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房地产业正理性步入牛市
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[ 朱菲娜 ] 来源:[ 中国经济时报 ]
  申奥、入世等概念把原本炙手可热的房地产市场炒得沸沸扬扬。有人担心过热导致泡沫出现,还有人指出房地产发展速度已明显趋缓。但众多业内人士认为——

  今年以来,我国房地产开发投资一直呈现快速增长势头。据国家统计局的统计数据表明,一季度房地产投资同期增长36.2%,1—6月份,增长虽有所回落,但仍保持在32.9%的高位增幅,创下了近几年来的同期最高纪录。专家认为,不论是从房地产本身的发展周期看,还是从外部环境好转的情况看,中国房地产业正进入发展的春天。

  三支火箭推动房地产升空

  中国房地产协会秘书长顾云昌接受记者采访时,将其生动地比喻为三支火箭推动房地产卫星升空:第一是住房制度改革,体制创新释放了能量,使房地产业上了一个台阶;第二是入世对房地产影响深远,特别是在市场规范方面,最近国家出台的土地公开招标拍卖就是一例;第三支火箭是奥运经济对房地产业的推动力,当然,这一点对北京市场的影响力会大一些。

  这三支火箭目前表现效果最明显的是“入世”。国家统计局固定资产投资司房地产业信息处处长贾海向记者介绍,在今年上半年房地产开发运行过程中,利用外资达到64亿元,增长26.1%,而去年房地产开发利用外资是下降了20%,今年出现了很大转折。再从外部环境看,全球经济开始复苏,美国经济今年一季度好于去年四季度,欧元区上半年经济走势也良好,中国入世后与世界接轨,使得房地产业利用外资进一步增长,从而会使房地产更好地良性循环。

  顾云昌指出,中国房地产正处在一个热潮当中,房地产热是由开发热形成的,开发热由投资热带动,而投资热又是由销售热形成的。我国1998年停止住房实物分配,新的住房制度改革正释放它的能量。随着城乡居民收入增长加快,企业效益年年好转,带动了房地产的销售量,这与我国7%的GDP增长率是连在一起的,这种循环是理性和正常的。

  房地产热不是泡沫

  针对去年房地产过热,房价呈现两位数增长的情况,有人担心房产泡沫已不可避免地出现。而在最近一次国务院新闻发布会上,建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾否认了这个观点。她在会后接受记者采访时说,去年的房价涨得比较快,是由于个别地区的过热趋向所带动的,不能说是全国的房产都过热。从今年上半年的情况看,房价调控的效果还是不错的。与去年1—7月房价迅速上涨相比,今年的全国房价微微有所回落,处于较为平稳的过渡期。

  中国房地产业协会秘书长顾云昌在分析目前房地产市场总体形势时认为,房地产热不是泡沫,投资热、销售热都不是坏事。这是两个不同的概念,泡沫通常指的是房价里的不合理成分,如房子值1000元,却卖到了2000元,其中的另1000元就是泡沫。一般说来,房地产价格与价值比没超过“2”,就不是泡沫,而我国目前价格与价值比没有超过这个数。我国房地产价格上涨幅度前年是2%,去年是6%,增长的幅度不算快,而老百姓收入的增长是8%。

  国家统计局的贾海处长经过严谨的数据分析后,得出这样的结论:目前中国房地产市场应该是正在升温,但还没有达到过热程度。从上半年的统计数据看,全国房地产开发投资增长32.9%,高于去年28.2%的增长水平,这个投资速度有些过快。特别是住宅投资建设,更是达到37.2%的增幅。如果是在去年22.3%的销售低增长情况下,出现这样的高速增长,肯定会出现空置现象。然而今年的商品房销售一改去年萧条状,也出现稳中趋升的态势。

  伴随着房产销售的复苏,上半年土地购置面积增势也较为平稳,与今年一季度相比,我国房地产开发投资快速增长的势头有所减缓,一季度为36.2%。种种迹象表明,我国房地产开发运行质量有所提高,总的运行情况趋好。如果把房地产市场比作股市的话,贾海认为,中国的房地产市场正在理性地步入牛市。

  房产景气还会持续

  谢家瑾认为,现在国家实行土地公开拍卖后,将进一步发挥市场机制,规范房地产市场。针对目前有些开发商在竞标中虽得到了土地,但事后却因竞价太高而嚎啕大哭,从而会大大抬高房价的情况,谢家瑾说,土地实行公开拍卖后也不是价格完全提高;其次,开发商拿土地时一定要考虑能不能卖出去;第三,现在土地买卖本身也很不规范,是经过几手炒卖后,到了开发商手中的土地价格并不比招投标时便宜。土地拍卖一参加即要求先付首期,一定要真正有实力的开发商才能介入,优胜劣汰,今后的房地产市场也将因此而逐步规范。

  贾海分析预测,下半年全国房地产形势还有望继续看好。首先从房产自身的发展规律看,近两三年中国房地产市场正进入了新的发展周期。这个周期和经济发展周期一样,属于事物发展内在规律,都有萧条、复苏、景气和回落期。我们根据对这些年房地产统计数字的规律分析,大概6—7年为一个波动周期。这一个周期是从1999年开始复苏,可以延续到2005年左右,从现在的情况来看,目前处于一个上升期,或者是升温阶段。所以,房地产就目前的景气状态还可以再持续两年时间。

2002年7月29日10:25

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