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上海房地产泡沫已若隐若现
http://business.sohu.com/
[ 王丰 ] 来源:[ 南方周末 ]
  9月4日,上海物价局一份报告“怀疑本地房地产市场已出现泡沫成分”,原因有三:外来购房者达53%,且相当部分以投资为目的;有些开发商在营销上故意制造紧张气氛;市民炒楼风气有兴起之势

  接盘能力开始吃紧

  种种迹象表明,上海房地产的好日子可能即将终结。

  这个预测与大多数上海市民的判断相去甚远。一份调查报告显示,上海市民认为现在的房价过高,但他们仍然坚信,房价还会一如既往地涨下去。

  给了这个判断一记耳光的,是今年上半年上海市的房屋租赁市场悄然走低。

  “这是一个关键信号,”上海社科院经济研究所副所长杨建文说,“它表明,市场接盘能力开始吃紧。”

  作为标志之一的地产价格下滑已经开始随之显现。比如说淮海路一带的私家别墅,每平方米价格已由前几年的峰值7000美元以上,跌至目前的4000美元左右。

  为什么租赁市场的价格走向如此重要呢?

  原因在于上海市民购买房地产常用投资方式这一特性:央行8次降息之后,个人住房贷款利率也随之下降,越来越多的上海市民开始进行房地产投资,即用按揭方式买楼,然后租出去,少则一套,多则三五套,再用租金付按揭。这样做的余利非常划算,甚至连一些公司也掺和进来。“利润率相当可观。”浦东一家公司如是说。

  杨建文说:“现在的情况已经变了,那些手中握有5套房子的业主,很可能连两套都租不出了。”

  杨建文主持进行的一份研究报告显示,截至2002年7月,上海总计有1亿平方米商品住宅开发量握在开发商手里,其中80%的土地是以高档住宅用途批租的。巨量供应,成了压在上海房市头上的一块铁板。

  9月4日,上海物价局小心翼翼地指出,本地房地产市场“有可能出现泡沫成分”,原因有三:外来购房者达53%,且相当部分以投资为目的;有些开发商在营销上故意制造紧张气氛;市民炒楼风气有兴起之势。

  做多上海的乐观理由

  上述情况的出现显然出乎决策者的意料。事实上,很多人曾经乐观地估计整个市场应当有十年好光景。

  上海中凯置业有限公司营销总经理蔡明直到今天依然乐观:“上海地产这个盘子深不见底,我给它至少10年的上升空间。”

  蔡明认为上海房市的一枝独秀理所当然,他的逻辑是,因为长江三角洲经济腹地的全面形成,一方面吸引了江浙民间资本一江春水尽往此流,另一方面跨国公司纷纷孔雀东南飞,栖枝上海滩。

  正因为如此,房地产业被确立为上海“十五”期间六大支柱产业之一。所谓支柱产业,就是其产业增加值要占全市GDP份额的10%以上,而2001年上海房地业的这一数字是6.23%,尚未达到要求。

  与这一数字相对应的是,尽管过去10年间上海为它的城市基础设施投入了近4000亿元,上海居民居住水平仍然明显滞后于经济发展。2000年上海人均GDP达4000美元时,城镇人均居住面积为11.8平方米,而深圳1998年突破4000美元时,这一数字为15.3平方米。

  但是上海市政府并不认为这些数字令人沮丧,因为照目前的情况,上海如果要达到深圳水平,至少需要再建7000万平米的房子。

  支持做多上海的另一个理论依据是,据联合国对40多个不同类型国家的统计,当人均GDP超过8000美元时,住宅发展才趋于平缓。2001年,上海人均GDP是4500美元;据预测,到2008年将达到8000美元。换言之,只要这一目标得以实现,那么在2008年前,上海的房地产业一定会快速发展。

  至于为什么市场热浪集中于5000元/平方米以上的高档住宅,蔡明对以下三类潜在顾客进行了分析:首先是跨国公司派驻中国的高级管理人员,他们每月的房贴高达几千至上万美元不等。在这方面,位于浦东的只租不售的林克斯别墅区,俨然成了一个象征。林克斯的成功,以及它背后所延伸出来的市场,成为诸多高档楼盘投资的一个理由。

  第二类顾客来自香港、台湾、新加坡等“四小龙”国家与地区。上个世纪60年代至80年代经济起飞阶段,上述地区的房产平均每年都有两位数的增长,也就是说,有三四倍的投资收益。现在上海的海外购房军团里,有很多人属于这样的经验性投资者,“他们想在上海重温自己或父辈曾经经历过的投资机会”。

