实世贸集团转战上海滩从2000年就已开始:当年8月,上海世贸投资公司收购亏损多年的A股上市公司万象集团26.43%的股份,在出售恒源祥等7家万象旗下优质子公司之后,将公司核心业务由商业转为地产。
  
  入主万象股份,除了获得壳资源,许荣茂的醉翁之意还在于万象集团位于南京路上的烂尾楼盘——上海万象国际广场。虽然负债高达11亿元,但世贸股份对把这条休克鱼激活为一座五星级酒店信心十足。
  
  一个较为清晰的世贸集团上海攻略终于呈现:浦东世茂金洋花园、北京呼家楼、万象国际广场与北外滩中央商务区四块业务分为三个层次,最初的两大业务维持借壳公司的交接期内顺利运转,收购的国际广场吹响世贸集团进军酒店业的号角,北外滩中央商务区全面奠定世贸集团在上海的地位。两年间不紧不慢完成的上海布局,让许的行事方式已经显现无遗:沉稳、耐心、长远规划、出手惊人。
  
  虽然许荣茂还有多少后手目前尚不得而知,但一直未被注入上市公司的世贸集团内其它优质资产显然另有他图,这已暗示了许的雄心。而且,从商30年来,许几乎没有出现过重大决策失误。
  
  眼光制胜
  
  50岁的许荣茂真正在国内地产市场有所作为,不过是1995年的事情。虽然1989年他返回老家福建成立海外投资集团是许氏地产传奇的开始,但此时的他与1970年代在香港当药店帮工时的他已经有了天壤之别。
  
  谈到个人第一桶金的获得,内敛的许只是告诉人们,他凭借一个偶然的机会当上了证券经纪人,对数字十分敏感的他通过买卖在1981年到1983年两年内赚得上千万(这个数字也曾被夸张为5亿元港币)。
  
  很难想象的,32岁的许荣茂就此收手金融业,开始投资内地纺织和制衣,为海外贴牌生产服装。而在1989年,当服装制造业利润减少,许荣茂再次全身而退。
  
  关于这两次转型,无论是许荣茂、还是其公子许世坛都语焉不详,这只是粗略解答了许进入地产业时的资金来源以及高度描绘了许的战略眼光。但敏锐的判断力的确使许荣茂在房地产业与众不同。
  
  1991年,国内地产业最为火爆的年景,许荣茂逆潮流行事,他没有南下海南抢滩,而是跑到澳大利亚用全部资产在悉尼和达尔文继续投资房地产,并在当地因为他的作为和影响力获得“太平绅士”这一称号。及至1995年全国的房地产市场陷入低谷之时,许荣茂才回到北京。
  
  在许荣茂看来,宏观经济的不景气并不意味着没有住宅需求,而此时正是购买地皮,发展物业的机会。虽然北京整个市场需求不振,但是高档住宅市场需求依然强劲。”房地产最重要的是位置“,许荣茂对此深有心得。
  
  在北京亚运村北面的四环外,他拿到了10万平方米的土地,开发亚运花园。一位业内人士告诉记者:”那块地许荣茂拿得很便宜,可能只花了几百万,建筑成本最多就5000元/平方米。“1996年,亚运花园正式推出,以每平方米888美金低价入市。”7000多元的售价很快带来热销,两个月就卖光了。因为是卖期房,许荣茂几乎没有投入太多的资金,全是期房的销售款滚动开发,而且房子最后卖到每平方米均价10000元。利润率至少40%以上。
  
  一个插曲是,身为港资的许荣茂不能独立开发整块物业,于是,许荣茂找到了一个重要的合作伙伴——北京首创集团。一位开发商介绍:“估计海投在北京拿地、立项,都是首创在背后支持。”
  
  1997年,许荣茂又将目光投向了没人注意的西三环,在香格里拉西面开发华澳中心。当时市场的热点仍在亚运村和望京,没人注意西三环。“中关村刚富起来的新贵们对于高档住宅需求强劲,但是西部除了同期开盘的万泉新新家园,没有高档住宅。华澳中心正好填补了空白”,有同行不无羡慕地回顾。那年,华澳中心一期投入市场,又是888美元低价入市,又是一扫而光。
  