  蔡明们所瞄准的第三类顾客,便是江浙近两年内迅速爆发出来的民营资本拥有者。“浙江有8300亿民间资本,有十分之一过来,就足够了。”蔡明说。

  这一点与摩根士丹利经济学家谢国忠的说法一致,由于中国目前资本相对过剩,高收益率正吸引着越来越多的资本投入房地产。

  更使蔡明振奋的是,现在的房产公司中50%以上是私人资本。在这一点上,本轮上海房市热潮与上世纪90年代的上一波行情有本质区别:上一轮是国有资产在场子里搏——国有房产公司用国有银行的钱在博利。

  以浙江为例。2000年后,浙江有100多家房产公司涌入上海,其中大部分是私人资本或是改制后的资本,比如绿城、华浙、中大、杭州城建集团、广厦等。

  中凯置业1999年进入上海,在威海路与成都北路交界地吃下一大块地皮。当时是最低迷的时候,蔡明说:“我用1999年地价卖现在房价。”

  蔡明不想说中凯到底能赚多少钱,但他承认赚的是暴利。

  不过,中凯以及与中凯先后征战上海滩的浙江房产商们显然还没到大把往口袋里装钱的时候,他们甚至连回本都谈不上。原因很简单,运作一个中等规模以上的项目要3至5年时间,而他们进入上海市场大多刚满两年。比如中凯,它的“城市之光”分三期建设,规划建24栋楼,1300余套高档住宅,去年开的盘,目前刚建起了两栋。

  对此,一位业内人士分析,没有完成一个开发周期,正是目前房产商齐心合力、坚决造市的现实原因。

  当然,另一股势力更为庞大。2001年,境外地产巨头如过江之鲫,李嘉诚、荣智健、新世界(相关,行情)、汤臣等纷纷加大投资圈地。这一波圈地风在浙江帮之后刮起,更是有恃无恐。

  事实上,上海的房地产业尚不如广州那样成熟,房产商多达3500多家,市场真正形成也就是近几年的事。当初第一波被套牢的老牌地产商规模大,财务负担也重,而以前归属于各个行政部门的中小公司由于各种原因死也死不掉。

  由此仔细观之,在这一波房产行情中,浙江帮等过江龙是一股非常强的势力,而他们又将买家定位于所谓“新移民”或海外投资者身上。

  遗憾的是,真正的上海市民被有意无意地忽略了。

  央行发出警告

  春江水暖鸭先知,央行上海分行感受到的却不是“暖”而是“寒”。9月初该行公布一组数字:截至7月底,上海个人住房贷款余额为1167.18亿元,当月新增45.4亿元;上半年上海的商品房销售额为246.29亿元,而同期上海个人住房贷款的新增额为216.55亿元。

  央行上海分行一位人士认为,“购房者必须对具体地段和楼盘作具体分析,不可盲目追涨”,“要注意按揭成数过高的风险”。

  “一旦房价发生波动,可能会影响一部分投资者的偿贷能力。”他说。

  但很显然,央行的警示信号不大容易被市场迅速接受。

  因为目前个人住房贷款业务已成为诸银行竞争的焦点。如果按牌理出牌,银行开展业务时,必须要求开发商“五证齐全”,同时还要按贷款额的5%至8%交保证金,并签订全程担保协议。而为了抢市场,有的商业银行不惜降低按揭条件。

  这边,银行竞争得一时踩不住刹车;那边,按揭者更是牵着市场衣角走,依然兴致勃勃。可以理解,从上海人的脸上,你找不到有关房市不祥的任何征兆。

  如果说央行对上海公众作上述表述,是出于对公众利益预期受损的担心的话,另一方面,央行更怕商业银行一不小心又踏入火坑。

  一般而言,单栋楼宇的施工期一般在1至2年,大规模的住宅区滚动开发需3至5年,个人住房贷款时间则更长。信贷资产与资金来源期限结构不匹配,长此以往,银行资金面临流动性风险。

  数据表明,今年前6个月,上海全市商业银行共新增各类住房、非住房个人消费贷款193.63亿元,为同期商业银行各类新增贷款的30%。更重要的是,这个数字占全部中长期贷款的58%,足见个人消费贷款的得失对商业银行本身已是事关重大。

  同样感到忧虑的不仅央行一家。中国银行近期的一份研究报告证实了全国楼市的低迷行情,报告称中国房地产业的发展已经进入审慎阶段,并提出业务建议:对新项目慎贷,并做好住房开发贷款的资金回笼工作。在该研究报告中,支持此论的依据有6条:其一,商品房空置面积在一些地区不断增大,在广州、上海等地出现相对过剩;其二,开发投资增幅已超过销售增幅5.6个百分点(上海则在10%以上)且上升势头不减;其三,西方国家房地产业一般5至6年为一个发展周期,我国大约为6至7年,本轮行市从1998年启动,至今已近5年;其四,居民整体收入增长势头不容乐观,两极分化严重,富裕阶层边际消费下降;其五,2002年第一季度投资基金的投资组合表明,房地产行业已退出前十名;最后,2001年全国房地产开发投资资金构成中,企业自有资金增幅大大低于银行信贷资金增幅,外资更是急剧下降。

  做最坏的打算

  “现在必须做最坏的打算,”上海社科院的研究人员杨建文说,“然后做最好的努力。因为很多海外投资者说过,房市能往后看三年就不错了。”

  目前的情况与上海上一波房产行情相比,尽管在基本面已无可比性,但也体现出诸多相似的特征。

  1992至1993年,上海房地产业旱地拔葱般地向上跑,投资额1992年为12亿,1993年过83亿。1993年下半年开始,国家开始宏观调控,但房地产由于其投资周期长、惯性大,而且和现在一样外资汹涌,投资额根本没有受到抑制,一直增长到1996年的657亿。最后终于从1997年开始不断回落,直至2000年重拾升势。

  在那一轮房产热中受损或套牢的是银行、国有房产公司以及港澳台、新加坡等地的投资者。中房上海指数从1995年2月的942点,下行至1999年10月的691点,跌幅达27%。1999年底重新缓慢上涨,2002年3月达到792点,涨幅仅为15%。

  但这样单纯的对比显然有失精确,因为这一轮的泡沫集中于高档楼盘:2002年一季度上海新开楼盘46个,平均单价4931元,较上年同期涨幅近30%;如果再将范围缩小至别墅或地段良好的楼盘,涨幅已然是100%。而且,这些楼盘的买家中,海外、上海本地、外省市买家各居三分其一。

  也就是说,有三分之二的资本是游移的,具有不确定性。

  据调查,在排队购房的本地市民中,投资客占到20%,其资金大部分依赖银行贷款,其用途并非自己居住,而是转租他人。投机客过多,占三分之二之多的游移资本一旦放货,房子租不出去,这些投资客的资金链将会出现问题,于是银行收房、拍卖,整个市场将失去控制。

  如果情况真的向崩盘方向发展———短期内下跌25%以上———后果会怎样?

  杨认为,后果有两个,每一个都棘手。

  首先,经济增长肯定受影响。重要的是,上海所制定的一些战略性目标,都建立在每年10%以上经济增长的基础上。

  其次,金融影响不可避免。住房开发贷款形成不良资产是直接的,另一方面是个人住房贷款。现在诸银行无一不将住房贷款归为优质资产之列,但房价一旦大跌,供房者还不起贷款,尽管银行将房子拍卖,仍会使本已供过于求的市场雪上加霜,难脱其累。

  杨建文保守估算,如果市场掉头,所有贷款银行的不良资产比率将上升3个百分点,“这对压不良贷款都快压疯的银行来说,当然不是好事。”

  上海陷入两难境地

  为什么上海市物价局举手发言,语气显得非常和缓呢?

  原因是,目前政府靠政策左右市场的能力大不如前。

  遥想当年,启动蓝印户口(买房给蓝印户口,四年后转为正式户口)与返还个人所得税这两个打擦边球的政策成了将上海房市拖出泥潭的两驾马车;现在情况却是前者已经取消,后者也即将在明年5月完结使命(据知情人士透露,这是在有关方面的干预下不得已而为之)。

  下面的问题是,将本轮升势压下去容易,再升起来就难了。

  而此时,上海在财政方面对房地产业已经有着非常大的依赖性。

  上海通过土地批租进账100多亿美元和100多亿人民币收入,这些钱为上海城建提供了至关重要的保障。因此,房地产业已成影响上海未来发展的一个大钱袋子,绝不容有闪失。而且,日前上海财政局的一位人士向外界直言,上海财政已然过上紧日子。

  除此之外,房地产业的生产诱发系数为1.96,对下关联产业带动极大,业已成为上海的支柱产业,切不能出乱子。而将房地产业确定为支柱产业,在省级或直辖市一级城市中,上海这是第一次。

  出乎大多数人的意料,2001年,上海经济发展的成绩单上体现为“两上两下”,即金融与出口下去了,房地产与工业制造上去了。

  其中,金融产业只增长了2.3%,但这不能阻止上海成为金融中心的梦想。也就是说,上海必须将金融产业所占GDP之比提高至10%的标准,而去年的这一数字是不到7%。

  要做到10%,首先是金融健康发展,不能出乱子;其次要以上海经济保持两位数增长为依托,因为国家要力保7%到8%,所以金融中心城市必须比平均数高上2到3个百分点。

  至此可以理解,对于当下这个似泡沫非泡沫的房地产市场,上海怎敢轻易动手?

2002年9月13日11:01

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