  筹划华澳中心二期时,许荣茂认为中关村科技公司的兴起预示着利润远高于住宅的写字楼市场的崛起,但随即遭遇了1997年后写字楼市场塌陷,许荣茂不得不果断下令进行从写字楼到住宅的改造——这是许荣茂为数不多偏离豪宅路线的一次尝试,最终以转型告终。许荣茂不可能不犯错误,但他的眼光让他起跑时站在了一个比别人都好的位置,犯了错误进行补救也更加容易。虽然华澳二期因仓促改造而在住宅结构、户型方面饱受同行菲薄,但没有竞争项目使得它仍然能以每平方米10000多元卖出。
  
  许荣茂做房地产,坚持两点:其一是市场定位,只做高档外销的住宅区,明确了方向,他需要进行的选择就少了很多,从而很容易寻找市场空白;其二是做房地产多数企业是靠市场融资和银行贷款,但许倾向于借助于自有资金、销售滚动资金发展,上百亿的工程,有几亿就可以开始运做,虽然这样运做看上去危险,但好的声誉和强有力的销售保障了他的资金链从未断裂。
  
  对于许的成功他还有一些个人的解释,比如”比别人更投入、更用心“。而他个人的学习能力,作为领导人对于变革的不断追求也为他的成功上了保险。
  
  1999年末,北京住宅市场开始全面启动,成交量明显放大,但许荣茂认为北京高端市场的购买力已经释放,在将海外投资集团重组为世贸集团后,许荣茂决定移师上海。于是便有了文章开头我们看到的精彩布局。
  
  两线挑战
  
  2001年11月,许荣茂折返香港股市,收购H股上市公司东建科讯,更名为世贸中国(HK.649)。与上次并购有所不同,这次许荣茂希望能够尽快打开融通资金的方便之门,为此他打出了扣在手中的王牌:世贸滨江花园和世贸湖滨花园。
  
  这个占地22万平米,投资60亿元人民币的住宅位于黄浦江畔,面对外滩璀璨的灯火,与东方明珠塔、金茂大厦比肩而立。7幢超高层的公寓、70%的绿化率、4个主题花园等设计使世贸滨江花园在上海几乎成为豪宅的代名词。一期450套住宅一经推出,迅速被一抢而光。
  
  这块拆迁费用高达20亿元的土地,曾经让多位地产大亨望而却步。而许荣茂却能成功运做,并且售出了2000美金/平米的天价。许荣茂说这是”规模效益的胜利“,但其背后,还有许深化管理的结果。2000年起,他打破了绝大多数房地产公司以项目管理的体制,实行事业部制的扁平化管理。集团有统一的采购部门、销售部门和规划设计部门。世贸集团的员工告诉记者:“以前电梯都是每个项目自己采购,现在统一采购大大降低了成本;另外,某个项目好的销售经验和规划设计的创新,都能很快地被其他项目学习,专业资源实现了共享。”
  
  香港借壳上市一个月后,当很多投资者看淡香港地产时,许荣茂却以2.3亿元港币,购买了香港豪宅“创世纪”。这座曾经是多位香港富豪的府邸,曾一度创造了吉尼斯世界最贵豪宅记录。许荣茂说:“我只看过创世纪一次,计算每尺价格不过8500元,非常超值。现在罗便臣道80号都能卖到8000元一尺。”许荣茂准备投入8000万港币扩建后,将其出售或者出租。香港地产界真正领略了内地 “豪宅教父”的风范。
  
  看起来一切顺风顺水,但近来的两个迹象却显示着世贸集团的情况也许没有人们认为的那么好——
  
  2002年7月9日,世贸中国宣布向许荣茂收购世茂集团的东方红商城和华澳中心物业资产。两项收购等于资产从许荣茂的左手换到右手,但世贸集团直接增加1.5亿现金。看来一直希望引入战略投资人的世贸集团有资金紧张的可能。
  
  6月17日的中期财报中,世茂股份预计今年中期每股收益与去年同期相比下降50%以上。资本市场紧张的同时,实务出现尴尬并非好兆头。对此许荣茂的表示是:“对世茂股份得看长远”。
  
  或许,这是30年来许荣茂面临的最大的一次挑战。生平极为推崇港台两大超人李嘉诚和王永庆的许,能否像李、王二人一样保持常胜记录,尚需经历时间的考验。
  
2002年8月6日09:19

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